Plusvalía Municipal en Tenerife: municipios, coeficientes propios, exenciones canarias y asesoramiento para no residentes

La plusvalía municipal en Tenerife —IIVTNU— tiene una particularidad fundamental: Tenerife no es un municipio único sino una isla con 31 municipios independientes, cada uno con su propio Ayuntamiento, sus propias ordenanzas fiscales y sus propios coeficientes del IIVTNU. Vender o heredar un inmueble en Adeje, en La Laguna o en Santa Cruz de Tenerife implica autoliquidar ante Ayuntamientos diferentes. Además, la alta presencia de propietarios no residentes europeos en la isla convierte la coordinación de la plusvalía municipal con el IRNR en una gestión habitual. En BMC conocemos las ordenanzas de los principales municipios y calculamos el método más favorable para cada operación. Más contexto en nuestra sección de planificación fiscal.

Los 31 municipios de Tenerife y la plusvalía municipal: ¿quién gestiona qué?

El IIVTNU en Tenerife es gestionado por cada uno de los 31 Ayuntamientos de la isla de forma completamente independiente. No existe ningún organismo insular (como el Cabildo de Tenerife) que gestione el IIVTNU de forma centralizada. Esto implica que:

• La autoliquidación se presenta ante el Ayuntamiento del municipio donde está físicamente ubicado el inmueble.
• Los coeficientes y tipos impositivos varían de un municipio a otro.
• Los plazos y procedimientos son los mismos (normativa estatal) pero la tramitación es diferente en cada Ayuntamiento.
• Los recursos de reposición se interponen ante cada Ayuntamiento; la vía económico-administrativa corresponde al TEAR de Canarias (Sala de Santa Cruz de Tenerife).

Los principales municipios de Tenerife a efectos de plusvalía municipal son:

Método objetivo vs. método real en los municipios de Tenerife

Método objetivo

Multiplica el valor catastral del suelo por el coeficiente correspondiente al período de tenencia (dentro de los máximos del RDL 26/2021), aprobado por cada Ayuntamiento. El tipo impositivo lo fija cada municipio.

En zonas de alta demanda turística de Tenerife (primera línea en Costa Adeje, Las Américas, Los Cristianos), los valores catastrales del suelo pueden ser significativos, lo que hace que el método objetivo genere cuotas elevadas en tenencias cortas.

Método real

Calcula la diferencia entre precio de venta y precio de compra, ponderada por la proporción del valor catastral del suelo. En zonas de alta revalorización (propiedades de 2015 en adelante en el sur de la isla), el método real puede resultar más caro; en zonas con revalorización moderada o en tenencias largas, el método real puede convenir más.

Plazos de autoliquidación en los municipios de Tenerife

No residentes en Tenerife: plusvalía municipal + IRNR

Tenerife tiene una de las mayores concentraciones de propietarios extranjeros no residentes de España, especialmente del Reino Unido, Alemania, Países Bajos e Irlanda, en los municipios turísticos del sur.

Para un vendedor no residente en Tenerife, la transmisión genera dos obligaciones independientes:

1. IIVTNU ante el Ayuntamiento del municipio donde está el inmueble.
2. IRNR (ganancia patrimonial) ante la AEAT: el comprador retiene el 3% del precio (modelo 211) y el vendedor declara la ganancia (modelo 210, tipo 19% UE/EEE o 24% resto).

La deducción del IIVTNU pagado en el cálculo de la ganancia patrimonial del IRNR es una optimización que BMC aplica sistemáticamente en todas las transmisiones de no residentes en Tenerife.

El Impuesto de Sucesiones canario y las herencias en Tenerife

El Impuesto de Sucesiones en Tenerife se rige por la normativa autonómica de la Comunidad Autónoma de Canarias (gestionada por la Agencia Tributaria Canaria). En herencias, el heredero liquida el ISD ante la ATC y el IIVTNU ante el Ayuntamiento del municipio. BMC coordina ambos impuestos para las herencias con inmuebles en la isla.

Consulte el artículo sobre el fallo del TC y la regulación vigente del IIVTNU en 2026 y la guía de cálculo de la plusvalía municipal.