Planificación ante la Venta o la Herencia
Los inmuebles adquiridos en España terminan vendiéndose o heredándose. Ambos hechos generan consecuencias fiscales significativas que resultan mucho más manejables con una planificación anticipada.
Impuesto sobre las Ganancias Patrimoniales en la Venta
La ganancia patrimonial tributa en el vendedor por la diferencia entre el coste de adquisición (incluidos todos los impuestos y gastos de compra) y el precio de venta (deducidos los gastos de transmisión). Los no residentes tributan al 19 %, tanto los ciudadanos de la UE/EEE como los no comunitarios (los tipos se igualaron en 2015).
Documentar desde el primer día todos los costes de adquisición legítimos —impuestos de compra, gastos notariales, honorarios jurídicos y cualquier gasto de mejoras del capital con sus justificantes— reduce la cuota del IRNR en la futura transmisión. El comprador está legalmente obligado a retener el 3 % del precio de venta e ingresarlo a la AEAT (Modelo 211) cuando adquiere el inmueble de un vendedor no residente; el vendedor podrá solicitar posteriormente la devolución del exceso mediante el Modelo 210.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) se aplica a los bienes situados en España con independencia del domicilio del causante. Los tipos y las reducciones varían considerablemente según la Comunidad Autónoma:
- Madrid ofrece reducciones muy generosas para herederos en línea directa — el gravamen efectivo en herencias entre padres e hijos puede ser prácticamente nulo.
- Andalucía suprimió el impuesto sobre sucesiones para herederos en línea directa a partir de 2022.
- Valencia y otras comunidades son considerablemente menos favorables, con tipos que pueden alcanzar el 34 % sobre herencias de mayor cuantía incluso entre parientes cercanos.
Articular correctamente la titularidad conjunta y otorgar testamento ante notario español (testamento ante notario) en el momento de la compra del inmueble —antes de que surja cualquier problema de salud— es altamente recomendable para todos los compradores no residentes.
Estructuras de Tenencia
Algunos compradores optan por canalizar la titularidad del inmueble español a través de una Sociedad Limitada española o de una entidad holding extranjera. Esto puede ofrecer ventajas en la planificación sucesoria y, en determinados supuestos, ahorros en el ITP en transmisiones ulteriores de participaciones sociales en lugar de transmisiones directas del inmueble. No obstante:
- Las sociedades propietarias de inmuebles residenciales en España quedan sujetas al Impuesto sobre Sociedades (Impuesto sobre Sociedades) al 25 % sobre los rendimientos del alquiler o las ganancias generadas.
- Determinadas sociedades propietarias de viviendas residenciales utilizadas por sus socios están sujetas al Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles del 3 % del valor catastral anualmente.
Las estructuras societarias de tenencia de inmuebles residenciales en España requieren asesoramiento fiscal específico, adaptado a la nacionalidad, el domicilio y los objetivos de planificación sucesoria del titular, antes de su implantación.
Variaciones Regionales en los Impuestos Inmobiliarios
Más allá de las obligaciones del IRNR aplicables a todos los propietarios no residentes, cada comunidad autónoma presenta particularidades prácticas que afectan tanto a la experiencia de titularidad del inmueble como a su eventual venta o transmisión hereditaria.
Andalucía (Costa del Sol, Marbella, Granada, Sevilla)
Tipo de ITP: 7 % (reducido desde el 8 % en 2021). El impuesto sobre sucesiones para herederos en línea directa está prácticamente eliminado (bonificación del 99 % sobre la cuota estatal). El mercado cuenta con una alta proporción de compradores no residentes y los servicios jurídicos en inglés están bien establecidos en toda la Costa del Sol.
Islas Baleares (Mallorca, Ibiza, Menorca)
El ITP se aplica con una escala progresiva que alcanza el 13 % para valores superiores a 1.000.000 €, el tipo más elevado de las principales regiones. La normativa urbanística es especialmente estricta en inmuebles rústicos (fincas rústicas), y la obtención de licencias para alquiler turístico es compleja y está crecientemente restringida — factores que afectan tanto al rendimiento del alquiler como al valor de reventa. El tratamiento del impuesto sobre sucesiones es moderadamente favorable para herederos directos.
Valencia y Costa Blanca
ITP al 10 %. Los valores catastrales en muchas zonas son relativamente bajos, lo que mantiene en niveles moderados el impuesto del Modelo 210 por renta imputada para los propietarios de viviendas vacacionales. Una amplia oferta de inmuebles en bloques de apartamentos más antiguos hace que los problemas de comunidad de propietarios —mantenimiento diferido, derramas extraordinarias— sean habituales.
