Posséder un bien immobilier en Espagne sans être résident fiscal espagnol entraîne l’obligation de déclarer et payer l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) chaque trimestre sur les revenus locatifs, ainsi qu’annuellement sur le revenu imputé lorsque le bien est vacant. De nombreux propriétaires non-résidents ignorent cette double obligation ou confondent les délais du dépôt trimestriel pour les loyers réels et la déclaration annuelle du revenu imputé, ce qui entraîne des avis de l’AEAT et des majorations de retard.
Ce guide technique couvre les aspects essentiels du Modèle 210 trimestriel pour les revenus locatifs en 2026 : taux applicables selon le pays de résidence du propriétaire, charges déductibles selon la réglementation en vigueur, traitement du revenu imputé pour les biens vacants, l’impact du Brexit pour les propriétaires britanniques, et les erreurs les plus fréquentes observées dans notre pratique conseil.
Cadre juridique : l’IRNR et le Modèle 210
Le Real Decreto Legislativo 5/2004 contient le texte consolidé de la Loi sur l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (LIRNR). Pour les personnes physiques sans établissement stable en Espagne — situation typique d’un propriétaire privé qui loue son appartement ou sa résidence secondaire — le mécanisme est la télédéclaration via le Modèle 210.
Le Modèle 210 est le formulaire universel de l’IRNR pour les revenus sans établissement stable. Pour les revenus locatifs de biens immobiliers urbains, le code de nature de revenu est 02 ; pour le revenu imputé des biens vacants, le code est 03. Le dépôt électronique via la Sede Electrónica de l’AEAT est obligatoire pour les personnes morales et vivement recommandé pour les personnes physiques (certificat numérique ou Cl@ve PIN). Le dépôt papier dans les établissements bancaires agréés reste disponible pour les particuliers.
La juridiction IRNR compétente est en général la délégation de l’AEAT correspondant à la localisation du bien immobilier.
Taux d’imposition selon la résidence fiscale du propriétaire
Le taux IRNR applicable dépend uniquement de la résidence fiscale du propriétaire au moment du fait générateur — non de sa nationalité.
Résidents UE et EEE : 19%
Les propriétaires qui justifient de leur résidence fiscale dans un État membre de l’Union Européenne ou un pays de l’Espace Économique Européen avec échange effectif d’informations sont imposés à 19% sur la base imposable nette. Ce taux a été aligné sur le taux minimum du régime de l’épargne applicable aux résidents espagnols, à la suite d’arrêts de la Cour de Justice de l’UE sur la liberté de circulation des capitaux.
La résidence fiscale doit être justifiée par un certificat de résidence fiscale délivré par l’autorité fiscale du pays de résidence, datant de moins de douze mois au moment du dépôt.
Résidents hors UE/EEE, y compris le Royaume-Uni : 24%
Les propriétaires résidents dans des pays hors UE et EEE sont imposés à 24% sur les revenus bruts de la location, sans possibilité de déduire aucune charge (art. 24.6 LIRNR). Le Royaume-Uni est passé dans cette catégorie depuis le 1er janvier 2021 avec le Brexit. Pour illustrer l’impact : pour un bien générant 12 000 € de loyer brut avec 5 000 € de charges déductibles :
- Propriétaire allemand (UE, 19%) : base = 7 000 € → IRNR = 1 330 €
- Propriétaire britannique (hors UE, 24%) : base = 12 000 € → IRNR = 2 880 €
- Différence : 1 550 € de charge supplémentaire annuelle pour le même bien.
[VERIFY] — Le taux de 24% pour les résidents hors UE/EEE reste inchangé selon les projections budgétaires 2026 ; à confirmer contre le texte législatif définitif.
Les Conventions Fiscales peuvent modifier ces taux
L’existence d’une convention fiscale bilatérale (CDI) entre l’Espagne et le pays de résidence du propriétaire peut moduler le taux IRNR applicable. Toujours vérifier la CDI applicable avant d’appliquer le taux standard de 24%. Les conventions avec la France, la Belgique, la Suisse et de nombreux autres pays contiennent des dispositions spécifiques sur les revenus immobiliers.
