La Ley Orgánica 1/2025, aprobada por las Cortes Generales y publicada en el Boletín Oficial del Estado el 2 de abril de 2025, suprimió el programa de residencia por inversión inmobiliaria —conocido como Golden Visa— que la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización había introducido en el ordenamiento español. La eliminación del programa fue efectiva desde el 3 de abril de 2025, con respeto a los derechos adquiridos de los titulares de autorizaciones concedidas bajo el régimen anterior.
La Golden Visa española: balance de doce años
El programa de Golden Visa fue creado por el artículo 63 de la Ley 14/2013 con el objetivo explícito de atraer capital extranjero en el contexto de la crisis económica y el colapso del mercado inmobiliario español tras 2008. Las condiciones iniciales establecían cuatro vías de inversión cualificante: adquisición de inmuebles por valor igual o superior a 500.000 euros libres de cargas, inversión en deuda pública española superior a dos millones de euros, adquisición de acciones o participaciones de empresas españolas superiores a un millón de euros, o depósitos bancarios en entidades financieras españolas superiores a un millón de euros.
Entre 2013 y 2024, el programa concedió aproximadamente 14.500 autorizaciones de residencia iniciales (sin contar las renovaciones ni las extensiones a familiares). La vía inmobiliaria fue, con diferencia, la dominante: representó más del 90% de las concesiones. Los principales países de origen fueron China (la mayoría), Rusia, Reino Unido (antes del Brexit), Ucrania y Venezuela.
El cambio de contexto: accesibilidad a la vivienda
El argumento determinante para la abolición del programa fue el cambio del contexto económico y social. En 2013, el mercado inmobiliario español necesitaba capital exterior; en 2024, el problema central era precisamente el opuesto: la escasez de oferta de vivienda asequible en las principales ciudades, agravada por la demanda de inversión extranjera y la presión turística. El ejecutivo utilizó la evidencia —aunque discutida académicamente— de que las compras de Golden Visa habían contribuido a la presión alcista sobre los precios en áreas como el Eixample barcelonés, el barrio de Salamanca en Madrid o determinadas zonas de Málaga y Alicante.
El anuncio del presidente del Gobierno el 8 de abril de 2024 de la supresión del programa precipitó una oleada de solicitudes de última hora: entre abril y diciembre de 2024, el número de solicitudes de Golden Visa presentadas fue significativamente superior a la media histórica, con demandantes que buscaban tramitar su inversión antes del cierre definitivo.
Régimen transitorio: derechos adquiridos
La Ley Orgánica 1/2025 establece un régimen transitorio que garantiza el respeto a los derechos adquiridos. Las autorizaciones de residencia concedidas antes del 3 de abril de 2025 mantienen su validez durante todo el período para el que fueron concedidas, y sus titulares pueden solicitar renovación conforme al régimen jurídico vigente en el momento de la concesión original.
Las solicitudes presentadas antes del 3 de abril de 2025 pero no resueltas aún serán tramitadas y resueltas conforme a la normativa anterior. Las solicitudes presentadas después de esa fecha no serán admitidas.
Alternativas vigentes: el mapa de opciones para inversores extracomunitarios
La eliminación de la Golden Visa inmobiliaria no cierra España como destino para ciudadanos extracomunitarios con capacidad económica. Las siguientes vías siguen vigentes:
Visa de residencia no lucrativa. Prevista en el artículo 37 del Real Decreto 557/2011 (Reglamento de Extranjería), permite residir en España sin trabajar, acreditando medios económicos suficientes (aproximadamente el 400% del IPREM anual para el titular, más el 100% por cada familiar adicional). No requiere inversión mínima, aunque exige acreditar ingresos periódicos suficientes.
Régimen de impatriados (artículo 93 LIRPF, “Ley Beckham”). Permite tributar al 24% sobre rendimientos del trabajo en España hasta 600.000 euros anuales durante seis ejercicios, para personas que trasladen su residencia fiscal a España. Reformado por la Ley 28/2022 de fomento de startups para incluir a autónomos, investigadores y familiares.
Visa de nómada digital. Introducida por la Ley 28/2022, permite a trabajadores remotos establecerse en España mientras prestan servicios a empleadores o clientes extranjeros. Combinable con el régimen de impatriados para optimizar la carga fiscal.
Inversión en activos financieros. Las vías de Golden Visa por inversión en deuda pública (2 millones de euros), acciones de empresas españolas (1 millón de euros) o depósitos bancarios (1 millón de euros) no fueron eliminadas por la Ley Orgánica 1/2025 y siguen siendo vías válidas de acceso a la residencia por inversión para grandes inversores.
Impacto en el mercado inmobiliario de lujo
El cierre del programa ha reducido la demanda de inmuebles en el segmento de más de 500.000 euros procedente de inversores extracomunitarios con motivación migratoria. Sin embargo, el mercado de propiedades de alto standing en España recibe demanda de múltiples fuentes —ciudadanos de la UE, residentes legales no comunitarios, y compradores de terceros países que adquieren sin vinculación a programas de residencia— por lo que el efecto neto sobre los precios en el segmento premium ha sido limitado.
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