Plusvalía Municipal en Marbella: cálculo con los nuevos métodos, exenciones en la Costa del Sol y asesoramiento para no residentes

Marbella es uno de los municipios con mayor proporción de propietarios no residentes de toda España: ciudadanos del Reino Unido, Alemania, Países Escandinavos, Bélgica, Países Bajos y países del Golfo Pérsico que tienen villas y apartamentos en la Milla de Oro, Puerto Banús, Nueva Andalucía o Benahavís. Cuando estos propietarios venden o heredan un inmueble, deben gestionar la plusvalía municipal ante el Ayuntamiento de Marbella y simultáneamente la retención del 3% del IRNR y la declaración de la ganancia patrimonial ante la AEAT. La mayoría de los propietarios no residentes desconoce que desde 2021 puede elegir el método de cálculo más favorable, que el IIVTNU pagado es deducible en el IRNR, y que en herencias puede aplicar una bonificación significativa.

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Asesoramiento especializado y trato personal

En BMC calculamos la plusvalía municipal en Marbella con ambos métodos —objetivo y real— y seleccionamos el más favorable. Gestionamos la autoliquidación ante el Ayuntamiento de Marbella, coordinamos con la gestión del IRNR para vendedores no residentes, asesoramos sobre exenciones y bonificaciones, y llevamos reclamaciones de liquidaciones anteriores indebidas. Nuestra presencia en la Costa del Sol nos permite gestionar estas situaciones con la inmediatez que el mercado inmobiliario premium de Marbella exige.

  • En inmuebles de alto valor en Marbella (Milla de Oro, Puerto Banús), la diferencia entre el método objetivo y el real puede ser de cientos de miles de euros — calcule siempre ambos.

  • La ley permite a las ordenanzas una bonificación de hasta el 95 % de la cuota en las herencias a favor de descendientes, cónyuge y ascendientes (art. 108.4 TRLRHL). El porcentaje y los requisitos (por ejemplo, que fuera la vivienda habitual del causante) son los de la ordenanza vigente de Marbella. Solicítela expresamente.

  • Vendedores no residentes

    plusvalía municipal (Ayuntamiento de Marbella) + IRNR (AEAT modelo 211/210) son obligaciones simultáneas — el IIVTNU es deducible en el IRNR.

  • Plazo

    30 días hábiles para compraventas; 6 meses (prorrogables) para herencias desde el fallecimiento.

Cómo trabajamos

Del primer contacto al cierre del expediente

  1. Análisis del inmueble y la transmisión en Marbella

    Revisamos las fechas de adquisición y transmisión, el valor catastral del suelo en el recibo del IBI del Ayuntamiento de Marbella, el precio de la operación o el valor declarado en herencia, y determinamos si el transmitente es residente o no residente. Para inmuebles en la Milla de Oro o Puerto Banús, verificamos la proporción suelo/construcción del catastro.

  2. Cálculo comparativo de los dos métodos

    Calculamos la base imponible con el método objetivo (coeficientes del Ayuntamiento de Marbella sobre el valor catastral del suelo) y con el método real (ganancia proporcional al suelo). Seleccionamos el resultado menor. En Marbella, con inmuebles de alto valor de mercado, la diferencia entre métodos puede ser muy significativa.

  3. Autoliquidación ante el Ayuntamiento de Marbella

    Presentamos la autoliquidación en el Servicio de Gestión Tributaria del Ayuntamiento de Marbella o por sede electrónica municipal, en los plazos: 30 días hábiles para compraventas y 6 meses para herencias.

  4. Coordinación integral: plusvalía + IRNR + ISGF

    Para vendedores no residentes, coordinamos la plusvalía municipal con la retención del 3% del IRNR (modelo 211) y la declaración de la ganancia patrimonial (modelo 210). Para residentes con patrimonios elevados, consideramos la interacción con el Impuesto Solidario de las Grandes Fortunas.

