Der Verkauf einer Immobilie in Spanien durch einen Nichtansässigen umfasst zwei kritische und eng aufeinander abgestimmte steuerliche Ereignisse: den 3%-Einbehalt, den der Käufer bei der Unterzeichnung bei der AEAT hinterlegt, und die tatsächliche Veräußerungsgewinn-Erklärung (Modelo 210), die der Verkäufer innerhalb von drei Monaten einreicht. Eine fehlerhafte Koordination kann zum Verlust des Rechts auf eine erhebliche Erstattung oder zu Strafen führen. Dieser Leitfaden erklärt den vollständigen Prozess, den tatsächlichen Steuersatz und die häufigsten Fehler.
Der 3%-Einbehaltsmechanismus: Warum er existiert und wie er funktioniert
Artikel 25.2 des spanischen Nichtansässigen-Einkommensteuergesetzes (LIRNR, Gesetzgebendes Königliches Dekret 5/2004) begründet die Einbehaltungspflicht des Käufers beim Erwerb einer Immobilie von einem nichtansässigen Verkäufer. Die Logik entspricht einer Quellensteuer: Die IRNR ist schwer von einem Steuerpflichtigen zu erheben, der nicht in Spanien ansässig ist und nach dem Verkauf möglicherweise keine weiteren spanischen Steuerpflichten mehr hat.
Der Mechanismus funktioniert folgendermaßen:
- Zum Zeitpunkt der notariellen Urkunde: Der Käufer behält 3% des beurkundeten Kaufpreises ein.
- Innerhalb von 30 Tagen nach der Urkunde: Der Käufer reicht Modelo 211 ein und zahlt den Einbehalt an die AEAT.
- Innerhalb von 3 Monaten nach der Urkunde: Der nichtansässige Verkäufer reicht Modelo 210 ein, um den tatsächlichen Veräußerungsgewinn zu erklären und die IRNR zu begleichen.
- Wenn der Einbehalt den tatsächlichen Steuer übersteigt (oder bei Verlust): Die AEAT erstattet dem Verkäufer den Überschuss.
- Wenn der Einbehalt unter dem tatsächlichen Steuer liegt: Der Verkäufer muss die Differenz zahlen.
Rechenbeispiel
Verkauft von: Hans, deutscher Staatsangehöriger, nichtansässig in Spanien. Beurkundeter Verkaufspreis: 300.000 €
Käufer-Einbehalt (3%): 9.000 € — an die AEAT über Modelo 211 abgeführt.
Anschaffungskosten (Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten): 200.000 € Dokumentierte Verbesserungen: 15.000 € Veräußerungskosten (Makler + Verkäufer-Notar + Gemeindesteuer): 8.000 €
Veräußerungsgewinn: 300.000 € − 200.000 € − 15.000 € − 8.000 € = 77.000 € Steuer (19% × 77.000 €): 14.630 €
Bereits einbehaltener Betrag: 9.000 € Zu zahlender Restbetrag: 5.630 € (Hans muss diesen Betrag bei der Einreichung des Modelo 210 zahlen)
Wenn die Anschaffungskosten oder Verbesserungen höher gewesen wären, würde der Gewinn sinken, und der 3%-Einbehalt (9.000 €) könnte den tatsächlichen Steuer übersteigen — mit einer Erstattung als Ergebnis.
Der 19%-Steuersatz: für alle Nichtansässigen ohne Ausnahme
Artikel 25.1.f.3 der LIRNR legt klar fest, dass Veräußerungsgewinne aus der Übertragung von in Spanien gelegenen Immobilien zu 19% für alle IRNR-Steuerpflichtigen besteuert werden, unabhängig von ihrem Wohnsitzland.
