SOCIMI — Spanisches börsennotiertes Immobilienvehikel (REIT)

Was ist eine SOCIMI?

Die SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario) ist das spanische Äquivalent der angelsächsischen Real Estate Investment Trusts (REITs). Das Regime wurde durch das Gesetz 11/2009 vom 26. Oktober geschaffen und durch das Gesetz 16/2012 und nachfolgende Bestimmungen wesentlich reformiert.

SOCIMIs sollen institutionelles und privates Kapital — einschließlich ausländischer Investitionen — in den spanischen Mietimmobilienmarkt lenken, indem sie Anlegern eine Immobilienexponierung mit der Liquidität eines börsennotierten Vehikels und einem steuerlich günstigen Regime bieten, das eine Doppelbesteuerung von Immobilieneinkünften vermeidet.

Im Gegensatz zu einem Immobilienfonds ist die SOCIMI eine börsennotierte Aktiengesellschaft (sociedad anónima cotizada), deren Anteile dauerhaft an einem geregelten Markt oder einem multilateralen Handelssystem (MTF) notiert sein müssen, wie dem BME Growth (früher MAB) in Spanien oder entsprechenden EU-Märkten.

Voraussetzungen

Mindestkapital. Das Mindestgrundkapital beträgt 5 Millionen Euro.

Börsennotierungspflicht. SOCIMI-Anteile müssen dauerhaft an einem geregelten Markt oder einem EU/EWR-MTF notiert sein. Eine Dekotierung führt zum Verlust des Regimes.

Aktiva-Zusammensetzung. Mindestens 75 % des Gesamtvermögens der SOCIMI müssen bestehen aus:

• Städtischen Immobilien, die zur Vermietung gehalten werden (Wohn-, Gewerbe-, Industrie- oder sonstige Immobilien).
• Grundstücken für die Immobilienentwicklung zur Vermietung.
• Beteiligungen an anderen SOCIMIs oder gleichwertigen ausländischen börsennotierten Immobilienvehikeln.

Haltefristen. Qualifizierte Vermögenswerte müssen mindestens 3 Jahre nach dem Erwerb vermietet gehalten werden (bzw. 3 Jahre nach Fertigstellung selbst entwickelter Immobilien). Eine vorzeitige Veräußerung führt zum Verlust des Steuerregimes für die auf diese Vermögenswerte entfallenden Einkünfte.

Mindestanzahl an Aktionären. Für die Anwendung des Sondersteuerregimes sind mindestens 100 Aktionäre erforderlich.

Pflichtausschüttung von Gewinnen. Die SOCIMI muss als Dividenden ausschütten:

• Mindestens 80 % der Gewinne aus qualifizierten Miet- und Immobilientätigkeiten.
• Mindestens 50 % der Gewinne aus der Veräußerung von qualifizierenden Immobilienvermögenswerten.
• 100 % der aus anderen SOCIMIs oder gleichwertigen Gesellschaften erhaltenen Dividenden.

Steuerliche Behandlung

Körperschaftsteuersatz von 0 %. Die SOCIMI wird mit 0 % auf Einkünfte aus ihrer Geschäftstätigkeit besteuert: Mieteinnahmen, Dividenden von SOCIMI-Tochtergesellschaften und Gewinne aus der Veräußerung qualifizierter Vermögenswerte. Dies ist das Herzstück des Regimes und eliminiert die Besteuerung auf Gesellschaftsebene für Mietimmobilieneinkünfte.

Sonderabgabe von 19 %. Eine ergänzende Abgabe von 19 % wird von der SOCIMI selbst erhoben, wenn Dividenden an Aktionäre ausgeschüttet werden, die 5 % oder mehr der SOCIMI halten und deren effektiver Steuersatz im Wohnsitzland unter 10 % liegt. Diese Missbrauchsschutzmaßnahme soll verhindern, dass das SOCIMI-Regime als Durchlaufvehikel für niedrig besteuerte Investoren genutzt wird.

Quellensteuer auf Dividenden. Dividenden einer SOCIMI unterliegen grundsätzlich dem allgemeinen inländischen Quellensteuersatz (19 % für Gebietsansässige und Gebietsfremde nach innerstaatlichem Recht), vorbehaltlich einer Reduzierung nach anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen.

Steuerliche Behandlung der Aktionäre. Natürliche Personen als Aktionäre erfassen SOCIMI-Dividenden in der Sparsteuer-Bemessungsgrundlage (base del ahorro) der spanischen Einkommensteuer (IRPF). Körperschaftliche Aktionäre sollten beachten, dass die innerstaatliche Dividendenbefreiung (Art. 21 LIS) nicht auf Dividenden anwendbar ist, die aus mit 0 % besteuerten SOCIMI-Einkünften ausgeschüttet werden.

Praktische Überlegungen für Investoren

Liquiditätsvorteil gegenüber direktem Immobilieneigentum. Im Gegensatz zu direkten Immobilieninvestitionen können SOCIMI-Anteile ohne Transaktionskosten, Verzögerungen oder Beurkundungsformalitäten einer physischen Immobilientransaktion an der Börse gekauft und verkauft werden.

Zugang über BME Growth. Spaniens BME Growth hat sich als beliebter Notierungsort für mittelgroße spanische SOCIMIs etabliert und bietet einen weniger aufwändigen Weg zur Börsennotierung.

Pillar-Two-Wechselwirkung. Für multinationale Konzerne im Anwendungsbereich von OECD Pillar Two (globaler Umsatz ≥ 750 Mio. €) kann die globale Mindeststeuer (effektiver Steuersatz von 15 %) dazu führen, dass der effektive Steuersatz der SOCIMI auf Konzernebene einer Ergänzungssteuer unterliegt.

Zusammenarbeit mit BMC

BMC unterstützt Immobilieninvestoren und -entwickler bei der Bewertung der Eignung des SOCIMI-Regimes, bei der Gestaltung der Kapitalstruktur und der Ausschüttungsplanung sowie bei der steuerlichen Planung des Vehikels im Kontext internationaler Investitionsstrukturen.