Representante fiscal en España: cumpla sus obligaciones tributarias sin moverse de su país
Servicio de representante fiscal ante la AEAT para propietarios de inmuebles no residentes, empresas sin establecimiento permanente y nacionales post-Brexit. Incluye gestión de IRNR y correspondencia tributaria.
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El problema
Los no residentes con bienes, rentas o actividades en España tienen obligaciones tributarias ante la Agencia Tributaria que no desaparecen por el hecho de no vivir en el país. El propietario extranjero de un piso en la Costa del Sol, la empresa alemana que factura a clientes españoles sin establecimiento permanente, o el nacional británico que adquirió su residencia fiscal en España antes del Brexit y ahora reside en el Reino Unido: todos ellos tienen obligaciones fiscales en España que deben cumplir puntualmente, y muchos de ellos no son conscientes del alcance de esas obligaciones hasta que llega una notificación de la AEAT que nadie ha recogido porque no viven aquí. El artículo 47 de la Ley General Tributaria establece que los no residentes en España deben designar a un representante fiscal residente en territorio español cuando así lo exija la normativa o cuando lo requieran las autoridades tributarias. Para los ciudadanos y entidades de países no pertenecientes al Espacio Económico Europeo, la designación de representante es obligatoria en prácticamente cualquier situación que genere obligaciones tributarias en España. Para los ciudadanos del EEE —incluyendo a los nacionales de la UE— la obligación existe pero la Agencia Tributaria puede requerir la designación caso a caso. Tras el Brexit, los ciudadanos británicos han pasado de ser tratados como residentes del EEE a ser considerados residentes de un tercer país, lo que eleva significativamente sus obligaciones de representación.
Nuestra solución
El servicio de representante fiscal de BMC cubre todas las obligaciones tributarias del no residente ante la AEAT: actuamos como representante designado, recibimos y gestionamos toda la correspondencia tributaria, preparamos y presentamos las autoliquidaciones del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR, Modelo 210) —tanto por rentas inmobiliarias como por ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles— y coordinamos con la notaría y el registrador en las operaciones inmobiliarias donde se requiera intervención del representante fiscal. El servicio incluye un número de referencia de representación que se comunica a la AEAT, la custodia y gestión de las notificaciones tributarias electrónicas, el aviso inmediato al cliente de cualquier requerimiento o liquidación recibida, y el asesoramiento sobre las obligaciones tributarias específicas de su situación. Para los propietarios de inmuebles en arrendamiento, gestionamos además los pagos trimestrales del IRNR por rentas de alquiler y la presentación de la declaración anual.
Como lo hacemos
Análisis de situación y obligaciones aplicables
Revisamos su situación fiscal específica: país de residencia fiscal, tipo de vínculo con España (inmueble, actividad económica, participaciones, rentas), aplicación del convenio de doble imposición vigente y obligaciones concretas de presentación. Determinamos si la designación de representante es obligatoria o recomendable en su caso.
Designación formal ante la AEAT
Gestionamos el proceso de designación formal de BMC como su representante fiscal ante la Agencia Tributaria española. Esto incluye la tramitación de los poderes de representación necesarios, la comunicación a la AEAT del cambio de representante si ya tenía uno anterior, y la configuración del buzón tributario electrónico.
Gestión de obligaciones tributarias periódicas
Preparamos y presentamos todas las autoliquidaciones del IRNR en sus plazos: Modelo 210 por rentas inmobiliarias imputadas (si el inmueble está vacío o a disposición del propietario), Modelo 210 por rentas de alquiler (trimestral o anual según el caso) y Modelo 211 de retención en transmisiones inmobiliarias cuando corresponda.
Gestión de notificaciones y correspondencia tributaria
Recibimos y tramitamos todas las notificaciones electrónicas de la AEAT, le informamos de forma inmediata de cualquier requerimiento, propuesta de liquidación o inspección, y gestionamos la respuesta dentro de los plazos. Somos su punto de contacto permanente con la administración tributaria española.
Compré mi apartamento en Alicante en 2019 y durante años no presenté el Modelo 210 porque nadie me explicó que tenía que hacerlo aunque no lo alquilara. BMC revisó mi situación, regularizó los años anteriores con el mínimo de recargos posible, y ahora gestiona todo de forma automática cada año. El servicio anual es una fracción de lo que hubiera supuesto una sanción.
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La obligación legal de designar representante fiscal
El artículo 47 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, establece que los obligados tributarios no residentes en España deben designar un representante con residencia en territorio español cuando así lo establezca expresamente la normativa de cada tributo o cuando lo requiera la Administración tributaria. Este mandato no es una recomendación: es una obligación legal cuyo incumplimiento puede acarrear consecuencias graves.
