El ejercicio 2026 llega al sector inmobiliario con un cúmulo de cambios fiscales que reflejan la tensión entre el objetivo de aumentar la oferta de vivienda asequible —mediante el estímulo al alquiler y penalización del suelo ocioso— y la necesidad de mantener el atractivo de España para la inversión inmobiliaria internacional. A continuación analizamos las claves fiscales del sector para 2026.
Gravamen a compradores de vivienda no residentes extracomunitarios
El presidente del Gobierno anunció en enero de 2025 la intención de establecer un gravamen adicional de hasta el 100% sobre el valor de la vivienda comprada por ciudadanos no pertenecientes a la Unión Europea. La medida, inspirada en las políticas de países como Canadá o Nueva Zelanda, persigue reducir la presión de la demanda extranjera en mercados tensionados (principalmente Madrid, Barcelona y las islas).
La implementación normativa de esta medida requiere modificación legislativa y, en su caso, coordinación con el derecho comunitario para respetar la libertad de movimiento de capitales garantizada por el TFUE. En 2026, la medida se encuentra en fase de tramitación parlamentaria y su redacción definitiva —tipos aplicables, base imponible, excepciones para residentes con NIE, y relación con los convenios de doble imposición vigentes— determinará su impacto real.
Para los inversores extracomunitarios activos en el mercado español, el asesoramiento preventivo en 2026 debe incluir: análisis del estado de tramitación de la medida, evaluación del impacto en sus compras proyectadas y estudio de estructuras alternativas (adquisición a través de sociedad española, conversión de permiso de residencia, etc.).
Régimen SOCIMI: requisitos y novedades 2026
Las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI), reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, disfrutan de un tipo del 0% en el IS sobre los beneficios distribuidos y del 1% sobre los no distribuidos. Este régimen, equivalente al REIT anglosajón, exige cumplir estrictamente los requisitos de la Ley 11/2009:
- Objeto social: arrendamiento de inmuebles (residenciales o no), con al menos el 80% del valor del activo en inmuebles o participaciones en otras SOCIMI o fondos de inversión inmobiliaria.
- Cotización obligatoria: en el Mercado Continuo, el MAB (ahora BME Growth) o en un mercado europeo equivalente.
- Distribución obligatoria: el 80% del beneficio procedente de rentas de alquiler, el 50% de las plusvalías inmobiliarias y el 100% de los dividendos de filiales SOCIMI deben distribuirse a los accionistas dentro del plazo previsto (generalmente antes del 31 de diciembre del ejercicio siguiente).
- Accionariado: al menos el 75% del capital debe estar en manos de inversores que mantengan su posición durante el ejercicio o parte de él.
El incumplimiento de cualquiera de estos requisitos conlleva la salida del régimen y la tributación al tipo general del IS (25%) sobre todos los beneficios del ejercicio en que se produjo el incumplimiento.
En 2026, la AEAT ha intensificado las comprobaciones sobre el cumplimiento del requisito de distribución y la correcta clasificación de ingresos entre rentas de alquiler y plusvalías, dada la diferente obligación de distribución en cada categoría.
Tributación del alquiler turístico: evolución normativa
El alquiler turístico sigue siendo uno de los focos de debate en la política de vivienda de 2026. Las plataformas digitales de intermediación (Airbnb, Booking, Vrbo) ya están obligadas desde 2024 a reportar a la AEAT los ingresos de sus arrendadores (DAC7/Modelo 040), lo que ha intensificado los controles sobre el cumplimiento fiscal de los arrendadores particulares.
Para los propietarios en IRPF, los ingresos por alquiler turístico tributan como rendimientos del capital inmobiliario (no como actividad económica salvo que se presten servicios hosteleros complementarios). La deducción de gastos está limitada a los proporcionalmente imputables a los días de alquiler efectivo respecto al total del año, incluyendo amortización del inmueble, seguros, IBI, comunidad, mantenimiento, intereses hipotecarios y gastos de gestión de la plataforma.
La reducción del 60% por arrendamiento de vivienda habitual (artículo 23.2 LIRPF) solo aplica cuando el arrendatario la utiliza como residencia habitual y permanente; no es aplicable al alquiler turístico ni al alquiler de temporada.
Compraventa de suelo: tributación del promotor
Las adquisiciones de suelo por promotoras inmobiliarias tributan en el IS como una inversión en activo circulante (existencias) cuando el suelo está destinado a su transformación y venta posterior, o como inmovilizado material si se destina a uso propio. La distinción tiene consecuencias en la amortización (el suelo no es amortizable) y en el tratamiento de los costes de urbanización y de las cargas de gestión urbanística.
Los costes de urbanización activables —cesión de aprovechamiento urbanístico, cuotas de urbanización, conexiones de servicios— aumentan el valor de adquisición del suelo y diferenzan la base del IS al momento de la transmisión de las viviendas terminadas. La correcta capitalización de estos costes frente a su periodificación como gasto del ejercicio es un punto de conflicto habitual en las inspecciones del sector.
Tributación de las SOCIMIs en 2026: impuesto especial del 15%
La Ley 16/2023 introduce, con efectos desde 2023, un impuesto especial del 15% sobre la parte del beneficio no distribuida de las SOCIMI que estaba tributando al 1%. Esta medida aumenta la presión tributaria efectiva sobre los beneficios retenidos y desincentiva la acumulación de reservas en vehículos SOCIMI que antes eran tributariamente eficientes para el inversor a largo plazo.
El análisis de la política de distribución de las SOCIMI en 2026 debe tener en cuenta este nuevo impuesto especial, la comparación con el coste fiscal de distribuir el dividendo (retención del 19% en el perceptor residente, o tipo de convenio para no residentes) y el impacto en la liquidez y el rating de los vehículos.
IVA inmobiliario: claves para promotoras y compradores
La tributación en IVA del sector inmobiliario presenta complejidades especiales en 2026:
- Tipo reducido del 4% para viviendas de protección oficial: La calificación como VPO puede obtenerse en función del precio de venta máximo autonómico y requiere la autorización previa de la administración competente. La pérdida de la calificación posterior a la venta por incumplimiento del adquirente no afecta al tipo de IVA aplicado, pero puede generar sanciones administrativas.
- Renuncia a la exención de IVA en segunda transmisión: Los sujetos pasivos del IVA pueden renunciar a la exención en las transmisiones de segunda mano entre empresarios, optando por tributar en IVA en lugar de en TPO. Esta opción es ventajosa cuando el comprador puede deducir íntegramente el IVA soportado, pero requiere cumplir los requisitos formales del artículo 20.Dos LIVA.
- Inversión del sujeto pasivo en ejecuciones de obra: Las ejecuciones de obra sobre inmuebles entre empresarios están sujetas a inversión del sujeto pasivo (artículo 84.Uno.2.f LIVA), lo que significa que es el adquirente y no el contratista quien repercute y declara el IVA. Este mecanismo, destinado a prevenir el fraude en el sector de la construcción, genera obligaciones formales adicionales para promotoras y constructoras.
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