Tener un inmueble en España sin ser residente fiscal en el país obliga a liquidar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) trimestralmente por cada trimestre con rentas de alquiler, y anualmente por los períodos en que el inmueble permanece vacío. Muchos propietarios no residentes desconocen esta doble obligación o confunden los plazos, lo que genera requerimientos de la AEAT y, en algunos casos, recargos e intereses por presentación extemporánea.
Esta guía técnica cubre los aspectos críticos del Modelo 210 trimestral para rendimientos de arrendamiento en 2026: tipos aplicables según la residencia fiscal del propietario, gastos deducibles según la normativa vigente, tratamiento de la renta imputada por inmuebles desocupados, y los errores más habituales que detectamos en la práctica asesora.
Marco normativo: el IRNR y el Modelo 210
El Real Decreto Legislativo 5/2004 aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (LIRNR), que es el tributo aplicable a las rentas obtenidas en España por personas físicas o jurídicas no residentes. Para personas físicas sin establecimiento permanente en España —la situación del propietario particular que alquila su piso a turistas o a inquilinos de larga duración—, el régimen es el de autoliquidación periódica mediante el Modelo 210.
El Modelo 210 es el formulario universal del IRNR para rentas sin establecimiento permanente. Admite múltiples claves de naturaleza de renta; para rendimientos del arrendamiento de inmuebles urbanos la clave es 02 (rentas de inmuebles urbanos) y para la renta imputada la clave es 03. La presentación puede hacerse por vía electrónica a través de la Sede Electrónica de la AEAT con certificado digital o Cl@ve PIN, o en papel en las entidades colaboradoras. La presentación electrónica es obligatoria para personas jurídicas.
La gestión del IRNR compete a la Delegación Central de Grandes Contribuyentes o a la Delegación de la AEAT correspondiente al lugar de situación del inmueble, dependiendo del volumen. Para la gran mayoría de propietarios particulares no residentes, la delegación competente es la del municipio donde se ubica el inmueble.
Tipos de gravamen según la residencia fiscal del propietario
El tipo de gravamen aplicable al IRNR por rendimientos de alquiler depende exclusivamente de la residencia fiscal del propietario en el momento del devengo, no de su nacionalidad.
Residentes en la UE o el EEE: tipo del 19%
Los propietarios que acrediten su residencia fiscal en un Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (EEE) con el que exista un intercambio efectivo de información tributaria tributan al 19% sobre la base imponible neta. Este tipo fue introducido para eliminar la discriminación que el TJUE declaró contraria al Derecho europeo de la libre circulación de capitales, equiparándolo al tipo mínimo de la base del ahorro del IRPF de residentes.
Los países del EEE actualmente con intercambio efectivo incluyen Noruega, Islandia y Liechtenstein (además de todos los Estados miembros de la UE). El propietario debe acreditar su residencia fiscal mediante un certificado de residencia fiscal emitido por la autoridad tributaria de su país de residencia, que no puede tener más de doce meses de antigüedad en el momento de la presentación.
Residentes fuera de la UE/EEE, incluido el Reino Unido: tipo del 24%
Los propietarios residentes en países fuera de la UE y del EEE tributan al 24% sobre el ingreso bruto del arrendamiento, sin posibilidad de deducir ningún gasto (art. 24.6 LIRNR). Esta diferencia puede ser muy significativa en términos de carga efectiva.
El Reino Unido pasó a esta categoría desde el 1 de enero de 2021 como consecuencia del Brexit. Un propietario británico que en 2020 tributaba al 19% con deducciones tributa desde 2021 al 24% sobre renta bruta. El impacto financiero real depende del ratio gastos/ingresos de cada inmueble: para un inmueble con gastos equivalentes al 40% del ingreso bruto, el propietario UE paga un 19% × 60% = 11,4% de tributación efectiva, mientras el propietario británico paga un 24% × 100% = 24%. La diferencia supera los 12 puntos porcentuales de tributación efectiva sobre el ingreso bruto.