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El problema

Marbella es uno de los municipios con mayor proporción de propietarios no residentes de toda España: ciudadanos del Reino Unido, Alemania, Países Escandinavos, Bélgica, Países Bajos y países del Golfo Pérsico que tienen villas y apartamentos en la Milla de Oro, Puerto Banús, Nueva Andalucía o Benahavís. Cuando estos propietarios venden o heredan un inmueble, deben gestionar la plusvalía municipal ante el Ayuntamiento de Marbella y simultáneamente la retención del 3% del IRNR y la declaración de la ganancia patrimonial ante la AEAT. La mayoría de los propietarios no residentes desconoce que desde 2021 puede elegir el método de cálculo más favorable, que el IIVTNU pagado es deducible en el IRNR, y que en herencias puede aplicar una bonificación significativa.

Nuestra solución

En BMC calculamos la plusvalía municipal en Marbella con ambos métodos —objetivo y real— y seleccionamos el más favorable. Gestionamos la autoliquidación ante el Ayuntamiento de Marbella, coordinamos con la gestión del IRNR para vendedores no residentes, asesoramos sobre exenciones y bonificaciones, y llevamos reclamaciones de liquidaciones anteriores indebidas. Nuestra presencia en la Costa del Sol nos permite gestionar estas situaciones con la inmediatez que el mercado inmobiliario premium de Marbella exige.

Proceso

Como lo hacemos

1

Análisis del inmueble y la transmisión en Marbella

Revisamos las fechas de adquisición y transmisión, el valor catastral del suelo en el recibo del IBI del Ayuntamiento de Marbella, el precio de la operación o el valor declarado en herencia, y determinamos si el transmitente es residente o no residente. Para inmuebles en la Milla de Oro o Puerto Banús, verificamos la proporción suelo/construcción del catastro.

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Cálculo comparativo de los dos métodos

Calculamos la base imponible con el método objetivo (coeficientes del Ayuntamiento de Marbella sobre el valor catastral del suelo) y con el método real (ganancia proporcional al suelo). Seleccionamos el resultado menor. En Marbella, con inmuebles de alto valor de mercado, la diferencia entre métodos puede ser muy significativa.

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Autoliquidación ante el Ayuntamiento de Marbella

Presentamos la autoliquidación en el Servicio de Gestión Tributaria del Ayuntamiento de Marbella o por sede electrónica municipal, en los plazos: 30 días hábiles para compraventas y 6 meses para herencias.

4

Coordinación integral: plusvalía + IRNR + ISGF

Para vendedores no residentes, coordinamos la plusvalía municipal con la retención del 3% del IRNR (modelo 211) y la declaración de la ganancia patrimonial (modelo 210). Para residentes con patrimonios elevados, consideramos la interacción con el Impuesto Solidario de las Grandes Fortunas.

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Premium
Mercado inmobiliario de Marbella: alta concentración de no residentes
Hasta 95%
Bonificación en herencias que permite la ley (art. 108.4 TRLRHL); el porcentaje y los requisitos son los de la ordenanza vigente de Marbella

Vendí mi villa en La Zagaleta después de 14 años y entre la plusvalía municipal y el IRNR no sabía por dónde empezar. BMC gestionó todo: el método objetivo de la plusvalía fue mucho más barato que el real, y la deducción del IIVTNU en el IRNR me ahorró adicionalmente. Atención excelente y completa.

Bjorn Lindqvist Propietario no residente, Marbella - Estocolmo

La plusvalía municipal en Marbella —IIVTNU— tiene una dimensión especialmente relevante en el mercado inmobiliario premium de la Costa del Sol: las diferencias de cuota entre el método objetivo y el método real pueden alcanzar decenas o cientos de miles de euros en villas y apartamentos de alto valor, y la coordinación con el IRNR para propietarios no residentes hace imprescindible un asesoramiento especializado. En BMC calculamos ambos métodos, presentamos la autoliquidación ante el Ayuntamiento de Marbella y coordinamos con el IRNR para minimizar la carga fiscal total de la transmisión. Más sobre el impuesto en general y sobre la planificación fiscal de transmisiones en la Costa del Sol.

