La Ley Orgánica 1/2025, aprobada por las Cortes Generales y publicada en el Boletín Oficial del Estado el 2 de abril de 2025, suprimió el programa de residencia por inversión inmobiliaria —conocido como Golden Visa— que la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización había introducido en el ordenamiento español. La eliminación del programa fue efectiva desde el 3 de abril de 2025, con respeto a los derechos adquiridos de los titulares de autorizaciones concedidas bajo el régimen anterior.
La Golden Visa española: balance de doce años
El programa de Golden Visa fue creado por el artículo 63 de la Ley 14/2013 con el objetivo explícito de atraer capital extranjero en el contexto de la crisis económica y el colapso del mercado inmobiliario español tras 2008. Las condiciones iniciales establecían cuatro vías de inversión cualificante: adquisición de inmuebles por valor igual o superior a 500.000 euros libres de cargas, inversión en deuda pública española superior a dos millones de euros, adquisición de acciones o participaciones de empresas españolas superiores a un millón de euros, o depósitos bancarios en entidades financieras españolas superiores a un millón de euros.
Entre 2013 y 2024, el programa concedió aproximadamente 14.500 autorizaciones de residencia iniciales (sin contar las renovaciones ni las extensiones a familiares). La vía inmobiliaria fue, con diferencia, la dominante: representó más del 90% de las concesiones. Los principales países de origen fueron China (la mayoría), Rusia, Reino Unido (antes del Brexit), Ucrania y Venezuela.
El cambio de contexto: accesibilidad a la vivienda
El argumento determinante para la abolición del programa fue el cambio del contexto económico y social. En 2013, el mercado inmobiliario español necesitaba capital exterior; en 2024, el problema central era precisamente el opuesto: la escasez de oferta de vivienda asequible en las principales ciudades, agravada por la demanda de inversión extranjera y la presión turística. El ejecutivo utilizó la evidencia —aunque discutida académicamente— de que las compras de Golden Visa habían contribuido a la presión alcista sobre los precios en áreas como el Eixample barcelonés, el barrio de Salamanca en Madrid o determinadas zonas de Málaga y Alicante.
El anuncio del presidente del Gobierno el 8 de abril de 2024 de la supresión del programa precipitó una oleada de solicitudes de última hora: entre abril y diciembre de 2024, el número de solicitudes de Golden Visa presentadas fue significativamente superior a la media histórica, con demandantes que buscaban tramitar su inversión antes del cierre definitivo.
Régimen transitorio: derechos adquiridos
La Ley Orgánica 1/2025 establece un régimen transitorio que garantiza el respeto a los derechos adquiridos. Las autorizaciones de residencia concedidas antes del 3 de abril de 2025 mantienen su validez durante todo el período para el que fueron concedidas, y sus titulares pueden solicitar renovación conforme al régimen jurídico vigente en el momento de la concesión original.
Las solicitudes presentadas antes del 3 de abril de 2025 pero no resueltas aún serán tramitadas y resueltas conforme a la normativa anterior. Las solicitudes presentadas después de esa fecha no serán admitidas.
Alternativas vigentes: el mapa de opciones para inversores extracomunitarios
La eliminación de la Golden Visa inmobiliaria no cierra España como destino para ciudadanos extracomunitarios con capacidad económica. Las siguientes vías siguen vigentes:
Visa de residencia no lucrativa. Prevista en el artículo 37 del Real Decreto 557/2011 (Reglamento de Extranjería), permite residir en España sin trabajar, acreditando medios económicos suficientes (aproximadamente el 400% del IPREM anual para el titular, más el 100% por cada familiar adicional). No requiere inversión mínima, aunque exige acreditar ingresos periódicos suficientes.
Régimen de impatriados (artículo 93 LIRPF, “Ley Beckham”). Permite tributar al 24% sobre rendimientos del trabajo en España hasta 600.000 euros anuales durante seis ejercicios, para personas que trasladen su residencia fiscal a España. Reformado por la Ley 28/2022 de fomento de startups para incluir a autónomos, investigadores y familiares.