Madrid
ITP al 6 %, el más bajo de las principales regiones. Madrid también ofrece las deducciones más generosas en el impuesto sobre sucesiones para herederos directos (bonificación del 99 %, con la misma estructura que Andalucía). Los plazos de tramitación en el Registro de la Propiedad son generalmente más cortos que en las zonas costeras, y el mercado de obra nueva es amplio y diversificado.
Cataluña (Barcelona, Costa Brava)
ITP al 10 %. Las nuevas licencias de pisos turísticos están efectivamente congeladas en el municipio de Barcelona. El tratamiento del impuesto sobre sucesiones es menos favorable que en Madrid o Andalucía — los tipos entre herederos directos pueden ser significativos en patrimonios de mayor cuantía.
Canarias
IGIC (equivalente canario del IVA) al 6,5 % en las transmisiones de inmuebles, un ahorro significativo frente a los tipos del ITP en la península. Las plusvalías de inmuebles en Canarias tributan bajo el mismo régimen IRNR que los inmuebles peninsulares, pero el régimen ZEC (Zona Especial Canaria) puede resultar relevante para compradores que contemplan la constitución de una sociedad tenedora del inmueble en las islas.
Errores Habituales en la Venta o Herencia de Inmuebles en España
Las operaciones inmobiliarias en España generan un número desproporcionado de errores fiscales — tanto por exceso (exenciones desaprovechadas) como por defecto (obligaciones omitidas) — debido a la complejidad de la superposición de tributos estatales, autonómicos y municipales.
Error 1: No aplicar la exención de la ganancia por transmisión de la vivienda habitual para residentes mayores de 65 años. Conforme al artículo 33.4.b de la Ley 35/2006 (LIRPF), las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de cualquier activo — no solo inmuebles — por contribuyentes mayores de 65 años que sean residentes fiscales en España están íntegramente exentas del IRPF, sin necesidad de reinversión. Esta exención es distinta de la exención por reinversión en vivienda habitual aplicable a los menores de 65 años. Muchos contribuyentes de edad avanzada (y sus asesores) pasan por alto esta exención general y tributan innecesariamente por las plusvalías de la venta de su vivienda habitual u otros activos. La exención es incondicional para los mayores de 65 años: sin reinversión, sin límite temporal, sin tope cuantitativo.
Error 2: Infravalorar la cuota de la Plusvalía Municipal al vender sin ganancia o con pérdida de valor. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional (STC 182/2021) y la reforma posterior mediante el Real Decreto-Ley 26/2021, la Plusvalía Municipal solo puede exigirse cuando existe un incremento real del valor catastral del componente suelo durante el período de tenencia. Si el vendedor puede acreditar que el valor del suelo no se incrementó — o descendió — durante su titularidad, tiene derecho a una exención total. Ello requiere comparar los precios de adquisición y transmisión correspondientes al componente suelo (no al de construcción) y presentar la documentación al municipio correspondiente. Los vendedores que liquidan el impuesto sin verificar su elegibilidad para esta exención pagan sistemáticamente de más.
Error 3: El vendedor no residente no solicita el certificado de exención o reducción de la retención del 3 % del IRNR antes del otorgamiento de la escritura. Cuando un no residente fiscal vende un inmueble español, el comprador está legalmente obligado a retener el 3 % del precio total pactado e ingresarlo directamente a la AEAT como pago a cuenta del IRNR del vendedor (artículo 25.2 de la LIRNR). Si la ganancia patrimonial efectiva del vendedor es inferior al importe retenido — o si el vendedor tiene derecho a alguna exención — podrá solicitar la devolución, pero solo mediante la presentación de la correspondiente declaración del IRNR en el plazo de 4 meses desde la transmisión. Los vendedores que no presenten la declaración pierden su derecho a la devolución. Además, si la retención supera ampliamente el impuesto adeudado — por ejemplo, porque el inmueble se vende a precio de coste o con pérdida —, el vendedor tiene incentivos para solicitar proactivamente a la AEAT la reducción o eliminación de la retención antes del cierre, una opción que raramente comunican los agentes inmobiliarios.
Estos tres errores ilustran un patrón habitual: los no residentes y sus asesores tienden a centrarse en la obligación tributaria principal (IRNR, ITP, Plusvalía) sin examinar las exenciones específicas y los derechos procedimentales aplicables a su situación. En muchos casos, la cuota tributaria es materialmente inferior — o incluso nula — una vez que las exenciones pertinentes se identifican y aplican correctamente. Contar con un especialista fiscal español con experiencia específica en operaciones inmobiliarias de no residentes antes de suscribir cualquier contrato de compra o venta es la forma más fiable de identificar estas oportunidades y obligaciones con antelación, en lugar de descubrirlas tras el otorgamiento de la escritura notarial cuando las opciones son limitadas. BMC presta asesoramiento fiscal inmobiliario completo para clientes internacionales. Conozca nuestros servicios fiscales para no residentes.