La plusvalía municipal en Marbella: un mercado con particularidades únicas

Marbella es uno de los mercados inmobiliarios más activos y con mayor componente internacional de España. La presencia mayoritaria de propietarios no residentes —ciudadanos del Reino Unido, Alemania, Países Escandinavos, Bélgica, Países Bajos, Rusia y países del Golfo— en urbanizaciones como La Zagaleta, La Milla de Oro, Sierra Blanca, Nueva Andalucía y Puerto Banús genera una casuística de IIVTNU de excepcional complejidad.

Las características que hacen especial la plusvalía municipal en Marbella son:

  1. Alto valor de mercado vs. valor catastral: los inmuebles de Marbella pueden tener valores de mercado de 2-20 millones de euros con valores catastrales del suelo significativamente inferiores. Qué método da menos cuota no depende solo de los años: depende de si la ganancia real atribuible al suelo supera la base objetiva (valor catastral del suelo × coeficiente). Con el máximo legal, esa base va del 9 % del valor catastral del suelo (12 a 15 años) al 40 % (20 años o más). En tenencias largas con fuerte revalorización suele dar menos el objetivo; si la ganancia real es pequeña o no la hay, conviene el real, y sin ganancia no hay impuesto (art. 104.5 TRLRHL). Por eso calculamos siempre los dos.

  2. Alta proporción de transmisiones por no residentes: requiere coordinación simultánea de plusvalía municipal (Ayuntamiento de Marbella) y IRNR (AEAT).

  3. Transmisiones en herencias internacionales: causantes extranjeros con bienes en Marbella, herederos no residentes en España, y necesidad de coordinar el IIVTNU con el ISD de Andalucía y con los impuestos sucesorios del país de residencia.

  4. Transmisiones de sociedades con inmuebles: en operaciones de M&A con activos inmobiliarios en Marbella, el IIVTNU puede estar afectado por la transmisión de participaciones con el régimen especial de las sociedades tenedoras de inmuebles.

Los dos métodos de cálculo en Marbella: el método objetivo como regla general

Método objetivo en el Ayuntamiento de Marbella

La base imponible es el producto del valor catastral del suelo por el coeficiente del período de tenencia aprobado por el Ayuntamiento de Marbella en su ordenanza fiscal anual. El tipo impositivo aplicado por el Ayuntamiento de Marbella se establece también en la ordenanza fiscal.

Para inmuebles en Marbella con valor catastral del suelo de 500.000 euros y tenencia de 15 años:

  • Base imponible: 500.000 × 0,09 (coeficiente máximo legal para 15 años) = 45.000 €
  • Tipo impositivo: suponemos un tipo del 28 % (cada ayuntamiento fija el suyo; máximo legal, 30 %)
  • Cuota: 45.000 × 28% = 12.600 €

Método real para transmisiones recientes

La diferencia entre precio de venta y precio de compra, ponderada por la proporción catastral del suelo. Para una villa en Marbella adquirida en junio de 2021 por 3M€ y vendida en junio de 2026 por 5M€ (ganancia de 2M€, proporción suelo 40%):

  • Base imponible real: 800.000 €
  • Cuota (mismo tipo supuesto del 28 %): 800.000 × 28% = 224.000 €

Con el mismo valor catastral del suelo (500.000 €) y los 5 años de tenencia de este caso, el método objetivo daría 500.000 × 0,18 = 90.000 € de base y 25.200 € de cuota, frente a 224.000 € por el real: sigue siendo enormemente más favorable. Ambos ejemplos aplican el coeficiente máximo legal del art. 107.4 TRLRHL; la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento puede fijar uno inferior. La elección del método es crítica en operaciones de alto valor en Marbella.

