SOCIMI — Véhicule immobilier coté espagnol (REIT)

Qu’est-ce qu’une SOCIMI ?

La SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario) est l’équivalent espagnol des Real Estate Investment Trusts (REIT) anglo-saxons. Le régime a été créé par la Ley 11/2009, du 26 octobre, et profondément réformé par la Ley 16/2012 et diverses dispositions ultérieures.

Les SOCIMI ont été conçues pour professionnaliser et attirer des capitaux — notamment étrangers — sur le marché locatif espagnol, en offrant aux investisseurs une exposition aux actifs immobiliers avec la liquidité d’un véhicule coté et un régime fiscal favorable évitant la double imposition des revenus immobiliers.

Contrairement à un fonds d’investissement immobilier, la SOCIMI est une société anonyme cotée dont les actions doivent être admises à la négociation sur un marché réglementé ou un système multilatéral de négociation (SMN), tels que le marché BME Growth (anciennement MAB) en Espagne ou des marchés équivalents dans l’Union européenne.

Conditions d’application

Capital minimum. Le capital social minimum libéré est de 5 millions d’euros.

Obligation de cotation. Les actions de la SOCIMI doivent être en permanence admises à la négociation sur un marché réglementé ou un SMN de l’UE/EEE. La radiation entraîne la perte du régime.

Composition de l’actif. Au moins 75 % de l’actif total de la SOCIMI doit être constitué de :

• Biens immobiliers urbains affectés à la location (résidentiels, commerciaux, industriels ou autres).
• Terrains destinés au développement immobilier en vue d’une location.
• Participations dans d’autres SOCIMI ou entités immobilières cotées équivalentes étrangères.

Durée de détention. Les actifs qualifiants doivent être conservés en location pendant au moins 3 ans après leur acquisition (ou 3 ans après la livraison des biens développés). Le non-respect de cette durée entraîne la perte du régime pour les revenus attachés à ces actifs.

Nombre minimum d’actionnaires. Au moins 100 actionnaires sont requis pour l’application du régime fiscal spécial.

Distribution obligatoire des bénéfices. La SOCIMI doit distribuer sous forme de dividendes :

• Au moins 80 % des bénéfices provenant des activités immobilières qualifiées (loyers et assimilés).
• Au moins 50 % des bénéfices réalisés sur la cession d’actifs immobiliers qualifiants.
• 100 % des dividendes reçus d’autres SOCIMI ou entités équivalentes.

Régime fiscal

Taux d’IS de 0 %. La SOCIMI est imposée à 0 % sur les revenus tirés de son objet social : revenus locatifs, dividendes de filiales SOCIMI et plus-values sur cession d’actifs qualifiants. C’est la pièce centrale du régime et elle supprime l’imposition au niveau de la société sur les revenus immobiliers locatifs.

Prélèvement spécial de 19 %. Un prélèvement complémentaire de 19 % est dû par la SOCIMI elle-même lorsque des dividendes sont distribués à des actionnaires détenant 5 % ou plus de la SOCIMI dont le taux d’imposition effectif dans leur pays de résidence est inférieur à 10 %. Cette mesure anti-abus vise à éviter que le régime SOCIMI soit utilisé comme conduit par des investisseurs faiblement taxés.

Retenue à la source sur les dividendes. Les dividendes distribués par une SOCIMI sont en principe soumis à la retenue à la source au taux général (19 % pour les résidents et non-résidents en application du droit interne), sous réserve d’une réduction prévue par les conventions fiscales applicables.

Traitement fiscal des actionnaires. Les personnes physiques résidentes intègrent les dividendes SOCIMI dans l’assiette de l’épargne (base del ahorro) soumise à l’IRPF. Les actionnaires personnes morales résidentes doivent noter que l’exonération pour double imposition de l’art. 21 LIS ne s’applique pas aux dividendes versés sur des bénéfices imposés à 0 % au niveau de la SOCIMI.

Considérations pratiques pour les investisseurs

Avantage de liquidité par rapport à l’immobilier direct. Contrairement à un investissement immobilier direct, les parts de SOCIMI peuvent être achetées et vendues sur le marché sans les frais de transaction, délais ou formalités d’une acquisition immobilière physique.

Accès via BME Growth. Le marché BME Growth en Espagne est devenu une destination de cotation populaire pour les SOCIMI de taille intermédiaire, offrant un accès plus souple à la cotation tout en préservant les avantages fiscaux.

Interaction avec le Pilier Deux. Pour les groupes multinationaux dont le chiffre d’affaires mondial dépasse 750 millions d’euros, l’impôt minimum mondial OCDE (taux effectif de 15 %) peut entraîner une imposition complémentaire au niveau du groupe consolidé sur les revenus bénéficiant du taux 0 %.

Relation avec BMC

BMC accompagne les investisseurs et promoteurs immobiliers dans l’analyse de viabilité du régime SOCIMI, la conception de la structure de capital et du schéma de distribution, ainsi que la planification fiscale du véhicule dans le contexte de structures d’investissement internationales.