La plusvalia municipal es el nombre coloquial del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), un tributo local que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos entre la fecha de adquisición y la fecha de transmisión. Se devenga en el momento de la venta, donacion o herencia de inmuebles urbanos y es gestionado por el ayuntamiento del municipio donde se ubica el terreno.
En la práctica
Que es la plusvalia municipal
La plusvalia municipal, denominada oficialmente Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un impuesto local que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos desde que se adquirieron hasta que se transmiten. Se aplica en el momento de la venta, la donacion o la herencia de cualquier inmueble urbano (viviendas, locales, garajes, solares).
Es gestionado y recaudado por el ayuntamiento del municipio donde se ubica el terreno, no por la Agencia Tributaria estatal. Su regulación se encuentra en el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (RDL 2/2004) y fue profundamente reformada en noviembre de 2021 tras la sentencia del Tribunal Constitucional que declaro inconstitucional el método de cálculo anterior.
Métodos de cálculo vigentes desde 2021
Tras la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, existen dos métodos alternativos y el contribuyente puede elegir el que resulte más favorable:
Método objetivo (coeficientes) El incremento gravable se calcula multiplicando el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión por un coeficiente aprobado por el ayuntamiento en función del número de años de tenencia del inmueble. El resultado se multiplica por el tipo impositivo del municipio (máximo legal 30%).
Método real (plusvalia efectiva) El incremento gravable es la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, ponderado en la proporcion que represente el valor catastral del terreno sobre el valor catastral total (suelo + construcción). Resulta más favorable cuando la plusvalia real es inferior a la calculada por el método objetivo.
Ausencia de incremento real Si se demuestra que no ha habido incremento de valor (el precio de venta es igual o inferior al de adquisición), no hay hecho imponible y el impuesto no se devenga. El contribuyente debe acreditarlo documentalmente.
Quien esta obligado a pagar
- En transmisiones onerosas (ventas): el vendedor o transmitente.
- En transmisiones lucrativas (herencias, donaciones): el adquirente (heredero o donatario).
- Los no residentes en España están igualmente sujetos al impuesto cuando transmiten inmuebles urbanos situados en territorio español.
Plazos de presentación y pago
- Transmisiones inter vivos (ventas, donaciones): 30 días habiles desde la fecha de la escritura.
- Transmisiones mortis causa (herencias): 6 meses desde la fecha del fallecimiento (prorrogable a 1 año).
Relevancia para empresas
Las empresas que gestionan patrimonio inmobiliario o realizan operaciones de compraventa deben planificar el impacto de la plusvalia municipal como parte del coste de transacción. En operaciones de reestructuración empresarial bajo el régimen de neutralidad fiscal, conviene analizar si la aportacion de inmuebles puede quedar exenta del IIVTNU por aplicación del artículo 22 de la Ley de Haciendas Locales.