SOCIMI

Qué es una SOCIMI

La SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario) es el equivalente español de los Real Estate Investment Trusts (REIT) anglosajones. Fue creada por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada de forma sustancial por la Ley 16/2012 y por diversas disposiciones posteriores.

Las SOCIMI son el instrumento diseñado para profesionalizar y atraer capital —incluyendo inversión internacional— al mercado de arrendamiento inmobiliario español, ofreciendo a los inversores una exposición a activos inmobiliarios con liquidez bursátil y un régimen fiscal favorable.

A diferencia de un fondo de inversión inmobiliario, la SOCIMI es una sociedad anónima cotizada en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación (SMN) como el Mercado Alternativo Bursátil (MAB/BME Growth).

Requisitos principales

Capital mínimo y cotización. El capital social mínimo es de 5 millones de euros. Las acciones deben estar admitidas a negociación en un mercado regulado o SMN español o de la Unión Europea de forma permanente.

Objeto social. La SOCIMI debe dedicar al menos el 75% de su activo a la tenencia de bienes inmuebles urbanos de naturaleza residencial, comercial, industrial o de otro tipo destinados al arrendamiento, o a participaciones en otras SOCIMI o entidades equivalentes extranjeras.

Periodo de mantenimiento de activos. Los inmuebles adquiridos deben mantenerse arrendados durante al menos 3 años desde su adquisición; los promovidos, al menos 3 años desde la conclusión de la promoción. El incumplimiento implica pérdida del régimen.

Distribución obligatoria de beneficios. La SOCIMI debe distribuir en forma de dividendos:

• Al menos el 80% de los beneficios obtenidos por rentas de arrendamiento y otras rentas inmobiliarias cualificadas.
• Al menos el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de activos aptos para el régimen.
• El 100% de los beneficios procedentes de dividendos de otras SOCIMI o entidades equivalentes.

Número mínimo de accionistas. Son necesarios al menos 100 accionistas para la aplicación del régimen fiscal especial.

Tratamiento fiscal

Tipo del 0% en el Impuesto sobre Sociedades. La SOCIMI tributa al 0% por las rentas correspondientes a su objeto social: arrendamientos, dividendos de filiales SOCIMI y plusvalías por transmisión de inmuebles acogidos. Es el beneficio central del régimen.

Gravamen especial del 19%. Si los dividendos distribuidos son percibidos por socios cuya participación en la SOCIMI sea igual o superior al 5%, y esos socios tributan en sus países de residencia a un tipo inferior al 10%, la SOCIMI está sujeta a un gravamen especial del 19% sobre el importe íntegro del dividendo distribuido. Este gravamen complementario pretende evitar el uso de SOCIMI como instrumentos de erosión de bases en jurisdicciones de baja tributación.

Retención sobre dividendos. Con carácter general, los dividendos distribuidos por la SOCIMI a sus accionistas están sujetos a retención al tipo general (19%), salvo exención aplicable por normativa interna o convenio de doble imposición.

Renta de los socios. Los dividendos y plusvalías obtenidos por accionistas personas físicas se integran en la base del ahorro del IRPF. Para socios personas jurídicas residentes, la exención por doble imposición del art. 21 LIS no resulta aplicable a los dividendos distribuidos por SOCIMI que hayan tributado al 0%.

Errores comunes

No mantener los activos el periodo mínimo. La transmisión de inmuebles antes del plazo de tres años determina la pérdida del régimen fiscal para las rentas de esos activos en el ejercicio.

No respetar los porcentajes de distribución. El incumplimiento de la obligación de distribución supone la pérdida del régimen en el ejercicio correspondiente y la tributación al tipo general.

No alcanzar el mínimo de accionistas. Las SOCIMI de nueva constitución o con estructura accionarial concentrada deben vigilar el cumplimiento continuo del requisito de 100 accionistas.

Relación con BMC

BMC asiste a promotores e inversores inmobiliarios en el análisis de viabilidad del régimen SOCIMI, el diseño de la estructura de capital y de distribución, y la planificación fiscal del vehículo en el contexto de estructuras de inversión internacionales.