Exenciones y bonificaciones del IIVTNU en Marbella

Bonificación de hasta el 95 % por herencia de vivienda habitual

El Ayuntamiento de Marbella aplica una bonificación de hasta el 95 % sobre la cuota del IIVTNU (art. 108.4 TRLRHL); el porcentaje y los requisitos son los de la ordenanza vigente. Lo esencial:

  • Los requisitos sobre el inmueble (por ejemplo, que fuera la vivienda habitual del causante) son los de la ordenanza vigente; la ley no los fija.
  • El adquirente es un descendiente, el cónyuge o un ascendiente del causante (art. 108.4 TRLRHL).
  • La bonificación se solicita expresamente en la autoliquidación.

Esta bonificación es relevante para aquellos residentes en Marbella (tanto nacionales como extranjeros con residencia fiscal en España) que transmiten su vivienda habitual por herencia a sus familiares directos. Para inmuebles de alto valor (villa valorada en 2M€ con cuota bruta de IIVTNU de 50.000 €), si suponemos la bonificación del 95 % (el porcentaje es el de la ordenanza vigente), la cuota baja a 2.500 €.

Exención por dación en pago

La exención del art. 105.1.c TRLHL para deudores hipotecarios insolventes aplica en Marbella en los mismos términos que en el resto de España.

El IIVTNU y el IRNR en Marbella: coordinación de obligaciones para no residentes

Para un vendedor no residente en España con inmueble en Marbella, la transmisión genera dos flujos fiscales que deben coordinarse:

Flujo 1: IIVTNU ante el Ayuntamiento de Marbella

  • Plazo: 30 días hábiles desde la escritura de compraventa.
  • Método más favorable: normalmente el objetivo.
  • El importe a pagar va directamente al Ayuntamiento de Marbella.

Flujo 2: IRNR ante la AEAT

  • El comprador retiene el 3% del precio de venta el día de la firma (modelo 211).
  • El vendedor declara la ganancia patrimonial real (modelo 210) al 19% (UE/EEE) o 24% (resto).
  • El importe del IIVTNU pagado puede deducirse del precio de venta al calcular la ganancia patrimonial del IRNR, lo que reduce la base imponible del impuesto estatal.

En BMC gestionamos ambos flujos de forma coordinada, con comunicación directa con la notaría para asegurar que el modelo 211 se presenta correctamente y con la antelación necesaria para que el 3% sea la retención mínima suficiente.

Plazos de autoliquidación ante el Ayuntamiento de Marbella

Tipo de transmisiónPlazo
Compraventa30 días hábiles desde la escritura
Donación30 días hábiles desde la escritura
Herencia6 meses desde el fallecimiento
Prórroga herencia+6 meses (solicitar antes del mes 5)

Herencias internacionales con inmuebles en Marbella

Marbella es una de las ciudades españolas con más herencias internacionales: causantes extranjeros (residentes en su país de origen) con villas o apartamentos en la Costa del Sol que fallecen y dejan inmuebles en España a herederos también no residentes.

En estos casos:

  • El IIVTNU se autoliquida ante el Ayuntamiento de Marbella (plazo: 6 meses desde el fallecimiento).
  • El Impuesto de Sucesiones se liquida ante la Junta de Andalucía (para bienes en Andalucía), aplicando la normativa andaluza con sus bonificaciones.
  • Si el causante era residente en el Reino Unido, Alemania u otro país con convenio de doble imposición en materia de sucesiones con España, puede haber implicaciones adicionales.

BMC asesora en el conjunto de la herencia internacional con activos en Marbella, coordinando el IIVTNU, el ISD andaluz y las obligaciones en el país de residencia del causante.

Consulte el artículo de fondo sobre el fallo del TC y la regulación actual del IIVTNU en 2026 y la guía de cálculo de la plusvalía municipal.

BMC cuenta con oficina en Marbella. Conozca nuestra oficina de Marbella para una atención cercana.

