Plusvalía Municipal en Marbella: cálculo con los nuevos métodos, exenciones en la Costa del Sol y asesoramiento para no residentes
Plusvalía municipal en Marbella: calculamos el método más favorable ante el Ayuntamiento, gestionamos la coordinación con el IRNR para vendedores no residentes y reclamamos liquidaciones indebidas.
Calcular mi plusvalía municipal en Marbella- REAF
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El problema
Marbella es uno de los municipios con mayor proporción de propietarios no residentes de toda España: ciudadanos del Reino Unido, Alemania, Países Escandinavos, Bélgica, Países Bajos y países del Golfo Pérsico que tienen villas y apartamentos en la Milla de Oro, Puerto Banús, Nueva Andalucía o Benahavís. Cuando estos propietarios venden o heredan un inmueble, deben gestionar la plusvalía municipal ante el Ayuntamiento de Marbella y simultáneamente la retención del 3% del IRNR y la declaración de la ganancia patrimonial ante la AEAT. La mayoría de los propietarios no residentes desconoce que desde 2021 puede elegir el método de cálculo más favorable, que el IIVTNU pagado es deducible en el IRNR, y que en herencias puede aplicar una bonificación significativa.
Nuestra solución
En BMC calculamos la plusvalía municipal en Marbella con ambos métodos —objetivo y real— y seleccionamos el más favorable. Gestionamos la autoliquidación ante el Ayuntamiento de Marbella, coordinamos con la gestión del IRNR para vendedores no residentes, asesoramos sobre exenciones y bonificaciones, y llevamos reclamaciones de liquidaciones anteriores indebidas. Nuestra presencia en la Costa del Sol nos permite gestionar estas situaciones con la inmediatez que el mercado inmobiliario premium de Marbella exige.
Como lo hacemos
Análisis del inmueble y la transmisión en Marbella
Revisamos las fechas de adquisición y transmisión, el valor catastral del suelo en el recibo del IBI del Ayuntamiento de Marbella, el precio de la operación o el valor declarado en herencia, y determinamos si el transmitente es residente o no residente. Para inmuebles en la Milla de Oro o Puerto Banús, verificamos la proporción suelo/construcción del catastro.
Cálculo comparativo de los dos métodos
Calculamos la base imponible con el método objetivo (coeficientes del Ayuntamiento de Marbella sobre el valor catastral del suelo) y con el método real (ganancia proporcional al suelo). Seleccionamos el resultado menor. En Marbella, con inmuebles de alto valor de mercado, la diferencia entre métodos puede ser muy significativa.
Autoliquidación ante el Ayuntamiento de Marbella
Presentamos la autoliquidación en el Servicio de Gestión Tributaria del Ayuntamiento de Marbella o por sede electrónica municipal, en los plazos: 30 días hábiles para compraventas y 6 meses para herencias.
Coordinación integral: plusvalía + IRNR + ISGF
Para vendedores no residentes, coordinamos la plusvalía municipal con la retención del 3% del IRNR (modelo 211) y la declaración de la ganancia patrimonial (modelo 210). Para residentes con patrimonios elevados, consideramos la interacción con el Impuesto Solidario de las Grandes Fortunas.
Vendí mi villa en La Zagaleta después de 14 años y entre la plusvalía municipal y el IRNR no sabía por dónde empezar. BMC gestionó todo: el método objetivo de la plusvalía fue mucho más barato que el real, y la deducción del IIVTNU en el IRNR me ahorró adicionalmente. Atención excelente y completa.
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La plusvalía municipal en Marbella —IIVTNU— tiene una dimensión especialmente relevante en el mercado inmobiliario premium de la Costa del Sol: las diferencias de cuota entre el método objetivo y el método real pueden alcanzar decenas o cientos de miles de euros en villas y apartamentos de alto valor, y la coordinación con el IRNR para propietarios no residentes hace imprescindible un asesoramiento especializado. En BMC calculamos ambos métodos, presentamos la autoliquidación ante el Ayuntamiento de Marbella y coordinamos con el IRNR para minimizar la carga fiscal total de la transmisión. Más sobre el impuesto en general y sobre la planificación fiscal de transmisiones en la Costa del Sol.
La plusvalía municipal en Marbella: un mercado con particularidades únicas
Marbella es uno de los mercados inmobiliarios más activos y con mayor componente internacional de España. La presencia mayoritaria de propietarios no residentes —ciudadanos del Reino Unido, Alemania, Países Escandinavos, Bélgica, Países Bajos, Rusia y países del Golfo— en urbanizaciones como La Zagaleta, La Milla de Oro, Sierra Blanca, Nueva Andalucía y Puerto Banús genera una casuística de IIVTNU de excepcional complejidad.
Las características que hacen especial la plusvalía municipal en Marbella son:
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Alto valor de mercado vs. valor catastral: los inmuebles de Marbella pueden tener valores de mercado de 2-20 millones de euros con valores catastrales del suelo significativamente inferiores. Esto hace que el método objetivo (basado en el valor catastral) resulte casi siempre más favorables que el real (basado en la ganancia de mercado).
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Alta proporción de transmisiones por no residentes: requiere coordinación simultánea de plusvalía municipal (Ayuntamiento de Marbella) y IRNR (AEAT).
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Transmisiones en herencias internacionales: causantes extranjeros con bienes en Marbella, herederos no residentes en España, y necesidad de coordinar el IIVTNU con el ISD de Andalucía y con los impuestos sucesorios del país de residencia.
