España sigue siendo uno de los destinos de inversión inmobiliaria preferidos por compradores extranjeros. Según datos del Consejo General del Notariado, en 2024 los extranjeros representaron el 14,7% de las compraventas de vivienda en España, con un precio medio por operación superior al del comprador nacional. Esta guía analiza en detalle las obligaciones fiscales que afectan a los inversores no residentes en el mercado inmobiliario español en 2025.
IRNR: el impuesto principal para el propietario no residente
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), regulado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo (Texto Refundido de la Ley del IRNR), y desarrollado por el Real Decreto 1776/2004, es el tributo que grava las rentas obtenidas en España por personas físicas y jurídicas no residentes.
Rentas de alquiler: tipo del 19% vs 24%
Los ingresos por arrendamiento de inmuebles situados en España están sujetos al IRNR con los siguientes tipos:
- 19% para residentes en la Unión Europea, el Espacio Económico Europeo, Islandia y Noruega. Los ciudadanos del EEE pueden deducir los gastos directamente relacionados con la obtención de la renta (intereses del préstamo hipotecario, amortización del inmueble, seguros, IBI, comunidad de propietarios, reparaciones), calculando el rendimiento neto igual que un residente en IRPF.
- 24% para residentes en terceros países. Estos contribuyentes tributan sobre el ingreso bruto sin posibilidad de deducir gastos, salvo que el convenio de doble imposición aplicable establezca lo contrario.
Esta diferencia de trato entre residentes comunitarios y extracomunitarios fue declarada contraria al Derecho de la UE por el TJUE en su sentencia de 3 de septiembre de 2014 (asunto C-127/12), lo que obligó a España a equiparar el tipo para residentes del EEE. Para residentes fuera del EEE, la diferencia de trato persiste y no está cuestionada a nivel europeo.
Rentas imputadas por inmueble no arrendado
El propietario no residente de un inmueble en España que no lo tenga arrendado ni lo use como vivienda habitual (lo que es imposible para un no residente sin establecimiento permanente) debe imputar una renta anual del 2% del valor catastral del inmueble (1,1% si el valor catastral ha sido revisado desde el 1 de enero de 1994). Esta renta imputada tributa al tipo del 19% o 24% según la residencia del propietario.
Por ejemplo, un apartamento con valor catastral de 100.000 euros genera una renta imputada de 1.100 euros (si catastro revisado) o 2.000 euros (si no revisado), con una cuota de IRNR de 209 euros o 380 euros respectivamente para un ciudadano de la UE.
IVA en la compraventa: distinción clave entre primera y segunda transmisión
La tributación indirecta de la compraventa de inmuebles sigue reglas distintas según se trate de primera o segunda transmisión:
- Primera transmisión: sujeta a IVA al tipo del 10% (viviendas), 4% (viviendas de protección oficial) o 21% (locales comerciales, garajes y suelo edificable). El vendedor debe repercutir el IVA al comprador, y este puede recuperarlo si es sujeto pasivo del IVA y adquiere el bien para una actividad económica.
- Segunda transmisión: exenta de IVA y sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), con tipo fijado por cada comunidad autónoma. Los tipos autonómicos oscilan entre el 6% de Madrid y Baleares hasta el 11% de Cataluña y Galicia. El no residente comprador de segunda transmisión paga el TPO sobre el valor de mercado del inmueble declarado en la escritura.
Impuesto sobre el Patrimonio para no residentes
Los no residentes con bienes situados en España están obligados a presentar el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) si el valor neto de sus bienes y derechos en España es superior a 700.000 euros. El mínimo exento estatal es de 700.000 euros, pero solo aplica íntegramente para residentes en comunidades sin regulación propia. Los no residentes tributan conforme a la normativa estatal, salvo que residan en un Estado Miembro de la UE o del EEE, en cuyo caso pueden optar por aplicar la normativa de la comunidad autónoma donde radique el mayor valor de sus bienes en España.
Los tipos progresivos del Impuesto sobre el Patrimonio van del 0,2% (para la base liquidable de 0 a 167.129,45 euros) hasta el 3,5% (para bases superiores a 10.695.996,06 euros), conforme a la escala del artículo 30 de la Ley 19/1991.
El Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (Ley 38/2022) grava los patrimonios netos superiores a 3 millones de euros con tipos del 1,7%, 2,1% y 3,5%, actuando como complemento del IP. Para los no residentes con patrimonios en España por encima de ese umbral, este gravamen genera una carga adicional en las comunidades autónomas que habían bonificado el IP (Madrid, Andalucía).
Plusvalías en la transmisión: retención del 3%
Cuando un no residente vende un inmueble en España, el comprador —sea residente o no— está obligado a retener e ingresar en la AEAT el 3% del precio de compraventa en concepto de retención a cuenta del IRNR (artículo 25.2 TRLIRNR). Esta retención es un adelanto del impuesto que el no residente deberá liquidar en el modelo 210.
La ganancia patrimonial se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos y comisiones) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos de adquisición, incluyendo IVA o TPO, notaría y registro). No se aplica el coeficiente de actualización monetaria (abrogado desde 2015 para residentes y no existente para no residentes).
El tipo aplicable a la ganancia es el 19% para residentes en la UE/EEE y el 24% para el resto. Si la retención del 3% supera la cuota resultante, el no residente tiene derecho a solicitar la devolución del exceso.
Residencia fiscal y treaty shopping: uso de convenios de doble imposición
España tiene convenios de doble imposición suscritos con más de 100 países. La mayoría de ellos reservan el derecho exclusivo de gravar las ganancias derivadas de la venta de inmuebles al Estado donde está situado el bien (artículo 13.1 del Modelo OCDE), por lo que los convenios no suelen eliminar la tributación española sobre plusvalías inmobiliarias.
Sin embargo, los convenios sí pueden reducir la tributación sobre los rendimientos de alquiler, limitando el tipo de retención aplicable o estableciendo condiciones específicas. Antes de estructurar una inversión inmobiliaria en España, es esencial analizar el convenio de doble imposición aplicable en función de la residencia del inversor.
Estructura de la inversión: propiedad directa vs. sociedad
El inversor no residente puede adquirir el inmueble a título personal o a través de una sociedad. Cada estructura tiene sus ventajas e inconvenientes:
- Propiedad directa: mayor sencillez administrativa, tributación al 19%-24% en IRNR sobre rentas y plusvalías, aplicación directa del convenio personal del inversor, sin complejidad societaria.
- Sociedad española (SL o SA): tributa en IS al 25%, con posibilidad de deducir gastos financieros, amortizaciones y todos los gastos de explotación. La distribución de dividendos a la matriz no residente puede estar sujeta a retención del 19% (reducida o eliminada según convenio o Directiva Matrices-Filiales UE).
- Sociedad extranjera (no UE): sujeta al gravamen especial del artículo 40 TRLIRNR (3% anual sobre el valor catastral) si no puede acreditar actividad económica real ni beneficiarse de convenio de doble imposición.
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