La venta de un inmueble en España por un no residente tiene dos momentos fiscales críticos que deben coordinarse correctamente: la retención del 3% que practica el comprador en el momento de la escritura, y la declaración de la ganancia patrimonial real mediante el Modelo 210 en los tres meses siguientes. Fallar en la coordinación entre ambos puede suponer perder el derecho a una devolución significativa o incurrir en sanciones. Esta guía explica el proceso completo, el tipo impositivo real, y los errores más frecuentes.
El mecanismo de la retención del 3%: por qué existe y cómo funciona
El artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (LIRNR, Real Decreto Legislativo 5/2004) establece la obligación de retención a cargo del comprador cuando adquiere un inmueble de un vendedor no residente. La lógica es la misma que cualquier retención fiscal: el IRNR es un impuesto difícil de cobrar de un contribuyente que no reside en España y puede no volver a tener obligaciones fiscales en este país tras la venta. La retención garantiza que la Hacienda española cobre al menos parte del impuesto antes de que el vendedor no residente abandone el territorio.
El mecanismo funciona así:
- En el momento de la escritura pública de compraventa: el comprador retiene el 3% del precio escriturado.
- En los 30 días siguientes a la escritura: el comprador presenta el Modelo 211 y deposita la retención en la AEAT.
- Hasta 3 meses después de la escritura: el vendedor no residente puede presentar el Modelo 210 (declaración de IRNR por ganancia de capital) para liquidar el impuesto real.
- Si la retención supera el impuesto real (o hay pérdida): la AEAT devuelve el exceso al vendedor no residente.
- Si la retención es inferior al impuesto real: el vendedor debe abonar la diferencia.
Un ejemplo numérico
Inmueble vendido por: María, ciudadana irlandesa, no residente en España. Precio de venta en escritura: 300.000 €
Retención del comprador (3%): 9.000 € — el comprador deposita esta cantidad en la AEAT mediante el Modelo 211.
Valor de adquisición del inmueble (precio de compra + gastos): 200.000 € Mejoras acreditadas: 15.000 € Gastos de la transmisión (agencia + notaría vendedora + plusvalía municipal): 8.000 €
Ganancia patrimonial: 300.000 € − 200.000 € − 15.000 € − 8.000 € = 77.000 € Impuesto (19% sobre 77.000 €): 14.630 €
Retención ya ingresada: 9.000 € Diferencia a pagar: 5.630 € (el vendedor debe abonar este importe al presentar el Modelo 210)
Si los gastos de adquisición o las mejoras fueran mayores, la ganancia podría reducirse y la retención del 3% (9.000 €) podría superar el impuesto real, generando una devolución.
El tipo del 19%: para todos los no residentes, sin excepción
El artículo 25.1.f.3.º de la LIRNR establece con claridad que las ganancias de capital derivadas de la transmisión de inmuebles situados en España tributarán al 19% para todos los contribuyentes del IRNR con independencia de su país de residencia.
Este punto genera confusión frecuente porque existe también un tipo del 24% en el IRNR. Conviene aclarar exactamente cuándo aplica cada tipo:
| Tipo | Cuándo aplica |
|---|---|
| 19% | Ganancias de capital por transmisión de inmuebles (siempre, para todos los no residentes) |
| 19% | Dividendos, intereses, cánones — para residentes en la UE/EEE (art. 25.1.f LIRNR) |
| 24% | Rentas del trabajo, actividades económicas, arrendamientos — para residentes en terceros países SIN convenio de doble imposición |
| 19% | Rentas del trabajo, actividades económicas, arrendamientos — para residentes en la UE/EEE |
El tipo del 24% no aplica nunca a la ganancia de capital por venta de inmueble. Esta confusión puede surgir porque el 24% sí aplica a las rentas de alquiler que obtiene un no residente de un país tercero sin convenio de doble imposición. Pero en la venta del inmueble, el tipo es siempre el 19%.
El Reino Unido post-Brexit y el tipo del 19%
Tras la salida del Reino Unido de la Unión Europea, los residentes en el Reino Unido pasaron a ser considerados residentes en un “tercer país” a efectos del IRNR español. Esto tiene consecuencias para algunas categorías de renta (por ejemplo, las rentas de alquiler pasaron del tipo del 19% al 24% para los propietarios británicos no residentes).
