Arriende su local comercial con un contrato que proteja sus intereses desde el primer día
asesoramiento especializado en contratos de arrendamiento de locales comerciales: LAU, cláusulas clave, revisión de renta, subarriendo, IVA y protección del arrendador y arrendatario.
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- 30+ Jurisdicciones
El problema
El arrendamiento de un local comercial es uno de los compromisos económicos más importantes que asume una empresa o un comerciante. Sin embargo, muchos contratos se firman con contratos tipo descargados de internet, con cláusulas que no cubren los escenarios más habituales o, peor aun, que benefician exclusivamente a una de las partes. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) deja un amplisimo margen a la autonomía de la voluntad en los arrendamientos de uso distinto al de vivienda, lo que significa que casi todo lo que no se pacte expresamente quedará sujeto a lo que diga el contrato, no a la ley. Un contrato mal redactado puede significar que el arrendatario quede atrapado en un local inadecuado sin posibilidad de salida anticipada, o que el arrendador vea como el inquilino subarrienda el local sin su consentimiento. Las implicaciones del IVA, el IRPF o el Impuesto sobre Actividades Económicas también generan frecuentes conflictos por una redacción ambigua.
Nuestra solución
En BMC redactamos y revisamos contratos de arrendamiento de locales comerciales para arrendadores y arrendatarios, desde pequeños comercios hasta grandes superficies. Nuestros abogados de [derecho inmobiliario](/es/legal/derecho-inmobiliario) conocen en profundidad la LAU y la jurisprudencia aplicable, y diseñamos contratos que anticipan los conflictos más frecuentes: renegociacion de renta, obras de adaptación, traspaso del negocio, cierre anticipado y extinction del contrato. Coordinamos con el departamento fiscal las implicaciones del IVA y el tratamiento de la fianza y las garantías adicionales.
Como lo hacemos
Análisis de la operación y objetivos de las partes
Revisamos las condiciones económicas acordadas (renta inicial, actualizaciones, período de carencia para obras) y los objetivos específicos de cada parte: el arrendador quiere seguridad en el cobro y protección del inmueble; el arrendatario necesita flexibilidad suficiente para adaptar el local y una salida viable si el negocio no va bien.
Redacción de cláusulas críticas
Redactamos con precisión las cláusulas que mayor conflicto generan en la práctica: actualización de renta (IPC, índice de referencia, renta variable vinculada a facturación), obras de adaptación y reposicion del estado original, subarriendo y cesión, derecho de tanteo y retracto del arrendatario, y causas de resolución anticipada.
Estructura de garantías y fianza
Determinamos las garantías adecuadas para el riesgo de la operación: fianza legal de dos mensualidades, garantías adicionales (depósito, aval bancario, garantía personal de socios), y la forma de documentarlas para que sean ejecutables de forma rápida en caso de impago.
Revisión fiscal y formalización notarial
Verificamos el tratamiento del IVA aplicable (generalmente el 21% en arrendamientos comerciales), la obligación de retención del IRPF si el arrendador es persona física, y la conveniencia de elevar el contrato a escritura pública para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Coordinamos con [compliance fiscal](/es/fiscal/compliance-fiscal) si la operación requiere declaraciones específicas.
Como propietario de tres locales en el centro de Malaga, siempre habia usado contratos tipo. Despues de un inquilino que subarrendó sin permiso y me dejo una reforma sin revertir, acudi a BMC. Sus contratos han eliminado todos esos problemas de raiz.
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La LAU y los arrendamientos comerciales: un régimen de libertad con trampas
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) trata los arrendamientos de uso distinto al de vivienda — locales comerciales, oficinas, naves industriales, aparcamientos — de forma radicalmente diferente a los residenciales. Mientras que los arrendamientos de vivienda tienen una protección mínima legal robusta (plazos mínimos, actualizaciones limitadas, causas de resolución restringidas), los arrendamientos comerciales se rigen fundamentalmente por lo que las partes acuerden en el contrato.
Esto tiene una consecuencia directa: en un arrendamiento comercial, un buen contrato es prácticamente todo. Un contrato deficiente o ambiguo traslada el conflicto al juzgado, donde los plazos son largos y los costes elevados.
Cláusulas que marcan la diferencia
Las cláusulas que más frecuentemente generan conflicto en arrendamientos comerciales son:
Actualización de renta: La LAU no establece un índice de actualización obligatorio para los arrendamientos comerciales. Las partes pueden pactar la actualización por IPC, por el índice de competitividad publicado por el INE, por un porcentaje fijo anual, o incluso una renta variable parcial vinculada a la facturación del negocio. Si no se pacta nada, la renta permanece fija. Un olvido que puede ser muy costoso en escenarios de alta inflacion.
Obras de adaptación: Es habitual que el arrendatario necesite realizar obras para adaptar el local a su actividad. El contrato debe especificar quien paga las obras, si necesitan consentimiento del arrendador, si la renta se ajusta (período de carencia o renta reducida durante las obras) y, muy importante, que ocurre con las mejoras al finalizar el contrato: si el arrendatario debe reponerlas al estado original o si quedan en beneficio del arrendador.
Salida anticipada: El arrendatario puede necesitar abandonar el local antes del vencimiento del contrato. Sin una cláusula que lo regule, la resolución anticipada puede ser muy costosa. Lo habitual es pactar un preaviso de 6 meses y una penalización equivalente a varios meses de renta, pero estas condiciones deben estar claramente definidas.
Garantías y fianza
La LAU establece una fianza obligatoria de dos mensualidades de renta para arrendamientos comerciales. Sin embargo, en la práctica, los arrendadores exigen garantías adicionales que pueden incluir:
- Depósito adicional de varias mensualidades
- Aval bancario a primer requerimiento
- Garantía personal de los socios o administradores de la empresa arrendataria
La eleccion y redacción de estas garantías debe hacerse con cuidado: un aval bancario mal redactado puede ser inejecutado; una garantía personal sin la solidez económica suficiente no tiene valor práctico.
En operaciones de mayor volumen, recomendamos elevar el contrato a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad, lo que proporciona mayor seguridad al arrendatario (el contrato se opone a posibles adquirentes del inmueble) y al arrendador (mayor ejecutividad de las cláusulas penales). Para las implicaciones de IVA de la operación, coordinamos con el departamento de compliance fiscal.
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