Eine Immobilie in Spanien zu besitzen, ohne dort steuerlich ansässig zu sein, verpflichtet zur Zahlung der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes) quartalsweise auf Mieteinnahmen sowie jährlich auf zugerechnete Einkünfte, wenn die Immobilie leer steht. Viele nichtansässige Eigentümer kennen diese doppelte Verpflichtung nicht oder verwechseln die Fristen für die quartalsweise Mietertragserklärung mit der jährlichen Erklärung der zugerechneten Einkünfte — was zu AEAT-Schreiben und Verzugszuschlägen führt.
Dieser technische Leitfaden behandelt die wesentlichen Aspekte des quartalsweisen Modelo 210 für Mieteinnahmen 2026: anwendbare Steuersätze je nach steuerlichem Wohnsitz des Eigentümers, abzugsfähige Ausgaben nach geltendem Recht, Behandlung zugerechneter Einkünfte bei leerstehenden Objekten, die Post-Brexit-Auswirkungen für britische Eigentümer und die häufigsten in unserer Beratungspraxis beobachteten Fehler.
Rechtlicher Rahmen: IRNR und Modelo 210
Das Real Decreto Legislativo 5/2004 enthält den konsolidierten Text des Einkommensteuergesetzes für Nichtansässige (LIRNR). Für natürliche Personen ohne Betriebsstätte in Spanien — typische Situation eines privaten Immobilieneigentümers, der seine Wohnung oder sein Ferienhaus vermietet — ist der Mechanismus die Selbstveranlagung über das Modelo 210.
Das Modelo 210 ist das universelle IRNR-Formular für Einkünfte ohne Betriebsstätte. Für Mieteinnahmen aus städtischen Immobilien ist der Einkommensart-Code 02; für zugerechnete Einkünfte bei Leerstandsimmobilien ist der Code 03. Die elektronische Einreichung über die Sede Electrónica der AEAT ist für juristische Personen verpflichtend und für natürliche Personen dringend empfohlen (digitales Zertifikat oder Cl@ve PIN).
Steuersätze nach steuerlichem Wohnsitz des Eigentümers
Der anwendbare IRNR-Satz hängt ausschließlich vom steuerlichen Wohnsitz des Eigentümers zum Zeitpunkt der Entstehung ab — nicht von der Staatsangehörigkeit.
EU- und EWR-Ansässige: 19%
Eigentümer mit nachgewiesenem steuerlichem Wohnsitz in einem EU-Mitgliedstaat oder einem EWR-Land mit effektivem Informationsaustausch werden mit 19% auf die Netto-Bemessungsgrundlage besteuert. Dieser Satz wurde nach EuGH-Urteilen zur Kapitalverkehrsfreiheit an den Mindeststeuersatz für spanische Einwohner angeglichen.
Der steuerliche Wohnsitz muss durch eine Ansässigkeitsbescheinigung der zuständigen Steuerbehörde des Wohnsitzlandes nachgewiesen werden, die bei Einreichung nicht älter als zwölf Monate sein darf. Für deutsche Eigentümer: Wohnsitzbescheinigung des Finanzamts (Ansässigkeitsbescheinigung für Doppelbesteuerungsabkommenszwecke).
Nicht-EU/EWR-Ansässige einschließlich Vereinigtes Königreich: 24%
Eigentümer mit Wohnsitz in Ländern außerhalb der EU und des EWR werden mit 24% auf die Brutto-Mieteinnahmen besteuert, ohne Möglichkeit zum Abzug von Ausgaben (Art. 24.6 LIRNR). Das Vereinigte Königreich fällt seit dem 1. Januar 2021 in diese Kategorie aufgrund des Brexit.
Zur Veranschaulichung: Für eine Immobilie mit 12.000 € Bruttomiete und 5.000 € abzugsfähigen Ausgaben:
- Deutscher Eigentümer (EU, 19%): Bemessungsgrundlage = 7.000 € → IRNR = 1.330 €
- Britischer Eigentümer (Nicht-EU, 24%): Bemessungsgrundlage = 12.000 € → IRNR = 2.880 €
- Differenz: 1.550 € Mehrbelastung jährlich für dieselbe Immobilie.
[VERIFY] — Der Satz von 24% für Nicht-EU/EWR-Ansässige bleibt laut Haushaltsplanung 2026 unverändert; gegen den endgültigen Gesetzestext bestätigen.
Doppelbesteuerungsabkommen können diese Sätze ändern
Besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Spanien und dem Wohnsitzland des Eigentümers, kann das DBA den anwendbaren IRNR-Satz ändern. Das DBA Deutschland-Spanien (2011) enthält spezifische Regelungen zu Immobilieneinkünften. Vor Anwendung des Standardsatzes von 24% ist das anwendbare DBA zu prüfen.