Visa de nómada digital. Introducida por la Ley 28/2022, permite a trabajadores remotos establecerse en España mientras prestan servicios a empleadores o clientes extranjeros. Combinable con el régimen de impatriados para optimizar la carga fiscal.
Inversión en activos financieros. Las vías de Golden Visa por inversión en deuda pública (2 millones de euros), acciones de empresas españolas (1 millón de euros) o depósitos bancarios (1 millón de euros) no fueron eliminadas por la Ley Orgánica 1/2025 y siguen siendo vías válidas de acceso a la residencia por inversión para grandes inversores.
Impacto en el mercado inmobiliario de lujo
El cierre del programa ha reducido la demanda de inmuebles en el segmento de más de 500.000 euros procedente de inversores extracomunitarios con motivación migratoria. Sin embargo, el mercado de propiedades de alto standing en España recibe demanda de múltiples fuentes —ciudadanos de la UE, residentes legales no comunitarios, y compradores de terceros países que adquieren sin vinculación a programas de residencia— por lo que el efecto neto sobre los precios en el segmento premium ha sido limitado.
Contexto histórico: cronología parlamentaria y vías alternativas vigentes
Cronología parlamentaria (noviembre 2024 — abril 2025)
El período entre el anuncio presidencial de abril de 2024 y la abolición definitiva de abril de 2025 atravesó una tramitación parlamentaria acelerada. En noviembre de 2024, el Proyecto de Ley Orgánica se encontraba en fase de enmiendas en el Congreso; en ese momento, más de 14.500 solicitudes activas de Golden Visa estaban en curso o en proceso de renovación. Las solicitudes presentadas antes del 3 de abril de 2025 pero aún no resueltas fueron tramitadas conforme a la normativa anterior, lo que generó una demanda extraordinaria de solicitudes de última hora entre octubre de 2024 y marzo de 2025.
Tabla de vías alternativas de residencia para inversores
| Vía | Requisito económico | Ventaja fiscal | Duración inicial |
|---|---|---|---|
| Visa no lucrativa | ~28.800 EUR/año (400% IPREM) | Sin régimen especial | 1 año (renovable) |
| Nómada digital | Actividad profesional remota | Opción a régimen Beckham | 1-3 años |
| Régimen Beckham (impatriados) | Traslado de residencia | 24% tipo fijo hasta 600.000 EUR (6 años) | 6 ejercicios fiscales |
| Inversión activos financieros | 1M EUR acciones / 2M EUR deuda pública | Sin régimen especial | 2 años (renovable) |
| Proyecto interés general | Evaluación discrecional | Sin régimen especial | 2 años (renovable) |
La supresión únicamente afectó a la vía de inversión inmobiliaria directa (500.000 EUR). Las cuatro restantes siguen vigentes.
En BMC nuestro equipo legal está a su disposición. Conozca nuestros servicios de extranjería e inmigración.
Marco regulador específico: normativa de la Golden Visa y sus alternativas
La abolición de la Golden Visa inmobiliaria mediante la Ley Orgánica 1/2025 cierra una vía de acceso a la residencia, pero el marco normativo de inversión para extranjeros en España sigue siendo amplio.
Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, sobre derechos y libertades de los extranjeros en España y su integración social — LOEx (BOE 12 enero 2000, modificada sucesivamente): El Título V regula las autorizaciones de residencia por razones económicas. El art. 63 LOEx (en su redacción previa a la Ley Orgánica 1/2025) establecía la residencia por inversión en inmuebles de valor superior a 500.000 EUR. La Ley Orgánica 1/2025 (BOE 3 enero 2025) deroga este supuesto específico. El resto de las vías de inversión del art. 63 LOEx permanecen vigentes.
Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización (BOE 28 septiembre 2013): El Título V (arts. 61-67) regula las autorizaciones de residencia para inversores, emprendedores, profesionales altamente cualificados y trabajadores de empresas que realizan movimientos intraempresariales. El art. 63 establece las vías de residencia de inversor que permanecen vigentes tras la LO 1/2025: inversión en acciones o participaciones de empresas españolas (1 M EUR); inversión en deuda pública española (2 M EUR); depósitos bancarios en entidades financieras españolas (1 M EUR); o inversión en un proyecto de interés general de carácter empresarial, científico o tecnológico (valoración discrecional).
Real Decreto 557/2011, de 20 de abril — Reglamento de Extranjería (BOE 30 abril 2011): Desarrolla el procedimiento de solicitud de la residencia por inversión, los documentos acreditativos de la inversión y los plazos de resolución (20 días hábiles). Las autoridades competentes son la Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE-CE) del Ministerio de Interior para la tramitación.
Régimen fiscal Beckham — LIRPF art. 93: Los inversores extranjeros que trasladan su residencia fiscal a España y cumplen los requisitos del art. 93 LIRPF (no ser residente en España en los últimos 5 años; desplazarse por un contrato de trabajo o por adquisición de la condición de administrador de empresa no vinculada) pueden optar al régimen Beckham: tributación al tipo fijo del 24 % sobre los primeros 600.000 EUR de rendimientos del trabajo y ganancias obtenidas en España, con exención de la obligación de declarar rentas obtenidas en el extranjero.
Visa nómada digital — Ley 28/2022, de 21 de diciembre (Ley de Startups, BOE 22 diciembre 2022): El art. 59 de la Ley de Startups introduce la visa para teletrabajadores de carácter internacional, que permite a ciudadanos no comunitarios residir en España mientras trabajan para empresas extranjeras. No requiere inversión mínima; solo acreditar un contrato de trabajo o relación laboral con una empresa no española y unos ingresos mínimos del 200 % del SMI (2.442 EUR/mes en 2026). La visa tiene validez de un año prorrogable, con posibilidad de optar al régimen Beckham.
Ejemplo práctico: alternativas de inversión para ciudadano de alta fortuna post-abolición
Perfil: ciudadano emiratí (no residente en la UE), 45 años, interesado en obtener la residencia española. Presupuesto de inversión: 2,5 M EUR. Motivo: base de operaciones para negocios en Europa y acceso al sistema sanitario español.
Análisis de opciones post-Ley Orgánica 1/2025:
| Opción | Requisito | Plazo residencia | Elegibilidad Beckham | Ventajas |
|---|---|---|---|---|
| Inversión en empresa española | 1 M EUR en participaciones | 2 años + renovaciones | Sí (si es administrador) | Vinculación empresarial real |
| Deuda pública española | 2 M EUR en bonos | 2 años + renovaciones | No (no desplazamiento laboral) | Alta liquidez, bajo riesgo |
| Depósito bancario | 1 M EUR en banco español | 2 años + renovaciones | No | Muy seguro, sin rendimiento en 2026 |
| Visa no lucrativa | 28.800 EUR/año de renta | 1 año + renovaciones | No | Más accesible, sin inversión mínima |
| Proyecto de interés general | Valoración discrecional | 2 años + renovaciones | Posible | Alta incertidumbre en aprobación |
Solución adoptada: inversión de 1,5 M EUR en participaciones de holding familiar español (constituido ex profeso) que invierte en inmuebles y activos financieros en España. Acceso al régimen Beckham como administrador no ejecutivo de la holding. Fiscalidad: 24 % sobre rendimientos de administración + exención de rentas extranjeras durante 6 ejercicios.
Ahorro fiscal estimado vs. régimen general: tipo medio efectivo del 24 % vs. tipo marginal del IRPF del 47 % para rentas superiores a 300.000 EUR → ahorro de hasta 230.000 EUR anuales sobre 1 M EUR de rendimientos globales.