[VERIFY] — El tipo del 24% para no residentes fuera de la UE/EEE se mantiene sin variación en la Ley de Presupuestos 2026; confirmar que no hay modificación puntual en tramos si se aprueba nuevo texto presupuestario para 2026.
El caso especial de los CDI (Convenios de Doble Imposición)
La existencia de un CDI entre España y el país de residencia del propietario puede modular el tipo de IRNR aplicable. El Modelo OCDE establece en su art. 6 que las rentas de bienes inmuebles pueden gravarse en el Estado de situación (España), pero muchos CDI limitan o exoneran el tipo máximo. Antes de aplicar el tipo estándar del 24%, es obligatorio revisar el CDI aplicable. Los CDI vigentes que pueden reducir la tributación española sobre rentas inmobiliarias incluyen, entre otros, los suscritos con EEUU, Canadá, Australia, Japón, México y varios países latinoamericanos. La guía de fiscalidad internacional de BMC incluye un análisis por CDI relevante.
Plazos trimestrales del Modelo 210 en 2026
La presentación del Modelo 210 para rentas de arrendamiento de inmuebles urbanos se realiza por trimestre natural en los 20 días naturales siguientes al final de cada trimestre:
| Trimestre | Período de renta | Plazo de presentación |
|---|---|---|
| T1 | 1 enero – 31 marzo | 20 de abril |
| T2 | 1 abril – 30 junio | 20 de julio |
| T3 | 1 julio – 30 septiembre | 20 de octubre |
| T4 | 1 octubre – 31 diciembre | 20 de enero del año siguiente |
Cada presentación corresponde a un único trimestre. Si el propietario tiene varios inmuebles arrendados, debe presentar un Modelo 210 por cada inmueble por cada trimestre. No es posible agrupar varios inmuebles en una sola autoliquidación.
Si el plazo vence en sábado, domingo o festivo nacional, se traslada al siguiente día hábil. Para 2026, revisar el calendario laboral oficial de la AEAT para detectar posibles desplazamientos. En 2026, el 20 de abril es lunes (plazo normal) y el 20 de julio es lunes (plazo normal).
Presentación fuera de plazo: Si se presenta el Modelo 210 fuera del plazo voluntario sin requerimiento previo de la AEAT, se aplican los recargos por declaración extemporánea del art. 27 LGT: 1% por mes de retraso hasta 12 meses, y el 15% más intereses de demora a partir del decimotercero. Si hay requerimiento previo, se abre procedimiento sancionador (infracción leve: 50% de la cuota, mínimo 300 €).
Gastos deducibles para residentes UE/EEE
Para los propietarios residentes en la UE o el EEE, la base imponible se determina conforme al art. 24.6 LIRNR por remisión a las reglas del IRPF de residentes, con los ajustes propios del IRNR. Los gastos deducibles son los necesarios para la obtención de los rendimientos, en proporción al período efectivamente arrendado del trimestre.
Gastos directamente deducibles
Intereses de capitales ajenos: Los intereses de préstamos hipotecarios o personales destinados a la adquisición o mejora del inmueble son deducibles. Solo los intereses, no la parte de capital amortizado. Para inmuebles que no están arrendados el 100% del año, los intereses se prorratean.
Tributos locales y tasas: El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es deducible en su totalidad si el inmueble está arrendado durante todo el año. Si el inmueble alterna períodos de alquiler con períodos vacíos o de uso personal, el IBI se prorratean. La tasa de basuras y otros tributos locales vinculados al inmueble tienen el mismo tratamiento.
Primas de seguro: Las primas del seguro del hogar, seguro de impago de alquiler y seguro de responsabilidad civil del propietario son deducibles en proporción al período de arrendamiento.
Gastos de comunidad de propietarios: Las cuotas de comunidad ordinarias y extraordinarias son deducibles. Las derramas para obras de mejora tienen un tratamiento distinto (amortización, no deducción directa).
Reparaciones y conservación: Los gastos necesarios para mantener el inmueble en condiciones habitables son deducibles. Ejemplo: reparación de una caldera averiada, sustitución de una persiana rota. Se excluyen las mejoras que aumenten la vida útil o el valor del inmueble (reformas estructurales, instalación de aire acondicionado nuevo), que deben amortizarse.
