La vivienda habitual es el activo sobre el que más preguntas reciben los abogados concursalistas cuando un deudor valora la segunda oportunidad. "¿Perderé mi casa?" es, con mucha frecuencia, la primera pregunta. La respuesta es matizada, pero hay buenas noticias: la segunda oportunidad ofrece más opciones de lo que muchos deudores creen.
La vivienda habitual en el concurso: régimen especial
El inmueble que constituye la vivienda habitual del deudor no es un activo más en el concurso. El ordenamiento jurídico español le otorga protecciones específicas:
- El artículo 606 de la Ley de Enjuiciamiento Civil declara inembargable el menaje básico del hogar, lo que protege el contenido de la vivienda aunque no la vivienda misma.
- La Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios estableció el Código de Buenas Prácticas Bancarias, que obliga a determinadas entidades a ofrecer reestructuración de deuda, quita o dación en pago en ciertos supuestos.
- El TRLC establece que el deudor puede proponer al acreedor hipotecario un convenio de continuación que le permita conservar la vivienda pagando la hipoteca, al margen de la liquidación del resto de su patrimonio.
Dos caminos: plan de pagos o liquidación
Cuando hay una hipoteca sobre la vivienda habitual, el procedimiento de segunda oportunidad abre dos caminos diferenciados.
Camino 1: Plan de pagos con conservación de la vivienda
Si el deudor tiene capacidad económica para seguir pagando la hipoteca (la cuota mensual es asumible con sus ingresos actuales), puede proponer a la entidad bancaria un convenio de continuación. En este convenio, el banco acepta que la deuda hipotecaria continúa con su estructura original —o con alguna modificación pactada— y que la vivienda queda fuera de la masa de liquidación.
Para que esto funcione, es imprescindible que:
- El banco esté de acuerdo (no está obligado a aceptar).
- El deudor pueda demostrar que tiene ingresos suficientes para asumir la cuota hipotecaria más una contribución razonable al plan de pagos por las deudas no garantizadas.
- La deuda hipotecaria esté al corriente o con atrasos asumibles.
En la práctica, los bancos suelen aceptar estos convenios cuando la hipoteca está al corriente o con retrasos pequeños, porque la alternativa —la liquidación con subasta— suele ser peor para todos.
Camino 2: Liquidación de la vivienda y exoneración del residual
Si el deudor no puede asumir la hipoteca, la vivienda se incluye en la masa activa y se vende. Esta venta puede hacerse mediante subasta pública o, cada vez más habitual, mediante venta directa gestionada por el administrador concursal a un precio más próximo al de mercado.
Lo importante es lo que ocurre después de la venta: si el precio obtenido no cubre la deuda hipotecaria total (algo frecuente en hipotecas de los años 2005-2010 por la caída del valor de los inmuebles), la diferencia —la deuda residual hipotecaria— se exonera mediante la EPI.
Este es el supuesto en que la segunda oportunidad es más valiosa para el deudor hipotecario: entrega la vivienda y queda liberado de toda la deuda, incluida la parte que el banco no recuperó con la subasta.
Ejemplo numérico:
- Deuda hipotecaria: 180.000 euros.
- Valor de tasación actual del inmueble: 120.000 euros.
- Precio obtenido en venta: 110.000 euros.
- Deuda residual tras la venta: 70.000 euros.
- Resultado con segunda oportunidad: los 70.000 euros de deuda residual se exoneran. El deudor queda libre de toda deuda hipotecaria.
- Resultado sin segunda oportunidad: el deudor sigue debiendo 70.000 euros al banco indefinidamente.
Qué ocurre cuando hay una ejecución hipotecaria en curso
Si el banco ya ha iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria y la subasta está fijada, la situación es urgente pero no sin salida. La solicitud de inicio del PAED o del concurso consecutivo provoca la paralización automática de la ejecución hipotecaria conforme al artículo 542 bis de la LEC y los artículos concordantes del TRLC.
Esta paralización es un “stop” procesal que da tiempo para:
- Intentar un acuerdo con el banco en el PAED.
- Si el PAED fracasa, continuar con el concurso y gestionar la venta ordenada de la vivienda a través del administrador concursal, a menudo en condiciones más favorables que la subasta ejecutiva.
- En algunos casos excepcionales, alcanzar un acuerdo de alquiler con opción de compra con el propio banco, que cada vez contempla estas fórmulas para evitar la subasta.
El tiempo que tarda el juzgado en levantar la paralización una vez iniciado el concurso suele ser de varios meses, lo que da margen para explorar opciones. Si la situación es inminente (subasta en días), la solicitud de inicio del PAED o del concurso con carácter urgente puede interponerse con gran rapidez.