Errores comunes en la gestión de la residencia por inversión
Error 1 — Presentar solicitudes de Golden Visa inmobiliaria después del 3 de enero de 2025: La Ley Orgánica 1/2025 derogó la residencia por inversión inmobiliaria con efectos desde su publicación (3 de enero de 2025). Las solicitudes de renovación de GV inmobiliaria previamente concedidas siguen tramitándose, pero no se admiten nuevas altas bajo ese supuesto. Presentar una nueva solicitud de GV inmobiliaria después de esta fecha supone inadmisión directa.
Error 2 — No verificar si la inversión en empresa española cumple los requisitos del art. 63 LOEx: La inversión en empresas debe realizarse en entidades con domicilio social y actividad real en España, no en holdings inactivas o sociedades vehículo sin actividad económica. El Ministerio de Interior puede requerir acreditación de la actividad real de la empresa receptora de la inversión.
Error 3 — Confundir la residencia por inversión con la residencia fiscal: La autorización de residencia administrativa (por inversión o por cualquier otra causa) no convierte automáticamente al inversor en residente fiscal español. La residencia fiscal se determina por los criterios del art. 9 LIRPF (permanencia más de 183 días en territorio español o centro de intereses económicos en España). El inversor puede tener residencia administrativa española sin ser residente fiscal, y viceversa.
Error 4 — No tramitar la visa antes de entrar a España: Los ciudadanos no comunitarios que quieren solicitar la residencia por inversión deben obtener primero el visado de residencia por inversión en el Consulado español de su país de residencia, y no entrar en territorio español como turistas y luego solicitar la conversión a residencia. El procedimiento correcto es: inversión acreditada → solicitud de visado en Consulado → entrada en España con visado de inversor → solicitud de Tarjeta de Identidad de Extranjero (TIE).
Error 5 — Ignorar las obligaciones de declaración de bienes en el extranjero (Modelo 720): Los residentes fiscales en España con bienes en el extranjero superiores a 50.000 EUR deben presentar el Modelo 720 antes del 31 de marzo de cada año (LGT Disposición Adicional 18.ª, modificada tras sentencia TJUE 2022). El incumplimiento puede resultar en sanciones aunque la reforma de 2022 ha reducido significativamente su cuantía respecto al régimen anterior.
Próximos pasos para inversores extranjeros interesados en residencia en España
- Verificar la opción de inversión más adecuada: analizar con un asesor especializado en extranjería e inversión extranjera cuál de las vías vigentes (empresa, deuda pública, depósito, proyecto de interés general) se adapta mejor al perfil de inversión, al plazo de permanencia previsto y a los objetivos fiscales.
- Constituir o adquirir la empresa española si se opta por esa vía: la inversión en participaciones de empresa española requiere la constitución o adquisición de una entidad con actividad real; planificar la estructura jurídica con 3-6 meses de antelación.
- Solicitar el visado en el Consulado español correspondiente: presentar la documentación acreditativa de la inversión (certificado del Registro Mercantil, de la CNMV o de la entidad financiera según el tipo de inversión) ante el Consulado de España en el país de residencia del solicitante.
- Evaluar el régimen Beckham: si el solicitante va a ser administrador o trabajador de la empresa española, analizar la viabilidad y el beneficio del régimen Beckham (art. 93 LIRPF) para los primeros 6 ejercicios de residencia en España.
- Planificar las obligaciones fiscales en España: una vez obtenida la residencia fiscal española, gestionar: IRPF (o Beckham si aplica), Impuesto sobre el Patrimonio (si el patrimonio neto supera 700.000 EUR), Modelo 720 (bienes en el extranjero), y las obligaciones de información de operaciones vinculadas si se tienen participaciones en empresas españolas.
En BMC asesoramos a inversores internacionales en la obtención de la residencia española por inversión, la planificación fiscal del traslado y el cumplimiento de las obligaciones fiscales y mercantiles derivadas de la inversión en España. Consulte nuestros servicios de extranjería e inversión internacional.