Honorarios de gestión: Los honorarios de la agencia inmobiliaria por gestión del alquiler y los de la asesoría fiscal por preparación del Modelo 210 son deducibles como gastos de gestión.
Amortización del inmueble: El 3% anual sobre el valor de adquisición del inmueble (o el valor catastral si es superior), excluyendo el valor del suelo. El porcentaje del valor de suelo se determina por la proporción que el valor catastral del suelo represente sobre el valor catastral total. Esta regla se establece en el art. 14 RIRPF por remisión del IRNR. Para un inmueble adquirido por 300.000 € con valor catastral suelo/construcción 40%/60%: base amortización = 300.000 × 60% = 180.000 €; amortización anual = 180.000 × 3% = 5.400 €; imputación trimestral = 1.350 €.
Gastos no deducibles
No son deducibles: el IVA soportado (en arrendamientos de vivienda exentos de IVA), los gastos financieros de las cuotas de capital del préstamo hipotecario, las mejoras (amortizables pero no deducibles en el ejercicio), ni los gastos de desplazamiento para visitar el inmueble.
Renta imputada por inmuebles urbanos desocupados
El apartado más desconocido del IRNR inmobiliario es la renta imputada. El art. 13.1.h) LIRNR remite al art. 85 LIRPF para el tratamiento de inmuebles urbanos que no están arrendados, afectos a actividades económicas ni son la vivienda habitual del propietario: se imputa una renta ficticia equivalente al 2% del valor catastral del inmueble (o el 1,1% si el valor catastral ha sido objeto de revisión, actualización o modificación en los últimos 10 años inmediatamente anteriores al devengo).
Esta renta imputada no requiere arrendamiento efectivo para generarse. Se devengará aunque el inmueble esté vacío, en obras, o disponible para su venta. La tributación de la renta imputada es:
- Residentes UE/EEE: 19% × renta imputada anual
- Residentes no UE: 24% × renta imputada anual
La renta imputada se declara mediante Modelo 210 en régimen anual (no trimestral), con plazo entre el 1 de enero y el 31 de diciembre del año siguiente al de devengo. Para la renta imputada de 2025, el plazo es el año 2026 completo.
Ejemplo numérico: Inmueble en Valencia con valor catastral de 150.000 €, catastro revisado en 2018 (más de 7 años, no aplica el 1,1%). Renta imputada anual: 150.000 × 2% = 3.000 €. IRNR propietario UE: 3.000 × 19% = 570 € anuales. Aunque parezca menor, este importe se duplica si el inmueble tiene valor catastral alto y puede generar recargos significativos si no se declara durante varios años.
Error crítico frecuente: Propietarios que alquilan el inmueble solo en verano (T2 y T3) y no presentan el Modelo 210 en T1 y T4 porque “no hay ingresos”. En T1 y T4 corresponde declarar la renta imputada (de forma anual al año siguiente). Si tampoco presentan la declaración anual de renta imputada, acumulan deuda con la AEAT con recargos e intereses.
Coordinación con el IRPF en caso de cambio de residencia
Un punto crítico que genera confusión: si el propietario traslada su residencia fiscal a España a lo largo del ejercicio, pasa de tributar por IRNR (no residente) a tributar por IRPF (residente). El año del traslado se divide, en términos de obligaciones, en dos partes:
- Período pre-traslado: tributa por IRNR, Modelo 210, por las rentas obtenidas durante ese período.
- Período post-traslado: tributa por IRPF, incluyendo las rentas del inmueble como rendimientos del capital inmobiliario en la Renta anual.
España no reconoce el sistema de “split-year” anglosajón: a efectos del IRPF, el contribuyente es residente del ejercicio completo si cumple los criterios del art. 9 LIRPF (más de 183 días de permanencia en el año natural). Sin embargo, la doctrina administrativa reconoce la posibilidad de tributar por IRNR hasta el momento del traslado efectivo. Para más detalle sobre los casos límite de residencia fiscal, véase nuestro insight sobre residencia fiscal: casos límite y tiebreakers.
