Modelo 210 — El impuesto de no residentes que afecta a propietarios extranjeros en España
Modelo 210 IRNR 2026: guía completa para no residentes con inmuebles o rentas en España. Tipos 19%/24%, plazos, alquiler, plusvalías y errores frecuentes.
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El problema
Los no residentes que poseen un inmueble en España, perciben alquileres de propiedades españolas o han vendido un activo localizado en España están sujetos al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y obligados a presentar el Modelo 210. Muchos propietarios extranjeros desconocen esta obligación, la confunden con el IRPF ordinario, o la presentan incorrectamente — lo que genera sanciones, intereses de demora y riesgo de embargos sobre el propio inmueble en España.
Nuestra solución
BMC gestiona la presentación del Modelo 210 para no residentes con rentas o inmuebles en España: alquileres vacacionales o de larga duración, renta imputada por segunda residencia no arrendada, plusvalías por venta de inmuebles, dividendos e intereses de fuente española. Trabajamos con propietarios británicos, alemanes, holandeses, americanos, latinoamericanos y de cualquier otra nacionalidad.
Como lo hacemos
Determinación de la situación fiscal del no residente
Verificamos el país de residencia fiscal del contribuyente para determinar el tipo impositivo aplicable (19 % UE/EEE vs 24 % resto) y si existe un Convenio de Doble Imposición (CDI) entre España y ese país que pueda reducir la retención en fuente o eliminar la obligación de presentar el Modelo 210.
Identificación de todas las rentas de fuente española sujetas a IRNR
Auditamos todas las fuentes de renta española del contribuyente: inmuebles (alquilados o no), dividendos de acciones españolas, intereses de bancos españoles, plusvalías por ventas de activos españoles, y ganancias del juego. Cada tipo de renta tiene reglas propias en el Modelo 210.
Cálculo de la cuota IRNR con deducción de gastos aplicables
Para residentes en la UE/EEE, se pueden deducir gastos directamente vinculados a la obtención de las rentas (gastos de mantenimiento, financiación, comunidad, seguros en alquileres). Para no residentes fuera de la UE/EEE, el tipo del 24 % se aplica sobre el ingreso bruto sin deducción de gastos. Calculamos la cuota exacta con la documentación disponible.
Presentación del Modelo 210 en los plazos correctos
Presentamos el Modelo 210 dentro de los plazos establecidos: trimestral para alquileres (veinte primeros días naturales del mes siguiente al trimestre) o enero del año siguiente para rentas imputadas. Gestionamos el pago por domiciliación bancaria o mediante número de referencia para ingreso en banco colaborador.
Coordinación con la retención del 3% en compraventas
En transmisiones de inmuebles por no residentes, verificamos que el comprador haya practicado la retención del 3 % (Modelo 211) y preparamos el Modelo 210 de plusvalía para el ajuste final — devolver el exceso retenido o pagar el déficit si la ganancia neta genera una cuota superior al 3 % retenido.
Compramos un apartamento en Marbella en 2019 y no sabíamos que cada año debíamos presentar una declaración de no residentes aunque no alquilemos el piso. BMC nos regularizó los ejercicios atrasados con la sanción mínima y ahora gestiona nuestro Modelo 210 anual. Sin ellos nos habrían embargado el inmueble.
Descargue nuestra guía
Guía Modelo 210: tributación no residentes 2026
Si usted es extranjero, no vive habitualmente en España y tiene un apartamento en la Costa del Sol, una vivienda en Mallorca o un local comercial en Madrid, tiene obligaciones fiscales en España aunque no sea residente. El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), declarado a través del Modelo 210, es la obligación fiscal que afecta a todos los no residentes con rentas o bienes en España — y su incumplimiento puede derivar en sanciones, intereses de demora y, en casos extremos, en embargos sobre el propio inmueble.
Esta guía explica en detalle el funcionamiento del Modelo 210: quién debe presentarlo, qué tipos impositivos aplican según el país de residencia, cómo se calculan las rentas de alquiler y las rentas imputadas, cuáles son los plazos exactos y qué sucede en la venta de un inmueble español por un no residente.
Marco normativo: el IRNR y el Modelo 210
La Ley del IRNR y su texto refundido
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) está regulado en el Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (BOE-A-2004-4515). El reglamento de desarrollo es el Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio (BOE-A-2004-14300).
El IRNR es un impuesto personal que grava las rentas obtenidas en territorio español por personas físicas y entidades no residentes fiscalmente en España. A diferencia del IRPF (que grava la renta mundial del residente), el IRNR grava exclusivamente las rentas de fuente española del no residente.
