El sector turístico español cerró 2023 con cifras históricas: más de 85 millones de turistas internacionales, superando los registros prepandemia y consolidando a España como el segundo destino más visitado del mundo. Sin embargo, la recuperación total llega acompañada de nuevos retos estructurales que exigen respuestas estratégicas a largo plazo.
Masificación y turismofobia
Las grandes ciudades turísticas —Barcelona, Madrid, Sevilla, Málaga— y los archipiélagos experimentaron niveles de saturación que generaron tensiones sociales. Los movimientos de rechazo al turismo masivo impulsaron debates sobre la regulación de las viviendas de uso turístico y los límites a la apertura de nuevos establecimientos hoteleros en determinadas zonas.
El Ayuntamiento de Barcelona fue el primero en anunciar la no renovación de las licencias de apartamentos turísticos al vencimiento en 2028, eliminando de golpe más de 10.000 unidades del mercado. Madrid, Palma de Mallorca y San Sebastián también endurecieron sus planes de uso turístico, limitando las zonas donde se puede operar una vivienda de uso turístico (VUT). Este modelo de restricción por zonificación, amparado en el artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en los planes generales de ordenación urbana de cada municipio, está ganando terreno frente a los sistemas de moratoria o contingente que algunos ayuntamientos habían aplicado previamente.
Para los operadores con carteras de apartamentos turísticos, la estrategia debe pasar por dos vías paralelas: la revisión jurídica del estado actual de cada licencia y su pertenencia a zonas potencialmente restringidas, y la diversificación hacia activos hoteleros o coliving que no estén sujetos al mismo régimen de contingente. La due diligence en cualquier adquisición de activos turísticos en suelo urbano debe incorporar, desde 2023, un análisis específico de los planes reguladores municipales y la situación de la licencia frente a los escenarios de restricción.
Inversión hotelera y oportunidades
A pesar de los retos, el sector hotelero español atrajo volúmenes récord de inversión en 2023. Los activos de lujo y upper upscale registraron las tasas de ocupación y el RevPAR más altos de la historia. Las cadenas hoteleras españolas continuaron su expansión internacional y reforzaron sus carteras en los mercados del Caribe, Oriente Medio y el Mediterráneo.
El turismo de lujo, en particular, mostró una resiliencia superior a la media. El segmento de viajeros con gasto diario superior a 300 euros creció a doble dígito en 2023, impulsado por el turismo norteamericano, los visitantes de los países del Golfo y los residentes no habituales en España acogidos al régimen especial de la Ley Beckham (artículo 93 de la LIRPF). Los hoteles de cinco estrellas gran lujo en Madrid, Barcelona, Marbella e Ibiza completaron el año con RevPAR superiores en un 18-25% a los registros de 2019.
Para los inversores hoteleros, el entorno de tipos de interés más altos encareció la financiación, pero también abrió oportunidades de adquisición a precios más ajustados en el segmento midscale. Las operaciones de sale & leaseback de activos hoteleros ganaron protagonismo como fórmula para liberar capital sin perder el control operativo. Fiscalmente, la estructura de las operaciones de M&A en el sector hotelero requiere un análisis cuidadoso del tratamiento del IVA en la transmisión de establecimientos en funcionamiento (artículo 7.1 de la Ley del IVA) y de la eventual aplicación del régimen de neutralidad fiscal en reorganizaciones empresariales (Capítulo VII del Título VII de la Ley del Impuesto sobre Sociedades).
Fiscalidad del sector turístico
El sector turístico opera bajo un régimen fiscal con múltiples particularidades que los operadores deben gestionar con precisión. El IVA aplicable a los servicios hoteleros se mantiene al tipo reducido del 10%, mientras que los servicios de restauración tributaron al 10% de forma transitoria (previamente al 10% desde 2012 con la reducción desde el 21%). La distinción entre arrendamiento de inmuebles (exento de IVA) y prestación de servicios hoteleros (sujeto al 10%) sigue generando controversias en la tributación de los apartamentos turísticos, especialmente cuando se incluyen servicios adicionales de limpieza y recepción.
En el Impuesto sobre Sociedades, los grupos hoteleros pueden beneficiarse de la deducción por inversiones en activos del Patrimonio Mundial de la Humanidad o en bienes de interés cultural (artículo 27 de la Ley IS) si sus establecimientos están ubicados en entornos protegidos. La deducción por innovación tecnológica (artículo 35.2 LIS) también resulta aplicable a las inversiones en sistemas de gestión hotelera (PMS), analítica avanzada de revenue management y plataformas de experiencia del huésped.
Sostenibilidad y CSRD
La sostenibilidad dejó de ser un elemento diferenciador para convertirse en una exigencia mínima de los operadores turísticos, las plataformas de distribución y los viajeros de alta gama. Las empresas del sector con más de 250 empleados deberán reportar bajo CSRD a partir del ejercicio 2025, lo que requiere comenzar la preparación con antelación.
La Directiva CSRD (2022/2464/UE), transpuesta en España mediante Real Decreto-ley 5/2023 con carácter provisional hasta la aprobación de la ley definitiva, obliga a las empresas a elaborar un informe de sostenibilidad conforme a los European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Para el sector turístico, los estándares más relevantes son el ESRS E1 (cambio climático, con especial impacto en destinos de sol y playa ante el aumento de temperaturas y eventos extremos), el ESRS S1 (gestión de la fuerza laboral, clave en un sector con alta estacionalidad y uso intensivo de mano de obra) y el ESRS G1 (gobernanza empresarial y ética de negocio).
El análisis de doble materialidad —identificar tanto el impacto de la empresa sobre el medioambiente y la sociedad como el impacto de los factores de sostenibilidad sobre el negocio— debe realizarse con metodología sistemática y documentada. Los operadores turísticos que aún no han iniciado este proceso se exponen a riesgo de incumplimiento en los plazos de reporte y, adicionalmente, a dificultades en el acceso a financiación bancaria bajo los criterios ESG de los principales prestamistas europeos.
Perspectivas y recomendaciones
El sector turístico español afronta un período de madurez regulatoria tras los años de crecimiento casi sin restricciones. Las empresas del sector deben incorporar tres elementos estratégicos en su planificación: primero, una lectura proactiva del mapa normativo municipal, autonómico y europeo que afecta a sus activos y operaciones; segundo, una estructura fiscal eficiente que aproveche los incentivos aplicables al sector (deducciones IS, tratamiento del IVA en operaciones corporativas); y tercero, un proceso de preparación para el reporting ESG bajo CSRD que no se improvise en el último trimestre del año de reporte.
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