Délais trimestriels de dépôt du Modèle 210
Le Modèle 210 pour les revenus locatifs de biens immobiliers urbains doit être déposé par trimestre civil dans les 20 jours calendaires suivant la fin du trimestre :
| Trimestre | Période de revenu | Délai de dépôt |
|---|---|---|
| T1 | 1 janvier – 31 mars | 20 avril |
| T2 | 1 avril – 30 juin | 20 juillet |
| T3 | 1 juillet – 30 septembre | 20 octobre |
| T4 | 1 octobre – 31 décembre | 20 janvier (année suivante) |
Chaque déclaration couvre un seul bien immobilier — plusieurs biens nécessitent des Modèles 210 séparés par trimestre. Il n’existe pas de mécanisme de regroupement.
Dépôt hors délai : Un dépôt volontaire tardif sans notification préalable de l’AEAT entraîne des majorations selon l’art. 27 LGT : 1% par mois de retard jusqu’à 12 mois, puis 15% plus intérêts de retard à partir du 13ème mois. Si l’AEAT émet une mise en demeure avant le dépôt, une procédure de sanction s’ouvre (infraction légère : 50% de l’impôt impayé, minimum 300 €).
Charges déductibles pour les résidents UE/EEE
Pour les propriétaires résidents UE/EEE, la base imposable est déterminée selon l’art. 24.6 LIRNR par renvoi aux règles IRPF des résidents espagnols, en appliquant la proportion de la période de location effective dans le trimestre.
Intérêts d’emprunts : Les intérêts de prêts hypothécaires ou personnels destinés à l’acquisition ou à l’amélioration du bien sont déductibles. Le remboursement du capital ne l’est pas. Si le bien n’est pas loué toute l’année, les intérêts sont proratisés.
Taxes locales : L’IBI (taxe foncière) et la taxe sur les ordures ménagères sont déductibles au prorata de la période de location.
Primes d’assurance : Assurance habitation, assurance loyers impayés et assurance responsabilité civile du propriétaire sont déductibles proportionnellement à la période de location.
Charges de copropriété : Les charges ordinaires et extraordinaires sont déductibles. Les travaux d’amélioration (non d’entretien) sont à amortir, pas à déduire directement.
Entretien et réparations : Les dépenses nécessaires pour maintenir le bien en état habitable sont déductibles (ex : réparation chaudière, remplacement volet cassé). Les travaux qui prolongent la durée de vie ou augmentent la valeur du bien doivent être capitalisés et amortis.
Honoraires de gestion : Les honoraires de l’agence immobilière et du conseiller fiscal sont déductibles à titre de frais de gestion.
Amortissement : Amortissement annuel au taux de 3% de la valeur de construction (valeur d’acquisition ou valeur cadastrale, la plus élevée, hors terrain). La proportion terrain/construction est déterminée à partir de la valeur cadastrale. Exemple : bien acquis à 200 000 €, répartition cadastrale terrain/construction 30%/70% : base amortissable = 200 000 × 70% = 140 000 €; amortissement annuel = 140 000 × 3% = 4 200 €; répartition trimestrielle = 1 050 €.
Revenu imputé sur les biens vacants
L’obligation la moins connue de l’IRNR immobilier est le revenu imputé. L’art. 13.1.h) LIRNR renvoie à l’art. 85 LIRPF : les biens immobiliers urbains vacants qui ne sont ni loués, ni affectés à une activité économique, ni résidence principale du non-résident génèrent un revenu fictif annuel égal à 2% de la valeur cadastrale (ou 1,1% si la valeur cadastrale a fait l’objet d’une révision, mise à jour ou modification dans les 10 dernières années). Ce revenu imputé est imposé à 19% (UE/EEE) ou 24% (hors UE).
Le revenu imputé s’accumule que le bien soit vacant dans l’attente d’un locataire, en travaux ou mis en vente. Il n’est pas conditionné à l’existence d’un revenu locatif réel.