Lo que viene después

Contrato de compraventa inmobiliariaFormalice la transmisión con un contrato que proteja comprador y vendedor, recoja la distribución de gastos e impuestos y evite sorpresas posteriores.
Recurso de plusvalía municipalSi el impuesto de plusvalía municipal que le han liquidado es desproporcionado o la transmisión generó pérdida, podemos reclamar la devolución.
FAQ

Preguntas frecuentes

La autoliquidación del IIVTNU en Marbella se presenta ante el Servicio de Gestión Tributaria del Ayuntamiento de Marbella, en sus oficinas principales o a través de la sede electrónica del Ayuntamiento de Marbella (marbella.es). Para presentarla se necesitan: escritura de la transmisión (o declaración de herencia), último recibo del IBI del inmueble y, si se opta por el método real, la escritura original de adquisición. Los plazos son: 30 días hábiles para compraventas y 6 meses para herencias (prorrogables 6 meses más).
Para una villa en la Milla de Oro con valor catastral del suelo de 500.000 euros y tenencia de 15 años, el cálculo con el método objetivo sería: base = 500.000 × 0,09 (coeficiente máximo legal para 15 años) = 45.000 €; suponemos un tipo del 28 % (cada ayuntamiento fija el suyo; máximo legal, 30 %): cuota = 12.600 €. Si la ganancia real proporcional al suelo fuera de 2.000.000 €, la cuota por el método real sería 560.000 €. La diferencia es enorme. Qué método da menos cuota depende de si la ganancia real del suelo supera la base objetiva (del 9 % al 40 % del valor catastral del suelo según los años); calculamos siempre los dos. El cálculo aplica el coeficiente máximo legal del art. 107.4 TRLRHL; la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento puede fijar uno inferior. En Marbella, elegir el método correcto puede suponer diferencias de decenas o cientos de miles de euros.
Sí. La ley permite a las ordenanzas una bonificación de hasta el 95 % de la cuota en las herencias a favor de descendientes, cónyuge y ascendientes (art. 108.4 TRLRHL). El porcentaje y los requisitos (por ejemplo, que fuera la vivienda habitual del causante) son los de la ordenanza vigente de Marbella. Esta bonificación es especialmente relevante en Marbella cuando la vivienda heredada es la residencia principal en la Costa del Sol, aunque sea de alto valor. Debe solicitarse expresamente en la autoliquidación.
Un vendedor no residente en España que vende un inmueble en Marbella debe: (1) autoliquidar el IIVTNU ante el Ayuntamiento de Marbella en los 30 días hábiles siguientes a la escritura; y (2) declarar la ganancia patrimonial en el IRNR (modelo 210, tipo 19% para UE/EEE, 24% para el resto). En la compraventa, el comprador debe retener el 3% del precio (modelo 211) e ingresarlo en la AEAT. El IIVTNU pagado puede deducirse del precio de venta a efectos del IRNR, reduciendo la ganancia patrimonial sujeta a impuesto estatal. BMC gestiona ambas obligaciones de forma coordinada.
El Impuesto Solidario de las Grandes Fortunas (ISGF) aplica a los patrimonios netos superiores a 3 millones de euros, tanto de residentes como de no residentes con bienes en España. Para los residentes en Andalucía (incluida Marbella), que se benefician de la bonificación del 100% en el Impuesto sobre el Patrimonio autonómico, el ISGF actúa como cuota mínima efectiva para grandes patrimonios. El ISGF es un impuesto independiente del IIVTNU: no se mezclan en el cálculo, pero en la planificación global del propietario en Marbella ambos deben considerarse. BMC asesora en la planificación patrimonial integrada incluyendo el ISGF.
En herencias con causante extranjero y bienes inmuebles en Marbella, el plazo para autoliquidar el IIVTNU ante el Ayuntamiento de Marbella es de 6 meses desde el fallecimiento del causante (prorrogables otros 6 meses previa solicitud). Este plazo es el mismo independientemente de la nacionalidad del causante o de los herederos. Para herederos no residentes en España, la autoliquidación puede hacerse por representación a través de un representante fiscal en España. BMC actúa como representante fiscal para no residentes en todos los procedimientos ante el Ayuntamiento de Marbella.