Sin embargo, para las ganancias de capital por transmisión de inmuebles, el tipo permanece en el 19% independientemente de que el vendedor sea residente en la UE, el EEE, el Reino Unido o cualquier otro tercer país. Esto es así porque el artículo 25.1.f.3.º de la LIRNR establece el 19% sin distinción de país de residencia.
El Convenio de Doble Imposición entre España y el Reino Unido de 2013 (en vigor) permite en su artículo 13 que España grave las ganancias de capital derivadas de inmuebles situados en España — lo que confirma que el tipo del 19% se aplica normalmente a los vendedores británicos.
Cálculo de la ganancia patrimonial: componentes y deducciones
Valor de transmisión
El valor de transmisión es el precio escriturado en la compraventa, menos los siguientes gastos a cargo del vendedor:
- Honorarios de la agencia inmobiliaria que intervino como vendedor.
- Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o “plusvalía municipal”) — aunque la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 limitó este impuesto cuando no hay incremento real de valor.
- Gastos notariales y registrales que correspondan al vendedor según la escritura.
- Otros gastos directamente relacionados con la transmisión.
Valor de adquisición
El valor de adquisición es el precio satisfecho en la compra original, más:
- Impuestos pagados en la adquisición (IVA si fue compra de primera mano a promotor, o ITP si fue compra de segunda mano).
- Gastos de notaría y registro pagados en la compra.
- Honorarios del agente inmobiliario en la compra (si los hubo).
- Mejoras realizadas en el inmueble durante el período de tenencia, siempre que estén acreditadas con facturas y no correspondan a gastos de conservación y reparación.
Correcciones específicas para inmuebles arrendados
Si el inmueble estuvo arrendado durante el período de tenencia y el propietario declaró (o debería haber declarado) rentas de alquiler en el IRNR, debe ajustarse el valor de adquisición por las amortizaciones fiscales que corresponden al período de arrendamiento. Cada año de arrendamiento, la base de amortización es el mayor entre el valor de adquisición del suelo y la construcción (sin incluir el suelo, que no se amortiza) y el valor catastral de la construcción, y el porcentaje de amortización aplicable es el 3% anual. Este ajuste puede reducir significativamente el valor de adquisición y aumentar la ganancia patrimonial declarada.
Coeficientes de abatimiento (inmuebles adquiridos antes de 1995)
Para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, existe un régimen de abatimiento transitorio que reduce la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006. Estos coeficientes no se aplican a la parte de ganancia generada después de esa fecha. El cálculo requiere dividir la ganancia total en dos períodos y aplicar los coeficientes solo al primero.
Desde 2015, no se aplican coeficientes de actualización monetaria (coeficientes que actualizaban el valor de adquisición por la inflación) para ningún inmueble, independientemente de la fecha de adquisición. Esto penaliza relativamente a los propietarios de larga data frente a la situación pre-2015.
El Modelo 211: la retención a cargo del comprador
El Modelo 211 (“Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Adquisición de bienes inmuebles a no residentes sin establecimiento permanente. Retención”) es la declaración que presenta el comprador del inmueble para ingresar a la AEAT la retención del 3% a cuenta del IRNR del vendedor no residente.
Datos del Modelo 211
El Modelo 211 requiere:
- Identificación del comprador (NIF, nombre/razón social).
- Identificación del vendedor no residente (NIE/NIF si lo tiene, nombre, país de residencia).
- Descripción del inmueble (referencia catastral, dirección).
- Precio de adquisición según escritura.
- Importe de la retención (3% del precio).
- Fecha de la escritura pública de compraventa.
Plazo de presentación
El Modelo 211 debe presentarse en el plazo de un mes natural a contar desde la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa. La presentación se realiza de forma telemática a través de la sede electrónica de la AEAT.
Consecuencias de no presentar el Modelo 211
Si el comprador no presenta el Modelo 211 o lo presenta por un importe incorrecto, asume responsabilidad como responsable subsidiario del IRNR del vendedor no residente hasta el importe que debió retener. La AEAT puede dirigirse al comprador para cobrar el impuesto del vendedor, con los correspondientes recargos, intereses y sanciones.
El Modelo 210: la declaración del vendedor no residente
El Modelo 210 es la declaración de IRNR que presenta el vendedor no residente para liquidar el impuesto real sobre la ganancia patrimonial y solicitar, en su caso, la devolución del exceso de retención.