Le revenu imputé d’une année donnée se déclare via le Modèle 210 annuel (non trimestriel), avec une fenêtre de dépôt couvrant l’intégralité de l’année civile suivant l’année d’imposition. Le revenu imputé de l’année 2025 peut être déclaré à tout moment de l’année 2026 (délai : 31 décembre 2026).
Exemple chiffré : Appartement à Barcelone avec valeur cadastrale de 180 000 €, dernière révision cadastrale en 2016 (plus de 10 ans — taux de 2% applicable). Revenu imputé annuel = 180 000 × 2% = 3 600 €. IRNR propriétaire UE : 3 600 × 19% = 684 €/an. Hors UE : 3 600 × 24% = 864 €/an.
Bien que ces montants paraissent modestes, plusieurs années d’omission génèrent une dette cumulée avec intérêts et majorations pouvant dépasser plusieurs fois l’impôt initial.
Interaction avec le système fiscal du pays de résidence
Les revenus locatifs du bien espagnol devront généralement être déclarés dans le pays de résidence du propriétaire, la plupart des États fiscalisant les revenus mondiaux. La CDI applicable détermine comment la double imposition est éliminée :
- Méthode d’exemption : l’Espagne impose le revenu locatif ; votre pays de résidence l’exonère.
- Méthode d’imputation (crédit d’impôt) : votre pays inclut les revenus espagnols dans la base mais accorde un crédit correspondant à l’IRNR payé en Espagne, jusqu’à concurrence du taux domestique applicable à ces mêmes revenus.
Pour la France, la Convention fiscale France-Espagne (article 6) prévoit que les revenus immobiliers sont imposables dans l’État de situation du bien (l’Espagne) et exonérés d’impôt sur le revenu en France mais retenus pour le calcul du taux effectif applicable aux autres revenus (méthode du taux effectif). Votre conseiller fiscal français aura besoin d’une copie des Modèles 210 déposés et des justificatifs de paiement.
[VERIFY] — Confirmer le traitement exact Convention France-Espagne (méthode taux effectif vs exémption totale) avec le conseiller fiscal français pour l’application 2026.
Les cinq erreurs les plus fréquentes
1. Ne pas déclarer les trimestres sans revenu locatif. Le revenu imputé s’accumule même si le bien est vide ; l’obligation de déclaration annuelle subsiste.
2. Appliquer le taux UE de 19% en tant que résident britannique post-Brexit. Depuis le 1er janvier 2021, les résidents britanniques sont hors UE et doivent déclarer à 24% sur le brut. La régularisation volontaire avant toute mise en demeure évite les sanctions.
3. Déduire des charges en étant résident hors UE. L’art. 24.6 LIRNR est explicite. Appliquer délibérément les règles UE constitue une infraction fiscale pouvant être qualifiée de fraude.
4. Confondre la fenêtre de dépôt annuel du revenu imputé avec un délai de janvier. Le revenu imputé de l’année N se déclare pendant l’année N+1, jusqu’au 31 décembre N+1.
5. Utiliser un certificat de résidence fiscale périmé. L’AEAT peut exiger une preuve récente de résidence UE pour valider le taux de 19% et les déductions. Les certificats de plus de 12 mois peuvent être refusés.
Comment BMC accompagne les propriétaires non-résidents
Le service BMC de gestion IRNR immobilier couvre la préparation et le dépôt trimestriel du Modèle 210 pour chaque bien, les déclarations annuelles de revenus imputés, la coordination avec le locataire sur les retenues à la source, et la liaison avec votre conseiller dans votre pays de résidence pour l’élimination de la double imposition. Tarification fixe par bien et par trimestre.
Si vous possédez un bien en Espagne et n’êtes pas résident fiscal espagnol, l’obligation déclarative existe indépendamment du montant du loyer — ou même si le bien est vide. Contactez notre équipe fiscale pour un diagnostic sans engagement.