La obligación adquiere especial importancia en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), regulado por el Texto Refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004. La normativa del IRNR establece expresamente la obligación de designar representante para los contribuyentes no residentes, salvo en supuestos de rentas satisfechas por retenedores obligados a ello, donde la obligación puede no ser exigible de forma directa pero sí lo es en la práctica para gestionar adecuadamente la relación con la AEAT.
El representante actúa como nexo formal entre el contribuyente no residente y la administración tributaria española. Recibe en su nombre todas las notificaciones, es el responsable de que las obligaciones de presentación se cumplan en plazo y puede ser requerido por la AEAT para proporcionar información adicional. Su designación se comunica a la AEAT mediante un escrito o a través del propio modelo de declaración.
Quién necesita representante y por qué
La casuística más frecuente en la práctica del representante fiscal en España abarca varios perfiles bien diferenciados:
Propietarios de inmuebles no residentes: El caso más habitual. Un ciudadano alemán, francés, holandés o británico que posee un apartamento en la costa española tiene obligaciones del IRNR independientemente de si lo alquila o no. Si el inmueble está a su disposición y no se arrienda, tributa por la renta inmobiliaria imputada (1,1% o 2% del valor catastral, según si el valor fue revisado en los últimos diez años). Si lo arrienda, tributa por los ingresos del alquiler. En ambos casos, la presentación del Modelo 210 es obligatoria.
Ciudadanos del Reino Unido post-Brexit: Desde el 1 de enero de 2021, los nacionales británicos han perdido el tratamiento fiscal favorable que tenían como ciudadanos del EEE. Quienes compraron inmuebles en España como residentes en el EEE y ahora residen en el Reino Unido deben adaptar su situación tributaria al nuevo marco, incluyendo la designación formal de representante fiscal.
Empresas sin establecimiento permanente: Una empresa extranjera que presta servicios a clientes españoles sin contar con una oficina, sucursal o establecimiento permanente en España puede tener obligaciones tributarias de IRNR o de IVA (en cuyo caso necesitaría representante de IVA). La determinación de si existe o no establecimiento permanente es una cuestión técnica que requiere análisis específico.
Herederos no residentes de bienes en España: Cuando fallece una persona con bienes en España y sus herederos residen en el extranjero, estos deben liquidar el Impuesto sobre Sucesiones ante la administración autonómica correspondiente y frecuentemente necesitan designar representante fiscal para gestionar el proceso.
Las obligaciones tributarias del IRNR para propietarios de inmuebles
El propietario no residente de un inmueble en España tiene, como mínimo, una obligación anual de presentar el Modelo 210 del IRNR. El contenido y el importe dependen de la situación del inmueble:
Inmueble no arrendado: La ley imputa una renta anual del 2% del valor catastral del inmueble (o del 1,1% si el valor catastral fue revisado o modificado en los últimos diez años). Sobre esa renta imputada se aplica el tipo del IRNR: 19% para residentes en la UE/EEE y 24% para residentes en terceros países. La declaración se presenta en el modelo 210 entre el 1 de enero y el 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio que se declara.
Inmueble arrendado: Los ingresos del alquiler tributan al tipo del 19% (residentes UE/EEE) o 24% (residentes en terceros países) sobre el rendimiento neto. Los residentes en la UE/EEE pueden deducir los gastos directamente relacionados con el inmueble (comunidad, IBI, seguro, amortización); los residentes en terceros países tributan sobre el ingreso bruto sin deducción de gastos. La declaración puede presentarse trimestralmente o de forma acumulada anual.
Venta del inmueble: La ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de un inmueble en España está sujeta al IRNR. El comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en la AEAT mediante el Modelo 211, a cuenta de la ganancia patrimonial del vendedor. El vendedor no residente debe presentar el Modelo 210 para declarar la ganancia real y, en su caso, obtener la devolución del exceso retenido.
El riesgo de no tener representante
La ausencia de representante fiscal no hace invisible al contribuyente ante la AEAT. La Administración tributaria española dispone de información sobre inmuebles registrados (procedente del Registro de la Propiedad y de las notarías), sobre rentas y retenciones (procedente de declaraciones de retenedores) y sobre operaciones internacionales (procedente del intercambio automático de información entre administraciones tributarias de la UE y de los países con convenio de asistencia mutua).
Cuando la AEAT no puede localizar al contribuyente porque no tiene representante designado, las notificaciones se realizan por comparecencia en el Boletín Oficial del Estado. El contribuyente tiene un plazo de diez días hábiles desde la publicación en el BOE para comparecer y recoger la notificación. Si no comparece, la notificación se entiende practicada y los plazos empiezan a correr. El resultado habitual es que el contribuyente descubre meses o años después que tiene liquidaciones firmes, recargos de apremio y, en algunos casos, embargos sobre el propio inmueble.
Preguntas frecuentes
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