Retenciones practicadas por el arrendatario
Cuando el arrendatario del inmueble es una persona jurídica (empresa, sociedad) o un empresario individual en el ejercicio de su actividad, está obligado a practicar una retención del 19% (residentes UE) o 24% (no UE) sobre el importe bruto de la renta satisfecha, e ingresar dicha retención en la AEAT mediante el Modelo 216 (ingreso trimestral) y Modelo 296 (resumen anual).
El propietario no residente recibe la renta neta de retención y debe igualmente presentar el Modelo 210 trimestral, descontando la retención practicada de la cuota a ingresar. Si el propietario residente UE tiene gastos deducibles que elevan su rendimiento neto por debajo de la renta bruta retenida, puede resultar una cuota negativa que genera derecho a devolución. La devolución debe solicitarse en el propio Modelo 210 y será tramitada por la AEAT en el plazo general de revisión.
Cuando el arrendatario es un particular (sin actividad económica), no está obligado a retener. En ese caso, el propietario no residente debe gestionar íntegramente el ingreso de la cuota del IRNR mediante Modelo 210 sin retención previa.
Declaración en el país de residencia y eliminación de la doble imposición
Las rentas del alquiler del inmueble español también deben declararse, en principio, en el país de residencia del propietario, ya que los sistemas fiscales de la mayoría de países gravan la renta mundial. El CDI aplicable determina cómo se elimina la doble imposición:
- Método de exención: España grava el alquiler; el país de residencia exime esas rentas de su IRPF equivalente (ej. algunos CDI con países nórdicos).
- Método de imputación (crédito fiscal): el país de residencia incluye las rentas españolas en la base pero deduce el IRNR pagado en España hasta el límite de lo que correspondería en residencia por esas mismas rentas.
El método depende del CDI concreto y es fundamental para no pagar más impuestos de los debidos. El asesor del país de residencia necesita copia del Modelo 210 presentado en España con el justificante de ingreso para acreditar el impuesto español efectivamente satisfecho.
Los cinco errores más frecuentes en el Modelo 210 de alquiler
Desde la práctica asesora de BMC, los errores recurrentes que generan requerimientos de la AEAT en este ámbito son:
1. No declarar los trimestres sin renta. El propietario no residente que tiene el inmueble vacío durante T1 y T4 asume que “no hay nada que declarar”. Pero la renta imputada existe y debe liquidarse anualmente.
2. Aplicar el tipo del 19% siendo residente fuera de la UE. Tras el Brexit, los propietarios británicos que aplican el 19% con deducciones están tributando incorrectamente. La regularización espontánea (Modelo 210 complementario) antes de cualquier requerimiento evita sanciones.
3. Deducir gastos siendo residente no UE. El art. 24.6 LIRNR es explícito: solo residentes UE/EEE pueden deducir gastos. Propietarios de países terceros que aplican las reglas de rendimientos netos cometen una infracción que puede ser calificada como fraude fiscal si es consciente.
4. Confundir el período de presentación de la renta imputada. La renta imputada de 2025 se declara en el año 2026, no en enero de 2026. El plazo termina el 31 de diciembre de 2026.
5. No acompañar el certificado de residencia fiscal actualizado. La AEAT puede requerir la acreditación de la residencia en la UE para validar el tipo del 19%. Un certificado caducado invalida la deducción de gastos.
Cómo trabaja BMC en este ámbito
El servicio BMC de gestión del IRNR inmobiliario incluye la preparación y presentación trimestral del Modelo 210 por cada inmueble, la gestión de la renta imputada anual, la coordinación con el arrendatario sobre retenciones y la comunicación con el asesor del país de residencia para la eliminación de la doble imposición. El servicio tiene tarifa fija por inmueble y trimestre, sin sorpresas.
Si tiene un inmueble en España y no es residente fiscal, la obligación de declarar existe independientemente del importe de la renta. Un inmueble vacío con valor catastral de 100.000 € genera entre 160 € y 190 € anuales de IRNR según tipo aplicable, más recargos si no se declara. Contacte con nuestro equipo fiscal para revisar su situación sin compromiso.