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Preguntas frecuentes

Preguntas sobre Plusvalía Municipal Marbella: Cálculo, Exenciones y Asesoramiento para No Residentes

La autoliquidación del IIVTNU en Marbella se presenta ante el Servicio de Gestión Tributaria del Ayuntamiento de Marbella, en sus oficinas principales o a través de la sede electrónica del Ayuntamiento de Marbella (marbella.es). Para presentarla se necesitan: escritura de la transmisión (o declaración de herencia), último recibo del IBI del inmueble y, si se opta por el método real, la escritura original de adquisición. Los plazos son: 30 días hábiles para compraventas y 6 meses para herencias (prorrogables 6 meses más).
Para una villa en la Milla de Oro con valor catastral del suelo de 500.000 euros y tenencia de 15 años, el cálculo con el método objetivo sería: base = 500.000 × 0,09 (coeficiente máximo legal para 15 años) = 45.000 €; suponemos un tipo del 28 % (cada ayuntamiento fija el suyo; máximo legal, 30 %): cuota = 12.600 €. Si la ganancia real proporcional al suelo fuera de 2.000.000 €, la cuota por el método real sería 560.000 €. La diferencia es enorme. Qué método da menos cuota depende de si la ganancia real del suelo supera la base objetiva (del 9 % al 40 % del valor catastral del suelo según los años); calculamos siempre los dos. El cálculo aplica el coeficiente máximo legal del art. 107.4 TRLRHL; la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento puede fijar uno inferior. En Marbella, elegir el método correcto puede suponer diferencias de decenas o cientos de miles de euros.
Sí. La ley permite a las ordenanzas una bonificación de hasta el 95 % de la cuota en las herencias a favor de descendientes, cónyuge y ascendientes (art. 108.4 TRLRHL). El porcentaje y los requisitos (por ejemplo, que fuera la vivienda habitual del causante) son los de la ordenanza vigente de Marbella. Esta bonificación es especialmente relevante en Marbella cuando la vivienda heredada es la residencia principal en la Costa del Sol, aunque sea de alto valor. Debe solicitarse expresamente en la autoliquidación.
Un vendedor no residente en España que vende un inmueble en Marbella debe: (1) autoliquidar el IIVTNU ante el Ayuntamiento de Marbella en los 30 días hábiles siguientes a la escritura; y (2) declarar la ganancia patrimonial en el IRNR (modelo 210, tipo 19% para UE/EEE, 24% para el resto). En la compraventa, el comprador debe retener el 3% del precio (modelo 211) e ingresarlo en la AEAT. El IIVTNU pagado puede deducirse del precio de venta a efectos del IRNR, reduciendo la ganancia patrimonial sujeta a impuesto estatal. BMC gestiona ambas obligaciones de forma coordinada.
El Impuesto Solidario de las Grandes Fortunas (ISGF) aplica a los patrimonios netos superiores a 3 millones de euros, tanto de residentes como de no residentes con bienes en España. Para los residentes en Andalucía (incluida Marbella), que se benefician de la bonificación del 100% en el Impuesto sobre el Patrimonio autonómico, el ISGF actúa como cuota mínima efectiva para grandes patrimonios. El ISGF es un impuesto independiente del IIVTNU: no se mezclan en el cálculo, pero en la planificación global del propietario en Marbella ambos deben considerarse. BMC asesora en la planificación patrimonial integrada incluyendo el ISGF.
En herencias con causante extranjero y bienes inmuebles en Marbella, el plazo para autoliquidar el IIVTNU ante el Ayuntamiento de Marbella es de 6 meses desde el fallecimiento del causante (prorrogables otros 6 meses previa solicitud). Este plazo es el mismo independientemente de la nacionalidad del causante o de los herederos. Para herederos no residentes en España, la autoliquidación puede hacerse por representación a través de un representante fiscal en España. BMC actúa como representante fiscal para no residentes en todos los procedimientos ante el Ayuntamiento de Marbella.
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