El Modelo 210 es el formulario estándar de autoliquidación del IRNR para rentas obtenidas sin mediación de establecimiento permanente — la situación habitual para propietarios extranjeros de inmuebles en España. Existe también el Modelo 200 para rentas con establecimiento permanente (empresas) y el Modelo 216 para determinadas retenciones.
Los Convenios de Doble Imposición y su efecto
España tiene suscritos Convenios de Doble Imposición (CDI) con más de 90 países, que pueden modificar los tipos aplicables del IRNR o establecer exenciones. Para las rentas inmobiliarias, los CDI generalmente mantienen el derecho de imposición del país de situación del inmueble (España), lo que significa que el Modelo 210 sigue siendo aplicable incluso teniendo CDI. Sin embargo, algunos CDI reducen el tipo impositivo aplicable a dividendos, intereses o cánones pagados desde España.
Los principales CDI relevantes para no residentes propietarios de inmuebles en España son:
- DBA Deutschland-Spanien: Inmuebles tributan en España (art. 6 DBA España-Alemania, BOE-A-2012-10212); rentas de alquiler tributan al 19 % para residentes alemanes (UE, art. 25.1.a LIRNR). Ganancias por venta de inmueble: tributación en España (art. 13.1 DBA). Dividendos: retención máxima del 15 % para particulares (art. 10.2.b DBA) o 5 % para sociedades con participación ≥10 % (art. 10.2.a DBA).
- Spain-UK Double Tax Convention: Post-Brexit (desde 1 de enero de 2021), los residentes fiscales en el Reino Unido no son EU/EEE a efectos del IRNR y tributan al 24 % general sobre rentas de alquiler (art. 25.1.a LIRNR). El CDI España-Reino Unido (firmado 14/03/2013) sigue vigente y evita la doble imposición, pero no reduce el tipo español por debajo del 24 % para ingresos inmobiliarios de residentes UK.
- Convenio España-USA: Residentes en USA tributan al 24 % sobre rentas inmobiliarias (tipo general no UE).
- Convenio España-Países Bajos: Residentes holandeses como residentes UE tributan al 19 % con deducción de gastos.
Quién es residente fiscal en España: la frontera del IRNR
Criterios de residencia fiscal en España
La condición de residente o no residente fiscal en España es el elemento decisivo para determinar si aplica el IRPF (residentes) o el IRNR/Modelo 210 (no residentes). El artículo 9 de la Ley 35/2006 del IRPF establece que son residentes fiscales en España quienes:
- Permanezcan más de 183 días durante el año natural en territorio español (días de presencia física, con ciertas excepciones para ausencias esporádicas); o
- Tengan en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos, de forma directa o indirecta; o
- Se presuma legalmente que residen en España cuando, sin ser residentes ellos mismos, su cónyuge no separado legalmente y los hijos menores de edad dependientes residen habitualmente en España.
Si ninguno de estos criterios concurre en un año natural determinado, la persona es no residente fiscal en España para ese ejercicio y está sujeta al IRNR.
Verificación anual de la residencia
El estatus de residente o no residente debe verificarse año a año. Un extranjero que pasa seis meses al año en su apartamento de la Costa del Sol puede superar sin darse cuenta el umbral de los 183 días y convertirse en residente fiscal en España, con la consiguiente obligación de presentar el IRPF ordinario sobre su renta mundial. Este es uno de los principales errores de no residentes propietarios de inmuebles vacacionales.
Rentas sujetas al Modelo 210
Rendimientos del capital inmobiliario: alquileres
Los ingresos por el arrendamiento de inmuebles situados en España son la categoría más frecuente de renta de fuente española para no residentes propietarios. La tributación funciona de la siguiente manera:
Base imponible para residentes UE/EEE: Los residentes en la UE y el EEE pueden aplicar sobre el ingreso bruto del alquiler los gastos directamente vinculados a su obtención. Los gastos deducibles incluyen:
- Intereses del préstamo hipotecario para la adquisición del inmueble
- Gastos de conservación y reparación ordinaria (no mejoras)
- Cuotas de la comunidad de propietarios
- Prima del seguro del inmueble
- IBI y otras tasas municipales
- Gastos de administración, gestión y asesoría relacionados con el arrendamiento
- Amortización del inmueble: 3 % anual sobre el coste de construcción (excluido el valor del suelo, no el valor catastral), según las tablas del RIRPF (RD 439/2007, art. 13.2) aplicadas por remisión — vigentes en 2026
- Amortización del mobiliario: 10 % anual (tablas RIRPF, art. 13.3 RD 439/2007)
Base imponible para residentes fuera de UE/EEE: Los no residentes en países fuera del ámbito UE/EEE tributan sobre el ingreso bruto del alquiler, sin posibilidad de deducción de gastos. Sobre este importe bruto se aplica el tipo del 24 %.