Plazo de presentación del Modelo 210
El Modelo 210 por transmisión de inmuebles debe presentarse en los 3 meses siguientes a la fecha de la escritura pública. Este plazo es perentorio: presentado fuera de plazo, la AEAT puede aplicar recargos por extemporaneidad.
Si la declaración resulta a devolver (la retención del 3% supera el IRNR): la AEAT dispone de 6 meses para procesar la devolución. Transcurrido ese plazo sin resolución, se generan intereses de demora a favor del contribuyente.
Si la declaración resulta a pagar (el IRNR supera la retención del 3%): el pago debe realizarse simultáneamente con la presentación del Modelo 210.
Derecho a devolución: prescripción de 4 años
El derecho a solicitar la devolución del exceso de retención prescribe a los 4 años desde el día siguiente al fin del plazo de presentación del Modelo 210. Es decir, si la escritura se firmó en junio de 2022, el Modelo 210 debía presentarse antes del 30 de septiembre de 2022, y el derecho a la devolución prescribe el 30 de septiembre de 2026.
Este plazo de prescripción es uno de los errores más comunes: vendedores no residentes que creen que “ya habrá tiempo” y dejan pasar los 4 años sin solicitar la devolución del exceso de retención pierden ese derecho definitivamente.
Supuesto especial: pérdida patrimonial en la venta
Si el vendedor no residente vende el inmueble por un precio inferior al valor de adquisición (pérdida patrimonial), la ganancia fiscal es cero y, por lo tanto, el IRNR también es cero. En este caso, la retención del 3% que el comprador habrá ingresado en la AEAT es completamente recuperable. El vendedor debe presentar igualmente el Modelo 210 (con resultado cero de IRNR) y acompañar la solicitud de devolución de la totalidad de la retención.
Coordinación con la plusvalía municipal (IIVTNU)
La ganancia patrimonial en el IRNR y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) son dos impuestos distintos sobre la misma operación. El IIVTNU es un tributo municipal sobre el incremento del valor catastral del suelo, no sobre la ganancia real del contribuyente.
Tras la Sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de octubre de 2021, que declaró inconstitucional la forma de cálculo del IIVTNU cuando no había ganancia real o cuando el impuesto superaba la ganancia real, existe un régimen optativo que permite al vendedor demostrar que el incremento real del valor del suelo es inferior al calculado por la fórmula objetiva del municipio.
El IIVTNU pagado por el vendedor es un gasto deducible en el cálculo de la ganancia patrimonial del IRNR (como parte del valor de transmisión). La coordinación entre ambos impuestos debe realizarse con cuidado para no duplicar deducciones.
El proceso BMC para la venta de inmuebles por no residentes
En BMC coordinamos el proceso completo de la transmisión de inmuebles por no residentes:
- Verificación previa a la escritura: cálculo estimado de la ganancia patrimonial y del IRNR para que el vendedor conozca su posición fiscal antes de firmar.
- Coordinación con el notario y el comprador: comunicación del NIE/NIF del vendedor para el Modelo 211.
- Presentación del Modelo 210 en el plazo de 3 meses: liquidación del IRNR real y solicitud de devolución si procede.
- Seguimiento de la devolución: comunicación con la AEAT hasta la recepción del importe en la cuenta bancaria del vendedor.
- Coordinación con la declaración de IRNR anual: verificación de que la ganancia patrimonial se integra correctamente en el contexto de otras rentas españolas del ejercicio.
La guía fiscal para expatriados en España 2026 de BMC incluye la fiscalidad de los inmuebles en España dentro del análisis completo de la posición fiscal de los no residentes. Para una consulta específica sobre la venta de su inmueble en España, nuestro equipo puede preparar una simulación del IRNR antes de la firma de la escritura.
Fuentes
- LIRNR — Real Decreto Legislativo 5/2004 — BOE-A-2004-4527
- Reglamento del IRNR — Real Decreto 1776/2004 — BOE-A-2004-19200
- Orden EHA/3290/2008, Modelo 211 — BOE-A-2008-19657
- Orden HAP/2488/2014, Modelo 210 — BOE-A-2014-13358
- Convenio para evitar la Doble Imposición España-Reino Unido (2013) — BOE-A-2014-3428
- AEAT — IRNR ganancias patrimoniales inmuebles — sede.agenciatributaria.gob.es