Quartalsweise Einreichungsfristen
Das Modelo 210 für Mieteinnahmen aus städtischen Immobilien muss je Kalenderquartal innerhalb von 20 Kalendertagen nach Quartalsende eingereicht werden:
| Quartal | Einkommenszeitraum | Einreichungsfrist |
|---|---|---|
| Q1 | 1. Januar – 31. März | 20. April |
| Q2 | 1. April – 30. Juni | 20. Juli |
| Q3 | 1. Juli – 30. September | 20. Oktober |
| Q4 | 1. Oktober – 31. Dezember | 20. Januar (Folgejahr) |
Jede Erklärung deckt nur eine Immobilie ab — mehrere Immobilien erfordern separate Modelo 210-Formulare pro Quartal. Es gibt keinen Zusammenfassungsmechanismus.
Verspätete Einreichung: Eine freiwillig verspätete Einreichung ohne vorherige AEAT-Benachrichtigung löst Zuschläge gemäß Art. 27 LGT aus: 1% pro Monat Verzug bis zu 12 Monaten, dann 15% plus Verzugszinsen ab dem 13. Monat. Ergeht zuvor eine formale AEAT-Aufforderung, wird ein Bußgeldverfahren eingeleitet (leichte Ordnungswidrigkeit: 50% der nicht entrichteten Steuer, Mindestbetrag 300 €).
Abzugsfähige Ausgaben für EU/EWR-Ansässige
Für EU/EWR-ansässige Eigentümer wird die Bemessungsgrundlage nach Art. 24.6 LIRNR unter Verweis auf die spanischen IRPF-Vorschriften bestimmt, mit anteiliger Anwendung für den tatsächlichen Vermietungszeitraum im Quartal.
Hypothekenzinsen: Zinsen für Hypothekendarlehen oder Personaldarlehen zur Anschaffung oder Verbesserung der Immobilie sind abzugsfähig. Tilgungsleistungen sind es nicht. Ist die Immobilie nicht das gesamte Jahr vermietet, werden die Zinsen anteilig berechnet.
Lokale Steuern: IBI (Grundsteuer) und die lokale Müllgebühr sind anteilig für den Vermietungszeitraum abzugsfähig.
Versicherungsprämien: Gebäudeversicherung, Mietausfallversicherung und Haftpflichtversicherung des Eigentümers sind anteilig für den Vermietungszeitraum abzugsfähig.
Hausverwaltungsgebühren: Laufende und außerordentliche Hausgeldumlagen sind abzugsfähig. Umlagen für Verbesserungsarbeiten werden abgeschrieben, nicht direkt abgezogen.
Instandhaltung und Reparaturen: Kosten für die Erhaltung der Bewohnbarkeit sind abzugsfähig (z.B. Heizungsreparatur, Austausch defekter Rollläden). Kapitalverbesserungen, die die Nutzungsdauer verlängern oder den Wert erhöhen, müssen aktiviert und abgeschrieben werden.
Honorare: Honorare der Hausverwaltung und des Steuerberaters für die Vorbereitung des Modelo 210 sind als Verwaltungskosten abzugsfähig.
Abschreibung: Jährliche Abschreibung zu 3% des Bauwerts (Anschaffungskosten oder Katasterwert, der höhere, abzüglich Grund und Boden). Der Grundstücksanteil wird aus der Katasteraufteilung ermittelt. Beispiel: Immobilie für 220.000 € erworben, Katasteraufteilung Grund/Bau 30%/70%: Abschreibungsbasis = 220.000 × 70% = 154.000 €; Jahresabschreibung = 154.000 × 3% = 4.620 €; Quartalsanteil = 1.155 €.
Zugerechnete Einkünfte bei leerstehenden Immobilien
Die am wenigsten bekannte IRNR-Verpflichtung im Immobilienbereich sind die zugerechneten Einkünfte. Art. 13.1.h) LIRNR verweist auf Art. 85 LIRPF: Städtische Immobilien, die weder vermietet noch für eine Geschäftstätigkeit genutzt werden noch der gewöhnliche Aufenthalt des Nichtansässigen sind, generieren jährlich fiktive Einkünfte in Höhe von 2% des Katasterwerts (oder 1,1%, wenn der Katasterwert in den letzten 10 Jahren überprüft, aktualisiert oder geändert wurde). Diese zugerechneten Einkünfte werden mit 19% (EU/EWR) oder 24% (Nicht-EU) besteuert.
Die Verpflichtung zu zugerechneten Einkünften entsteht unabhängig davon, ob aus der Immobilie tatsächliche Einnahmen erzielt werden. Eine leerstehende Immobilie, die auf einen Käufer wartet oder renoviert wird, generiert weiterhin IRNR-Verbindlichkeiten basierend ausschließlich auf ihrem Katasterwert.