La dación en pago: cuándo tiene sentido pedirla
La dación en pago es la entrega del inmueble al banco a cambio de la cancelación total de la deuda hipotecaria, independientemente de si el valor del inmueble cubre o no la deuda. En España, la dación en pago no es un derecho del deudor con carácter general: el banco debe aceptarla voluntariamente, salvo que el deudor cumpla los requisitos del Código de Buenas Prácticas.
El Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012) obliga a las entidades adheridas a ofrecer dación en pago cuando el deudor:
- Es el propietario de la vivienda habitual.
- La hipoteca es la única deuda significativa que tiene.
- No tiene otros bienes para hacer frente a la deuda.
- Cumple umbrales de renta (familia con ingresos inferiores a ciertos límites).
- Ha intentado reestructuración previamente.
Cuando el deudor cumple estos requisitos pero el banco no es de las entidades adheridas al Código, la segunda oportunidad puede ser el mecanismo que produce el mismo efecto económico: entrega de la vivienda y liberación total de la deuda, incluyendo el residual.
En la práctica, si el deudor tiene otras deudas además de la hipoteca (lo habitual), la dación en pago pura no resuelve el problema completo. La segunda oportunidad, en cambio, puede gestionar simultáneamente la hipoteca y el resto de las deudas.
Situaciones de divorcio y codeudores hipotecarios
El divorcio es uno de los grandes generadores de situaciones de sobredeuda personal en España. La hipoteca conjunta, firmada cuando la pareja tenía dos sueldos, se vuelve impagable cuando hay que sostener dos hogares con los mismos ingresos divididos entre dos.
La segunda oportunidad es estrictamente personal: se acoge cada deudor individualmente. Si la hipoteca tiene dos titulares y solo uno de ellos inicia la segunda oportunidad, hay que tener en cuenta:
Para el deudor que se acoge: La EPI extingue su responsabilidad personal por la deuda hipotecaria. Si la vivienda se liquida, queda liberado de toda responsabilidad.
Para el codeudor (excónyuge): La exoneración del otro titular no extingue la deuda del codeudor. El banco puede reclamar al excónyuge la totalidad de la deuda (responsabilidad solidaria), incluyendo la parte del cónyuge exonerado.
Esto crea una asimetría que hay que gestionar con cuidado:
- Si ambos excónyuges están de acuerdo, pueden iniciar procedimientos de segunda oportunidad simultáneos (uno cada uno), lo que protege a ambos.
- Si solo uno tiene problemas de solvencia, el cónyuge solvente debe conocer que asumirá la deuda completa cuando el otro sea exonerado.
- En los procesos de liquidación de régimen económico matrimonial, la adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges puede alterar la estrategia óptima.
La coordinación entre el abogado matrimonialista y el abogado concursalista es fundamental en estos casos.
Preguntas frecuentes sobre la vivienda habitual
¿Puedo alquilar otra vivienda después de liquidar la mía? Sí. La EPI no limita la capacidad del deudor para contratar alquileres en el futuro. Ni siquiera durante el período de supervivencia de cinco años (el tiempo durante el cual la EPI puede revocarse si el deudor mejora su fortuna).
¿El alquiler que pago cuenta como gasto a efectos del plan de pagos? Si hay plan de pagos, el juez determina qué parte del excedente de ingresos se destina a acreedores. El alquiler de la vivienda habitual es un gasto vital reconocido y generalmente queda excluido del cómputo de excedente.
¿Y si la vivienda está en régimen de gananciales? Los bienes gananciales se incluyen en el concurso en la parte que corresponde al deudor. Si la vivienda ganancial es la habitual, el cónyuge no concursado tiene derechos sobre su mitad. La gestión de este supuesto es técnicamente compleja y requiere análisis individualizado.
¿Puedo comprar otra vivienda después de la segunda oportunidad? Sí, aunque hay un período de reconstrucción del historial crediticio. Después de la EPI y el período de supervisión, el deudor recupera plena capacidad jurídica y puede acceder a financiación hipotecaria cuando los bancos lo consideren viable. En nuestro artículo sobre vida después de la segunda oportunidad explicamos los plazos realistas para volver a acceder al mercado hipotecario.
La gestión de la vivienda habitual en la segunda oportunidad requiere análisis individualizado de cada caso. En BMC, con el respaldo de nuestro Of Counsel concursal, analizamos las opciones concretas para proteger tu hogar en el marco del proceso de segunda oportunidad.