Tipos y cuota:
| Origen residencia | Base imponible | Tipo | Cuota ejemplo (10.000 € renta bruta, 3.000 € gastos) |
|---|---|---|---|
| UE/EEE | 10.000 € - 3.000 € = 7.000 € | 19 % | 1.330 € |
| Fuera UE/EEE | 10.000 € (bruto) | 24 % | 2.400 € |
Plazos de presentación del Modelo 210 por alquiler (trimestral):
- Q1 (enero-marzo) → del 1 al 20 de abril
- Q2 (abril-junio) → del 1 al 20 de julio
- Q3 (julio-septiembre) → del 1 al 20 de octubre
- Q4 (octubre-diciembre) → del 1 al 20 de enero del año siguiente
Renta imputada de inmuebles urbanos (declaración anual)
Todo no residente que posea un inmueble urbano en España que no esté arrendado durante todo el año (o una parte del año en que esté vacío) tiene la obligación de declarar una renta imputada mediante el Modelo 210.
La renta imputada es una renta presunta que la normativa atribuye al disfrute del inmueble propio. Su cálculo:
- Inmueble con valor catastral revisado en los últimos 10 años: renta imputada = 1,1 % del valor catastral
- Inmueble con valor catastral no revisado en los últimos 10 años: renta imputada = 2 % del valor catastral
Sobre esta renta imputada se aplica el tipo IRNR correspondiente (19 % o 24 %).
Ejemplo práctico — apartamento en Málaga:
- Valor catastral: 180.000 € (revisado en 2018 — dentro de los 10 años)
- Renta imputada: 1,1 % × 180.000 € = 1.980 €
- IRNR residente alemán (UE, 19 %): 1.980 € × 19 % = 376,20 €/año
- IRNR residente británico (post-Brexit, 24 %): 1.980 € × 24 % = 475,20 €/año
Plazo: La declaración de renta imputada se presenta entre el 1 y el 31 de enero del año siguiente al ejercicio.
Ganancias patrimoniales por venta de inmueble
La venta de un inmueble en España por un no residente genera una ganancia (o pérdida) patrimonial sujeta al IRNR. El cálculo de la ganancia neta:
Precio de transmisión (precio escriturado menos gastos de transmisión: notario, registro, Plusvalía Municipal si se pacta que paga el vendedor)
menos
Precio de adquisición (precio escriturado en su momento más gastos de adquisición: notario, registro, ITP o IVA, y mejoras realizadas)
= Ganancia patrimonial
El tipo impositivo sobre la ganancia patrimonial por transmisión de inmuebles es del 19 % para TODOS los no residentes — tanto UE/EEE como terceros países — conforme al art. 25.1.f.3.º LIRNR, que fija expresamente el 19 % para “ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales”. El tipo general del 24 % (art. 25.1.a LIRNR) aplica solo a rendimientos de trabajo, arrendamiento y otras categorías — no a ganancias por transmisión de inmuebles.
La retención del 3 %: En toda compraventa de inmueble en España en que el vendedor es no residente, el comprador está legalmente obligado a retener el 3 % del precio de transmisión e ingresarlo en la AEAT mediante el Modelo 211, en el plazo de un mes desde la escritura. Esta retención es un ingreso a cuenta del IRNR del vendedor.
Una vez realizada la transmisión, el vendedor no residente debe presentar el Modelo 210 de ganancias patrimoniales para regularizar la cuota real:
- Si la cuota real < 3 % retenido → el vendedor solicita devolución en el Modelo 210.
- Si la cuota real > 3 % retenido → el vendedor paga la diferencia.
El plazo del Modelo 210 de ganancias patrimoniales es de 3 meses desde que es exigible la retención practicada por el comprador — es decir, desde la fecha de la escritura de compraventa.
Dividendos e intereses de fuente española
Los dividendos pagados por sociedades residentes en España y los intereses abonados por entidades financieras españolas a no residentes están sujetos al IRNR. En la mayoría de los casos, la entidad pagadora española aplica una retención en la fuente que funciona como cuota final del impuesto — el no residente no necesita presentar el Modelo 210 si la retención se ha practicado correctamente.