Zugerechnete Einkünfte für ein bestimmtes Jahr werden über das jährliche Modelo 210 (nicht quartalsweise) mit einem Einreichungsfenster erklärt, das das gesamte Kalenderjahr nach dem Entstehungsjahr umfasst. Zugerechnete Einkünfte für das Kalenderjahr 2025 können jederzeit im Jahr 2026 erklärt werden (Frist: 31. Dezember 2026).
Rechenbeispiel: Wohnung auf Mallorca mit Katasterwert 160.000 €, letzte Katasterüberprüfung im Jahr 2015 (mehr als 10 Jahre — 2% gilt). Jährliche zugerechnete Einkünfte = 160.000 × 2% = 3.200 €. IRNR EU-Eigentümer: 3.200 × 19% = 608 €/Jahr. Nicht-EU: 3.200 × 24% = 768 €/Jahr.
Obwohl diese Beträge bescheiden erscheinen, akkumulieren mehrere Jahre nicht gemeldeter zugerechneter Einkünfte erhebliche Schulden mit Zinsen und Zuschlägen. In unserer Beratungspraxis sehen wir regelmäßig Fälle, in denen fünf Jahre nicht gemeldeter zugerechneter Einkünfte zu einer Gesamtverbindlichkeit (Steuer + Zuschläge + Zinsen) führen, die drei- bis viermal den ursprünglichen Steuerbetrag übersteigt.
Koordination mit dem deutschen Steuerrecht
Deutschland besteuert grundsätzlich das weltweite Einkommen seiner Steuerinländer. Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Spanien (in Kraft seit 2012, DBA DE-ES) regelt, wie die Besteuerung spanischer Immobilieneinkünfte koordiniert wird.
Gemäß Art. 6 DBA DE-ES dürfen Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Vertragsstaat besteuert werden, in dem das Vermögen liegt — also in Spanien. In Deutschland sind diese Einkünfte grundsätzlich von der Einkommensteuer befreit (Freistellungsmethode), werden aber für die Berechnung des Progressionsvorbehalts herangezogen, der den auf die übrigen Einkünfte anzuwendenden deutschen Steuersatz beeinflusst.
[VERIFY] — Anwendung des Progressionsvorbehalts gemäß § 32b EStG auf spanische Immobilieneinkünfte und zugerechnete Einkünfte mit dem deutschen Steuerberater für die konkreten Auswirkungen 2026 bestätigen.
Ihr deutsches Finanzamt benötigt eine Kopie jedes eingereichten Modelo 210 und des Zahlungsnachweises als Nachweis der in Spanien entrichteten Steuer.
Die fünf häufigsten Fehler
1. Keine Einreichung für Quartale ohne Mieteinnahmen. Zugerechnete Einkünfte entstehen auch bei leerstehendem Objekt; die jährliche Erklärungspflicht bleibt bestehen.
2. Anwendung des EU-Satzes von 19% als britischer Einwohner nach dem Brexit. Seit dem 1. Januar 2021 sind britische Einwohner Nicht-EU und müssen mit 24% auf Bruttoeinnahmen erklären. Freiwillige Nachveranlagung vor einem AEAT-Schreiben vermeidet Strafen.
3. Abzug von Ausgaben als Nicht-EU/EWR-Ansässiger. Art. 24.6 LIRNR ist eindeutig. Die bewusste Anwendung von EU-Regeln stellt eine Steuerverfehlung dar, die als Steuerbetrug qualifiziert werden kann.
4. Verwechslung des jährlichen Meldezeitraums für zugerechnete Einkünfte mit einer Januar-Frist. Zugerechnete Einkünfte für Jahr N werden im Jahr N+1 erklärt — das Fenster läuft bis zum 31. Dezember N+1.
5. Verwendung einer abgelaufenen Ansässigkeitsbescheinigung. Die AEAT kann einen aktuellen EU-Ansässigkeitsnachweis zur Bestätigung des 19%-Satzes und der Abzüge verlangen. Bescheinigungen, die älter als 12 Monate sind, können abgelehnt werden.
Wie BMC nichtansässige Eigentümer unterstützt
Der BMC-Service für IRNR-Immobilienverwaltung umfasst die quartalsweise Vorbereitung und Einreichung des Modelo 210 für jede Immobilie, jährliche Erklärungen zugerechneter Einkünfte, Koordination mit dem Mieter zu Quellensteuereinbehalten und Zusammenarbeit mit Ihrem deutschen Steuerberater zur Doppelbesteuerungsvermeidung. Festpreise pro Immobilie und Quartal ohne Überraschungen.
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen und dort nicht steuerlich ansässig sind, besteht die Erklärungspflicht unabhängig von der Höhe der Mieteinnahmen — oder selbst wenn die Immobilie leer steht. Kontaktieren Sie unser Steuerteam für eine unverbindliche Bestandsaufnahme Ihrer Situation.