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Transmisiones de sociedades con inmuebles: en operaciones de M&A con activos inmobiliarios en Marbella, el IIVTNU puede estar afectado por la transmisión de participaciones con el régimen especial de las sociedades tenedoras de inmuebles.
Los dos métodos de cálculo en Marbella: el método objetivo como regla general
Método objetivo en el Ayuntamiento de Marbella
La base imponible es el producto del valor catastral del suelo por el coeficiente del período de tenencia aprobado por el Ayuntamiento de Marbella en su ordenanza fiscal anual. El tipo impositivo aplicado por el Ayuntamiento de Marbella se establece también en la ordenanza fiscal.
Para inmuebles en Marbella con valor catastral del suelo de 500.000 euros y tenencia de 15 años:
- Base imponible: 500.000 × 0,07 = 35.000 €
- Cuota (al tipo municipal): 35.000 × 28% ≈ 9.800 €
Método real para transmisiones recientes
La diferencia entre precio de venta y precio de compra, ponderada por la proporción catastral del suelo. Para una villa en Marbella adquirida en 2020 por 3M€ y vendida en 2025 por 5M€ (ganancia de 2M€, proporción suelo 40%):
- Base imponible real: 800.000 €
- Cuota: 800.000 × 28% = 224.000 €
En este caso, el método objetivo (9.800 €) es enormemente más favorable que el real (224.000 €). La elección del método es crítica en operaciones de alto valor en Marbella.
Exenciones y bonificaciones del IIVTNU en Marbella
Bonificación del 95% por herencia de vivienda habitual
El Ayuntamiento de Marbella aplica la bonificación del 95% sobre la cuota del IIVTNU cuando:
- El inmueble era la vivienda habitual del causante (residencia habitual en Marbella, no segunda residencia o propiedad vacacional).
- El adquirente es el cónyuge, un hijo o un padre del causante.
- La bonificación se solicita expresamente en la autoliquidación con la documentación acreditativa (padrón, declaraciones de IRPF).
Esta bonificación es relevante para aquellos residentes en Marbella (tanto nacionales como extranjeros con residencia fiscal en España) que transmiten su vivienda habitual por herencia a sus familiares directos. Para inmuebles de alto valor (villa valorada en 2M€ con cuota bruta de IIVTNU de 50.000 €), la bonificación puede reducirla a 2.500 €.
Exención por dación en pago
La exención del art. 105.1.c TRLHL para deudores hipotecarios insolventes aplica en Marbella en los mismos términos que en el resto de España.
El IIVTNU y el IRNR en Marbella: coordinación de obligaciones para no residentes
Para un vendedor no residente en España con inmueble en Marbella, la transmisión genera dos flujos fiscales que deben coordinarse:
Flujo 1: IIVTNU ante el Ayuntamiento de Marbella
- Plazo: 30 días hábiles desde la escritura de compraventa.
- Método más favorable: normalmente el objetivo.
- El importe a pagar va directamente al Ayuntamiento de Marbella.
Flujo 2: IRNR ante la AEAT
- El comprador retiene el 3% del precio de venta el día de la firma (modelo 211).
- El vendedor declara la ganancia patrimonial real (modelo 210) al 19% (UE/EEE) o 24% (resto).
- El importe del IIVTNU pagado puede deducirse del precio de venta al calcular la ganancia patrimonial del IRNR, lo que reduce la base imponible del impuesto estatal.
En BMC gestionamos ambos flujos de forma coordinada, con comunicación directa con la notaría para asegurar que el modelo 211 se presenta correctamente y con la antelación necesaria para que el 3% sea la retención mínima suficiente.
Plazos de autoliquidación ante el Ayuntamiento de Marbella
| Tipo de transmisión | Plazo |
|---|---|
| Compraventa | 30 días hábiles desde la escritura |
| Donación | 30 días hábiles desde la escritura |
| Herencia | 6 meses desde el fallecimiento |
| Prórroga herencia | +6 meses (solicitar antes del mes 5) |
Herencias internacionales con inmuebles en Marbella
Marbella es una de las ciudades españolas con más herencias internacionales: causantes extranjeros (residentes en su país de origen) con villas o apartamentos en la Costa del Sol que fallecen y dejan inmuebles en España a herederos también no residentes.
En estos casos:
- El IIVTNU se autoliquida ante el Ayuntamiento de Marbella (plazo: 6 meses desde el fallecimiento).
- El Impuesto de Sucesiones se liquida ante la Junta de Andalucía (para bienes en Andalucía), aplicando la normativa andaluza con sus bonificaciones.
- Si el causante era residente en el Reino Unido, Alemania u otro país con convenio de doble imposición en materia de sucesiones con España, puede haber implicaciones adicionales.
BMC asesora en el conjunto de la herencia internacional con activos en Marbella, coordinando el IIVTNU, el ISD andaluz y las obligaciones en el país de residencia del causante.
Consulte el artículo de fondo sobre el fallo del TC y la regulación actual del IIVTNU en 2026 y la guía de cálculo de la plusvalía municipal.
Lo que viene después
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Contrato de compraventa inmobiliaria
Formalice la transmisión con un contrato que proteja comprador y vendedor, recoja la distribución de gastos e impuestos y evite sorpresas posteriores.
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Recurso de plusvalía municipal
Si el impuesto de plusvalía municipal que le han liquidado es desproporcionado o la transmisión generó pérdida, podemos reclamar la devolución.
Preguntas frecuentes
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