El tipo de retención sobre dividendos es del 19 % para residentes en países con CDI que establezca ese tipo o inferior, y del 19 % también para residentes UE/EEE, o del 24 % para residentes en países sin CDI favorable. Los CDI pueden reducir estos tipos significativamente. Ejemplos confirmados: CDI España-Alemania (BOE-A-2012-10212) → retención máxima 15 % para personas físicas (art. 10.2.b) o 5 % para sociedades con participación ≥ 10 % (art. 10.2.a). CDI España-Países Bajos (BOE-A-1972-1487, conv. modificado) → como residentes UE, la retención doméstica es ya del 19 % (art. 25.1.a LIRNR); el convenio evita la doble imposición pero no reduce el tipo por debajo del 19 % para dividendos de personas físicas. [VERIFY: tipo reducido CDI España-Países Bajos para dividendos de personas físicas — confirmar si convenio establece tipo inferior al 19 % o si aplica exclusivamente el tipo doméstico UE]
Plazos consolidados del Modelo 210
| Tipo de renta | Periodicidad | Plazo de presentación |
|---|---|---|
| Alquiler (rendimientos del capital inmobiliario) | Trimestral | 20 días naturales del mes siguiente al cierre del trimestre |
| Renta imputada (inmueble no arrendado) | Anual | 1-31 enero año siguiente |
| Ganancias patrimoniales por venta de inmueble | Por operación | 3 meses desde exigibilidad retención (fecha escritura) |
| Dividendos e intereses sin retención suficiente | Por período de pago | 20 días naturales del mes siguiente al devengo |
Errores frecuentes en el Modelo 210
Error 1: No presentar el Modelo 210 por renta imputada
El error más común: el propietario extranjero cree que al no alquilar el apartamento no tiene obligación fiscal en España. La renta imputada del 1,1 %-2 % del valor catastral genera una obligación de declaración anual aunque el inmueble esté vacío y el propietario no haya pisado España ese año. La AEAT detecta estos incumplimientos mediante el cruce de datos del Catastro y puede iniciar procedimientos de comprobación retroactivos.
Error 2: Tributar al 24 % siendo residente UE con derecho al 19 %
Los ciudadanos de la UE que no declaran correctamente su residencia o que utilizan formularios desactualizados pueden tributar al tipo general del 24 % cuando les corresponde el 19 % y la deducción de gastos. La diferencia acumulada a lo largo de varios años puede ser muy significativa.
Error 3: No reclamar la devolución del exceso retenido (3 %) tras la venta
Muchos vendedores no residentes asumen que el 3 % retenido por el comprador es la cuota definitiva y no presentan el Modelo 210 de ganancias patrimoniales para reclamar la devolución del exceso. Si la ganancia neta real genera una cuota inferior al 3 % retenido — lo que ocurre frecuentemente en ventas con plusvalía pequeña o incluso con pérdida — el vendedor pierde el derecho a la devolución si no reclama en plazo.
Error 4: Confundir el Modelo 210 con la Plusvalía Municipal
La Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un impuesto municipal diferente al IRNR. En la venta de un inmueble, el no residente puede enfrentarse tanto al IRNR (Modelo 210 de ganancias patrimoniales) como a la Plusvalía Municipal — son dos obligaciones fiscales distintas ante administraciones distintas (AEAT vs Ayuntamiento).
Error 5: No contratar representante fiscal y perder notificaciones
Las notificaciones de la AEAT a no residentes sin representante fiscal en España se realizan mediante publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) tras un intento de notificación fallido. Un no residente que no tiene representante ni domicilio fiscal en España puede desconocer completamente que tiene liquidaciones pendientes, sanciones en curso o, en casos extremos, embargos sobre el inmueble — hasta que intenta venderlo y descubre la situación en la nota simple del Registro de la Propiedad.
Error 6: Declarar el alquiler vacacional mezclado con el alquiler de larga duración
Los inmuebles que se alquilan parte del año como apartamentos vacacionales (plataformas tipo Airbnb) y el resto del año permanecen vacíos requieren una declaración mixta en el Modelo 210: renta de alquiler por los períodos arrendados (trimestral) y renta imputada por los períodos de disponibilidad del propietario (anual). Esta combinación es frecuentemente declarada de forma incorrecta.
Casos especiales: inmuebles en comunidad de propietarios
Cuando un inmueble en España pertenece a varios propietarios (herencia, divorcio, compra en pareja), cada propietario no residente tiene su propia obligación tributaria en el Modelo 210 en proporción a su porcentaje de propiedad. No existe la declaración conjunta obligatoria entre copropietarios — aunque la AEAT admite la presentación conjunta voluntaria en el mismo Modelo 210. En parejas en las que uno de los cónyuges es residente y el otro no residente, el no residente presenta el Modelo 210 por su parte proporcional del inmueble.
Para profundizar en la tributación de no residentes en España, descargue nuestra guía gratuita del Modelo 210 o consulte con el equipo de IRNR de BMC, liderado por Javier Moreno. También puede leer nuestra versión en inglés de esta guía: Modelo 210 for non-residents in Spain 2026.
Recursos legales y normativos:
- RDLeg 5/2004 LIRNR — BOE-A-2004-4515 — Texto Refundido Ley IRNR
- RD 1776/2004 Reglamento IRNR — BOE-A-2004-14300
- Modelo 210 — AEAT
- Modelo 211 — Retención compraventa inmueble
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