| Steuersatz | Wann er gilt |
|---|---|
| 19% | Veräußerungsgewinne aus Immobilien (immer, für alle Nichtansässigen) |
| 19% | Dividenden, Zinsen, Lizenzgebühren — für EU/EWR-Ansässige |
| 24% | Arbeitseinkommen, Einkünfte aus wirtschaftlicher Tätigkeit, Mieteinnahmen — für Drittstaatsansässige OHNE DBA |
| 19% | Arbeitseinkommen, Einkünfte aus wirtschaftlicher Tätigkeit, Mieteinnahmen — für EU/EWR-Ansässige |
Der 24%-Satz gilt niemals für Veräußerungsgewinne beim Immobilienverkauf. Die Verwechslung entsteht, weil 24% auf Mieteinnahmen angewendet wird, die von Nichtansässigen aus Drittstaaten ohne Doppelbesteuerungsabkommen erzielt werden. Für den Verkauf der Immobilie selbst ist der Satz jedoch immer 19%.
Das DBA Deutschland-Spanien und Veräußerungsgewinne
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien von 2011 sieht in Artikel 13 vor, dass Spanien Gewinne aus der Veräußerung in Spanien gelegener Immobilien besteuern darf. Dies bestätigt, dass der Inlandssteuersatz von 19% auf deutsche Verkäufer angewendet wird. Deutschland besteuert denselben Gewinn ebenfalls, muss aber die in Spanien gezahlte Steuer anrechnen. Das genaue Zusammenspiel zwischen beiden Systemen sollte im Einzelfall mit einem Steuerberater analysiert werden.
Berechnung des Veräußerungsgewinns: Komponenten und Abzüge
Der Veräußerungsgewinn ist die Differenz zwischen dem Veräußerungswert und den Anschaffungskosten. Eine sorgfältige Dokumentation aller Kosten kann den steuerpflichtigen Gewinn erheblich reduzieren.
Veräußerungswert
Der beurkundete Preis minus der vom Verkäufer getragenen Kosten:
- Maklergebühren des Verkäufers
- Gemeindesteuer auf den Grundstückswertzuwachs (IIVTNU / “plusvalía municipal”) zu Lasten des Verkäufers
- Notargebühren des Verkäufers gemäß Kaufvertrag
- Andere direkt mit der Veräußerung verbundene Kosten
Anschaffungskosten
Der ursprüngliche Kaufpreis zuzüglich:
- Beim Erwerb gezahlter Steuern (Mehrwertsteuer bei Neubau von einem Bauträger, oder Grunderwerbsteuer bei Gebrauchtimmobilien)
- Notargebühren und Grundbucheintragungskosten beim Kauf
- Maklerprovision beim Kauf (falls angefallen)
- Dokumentierte Kosten von Verbesserungen während der Besitzzeit — ausschließlich Kapitalverbesserungen, keine Instandhaltungs- oder Reparaturkosten
Seit der Steuerreform von 2015 stehen keine Inflationsanpassungskoeffizienten für Immobilien mehr zur Verfügung, unabhängig vom Erwerbsdatum. Dies benachteiligt Langzeitbesitzer gegenüber der Situation vor 2015.
Praxisbeispiel: Veräußerungsgewinn-Berechnung
Verkauft von: Wolfgang, in Berlin ansässiger deutscher Staatsangehöriger, nichtansässig in Spanien. Verkaufspreis in der notariellen Urkunde: 350.000 € Anschaffungskosten 2008: 180.000 € + 14.400 € Grunderwerbsteuer (8%) + 3.000 € Notargebühren = 197.400 € Verbesserungen: 25.000 € (dokumentiert mit Rechnungen) Verkaufskosten: 12.000 € (Makler 3,5%) + 3.000 € IIVTNU + 1.500 € Notargebühren = 16.500 €
| Berechnung | Betrag |
|---|---|
| Veräußerungswert | 350.000 € − 16.500 € = 333.500 € |
| Anschaffungskosten | 197.400 € + 25.000 € = 222.400 € |
| Veräußerungsgewinn | 333.500 € − 222.400 € = 111.100 € |
| IRNR (19%) | 21.109 € |
| 3%-Einbehalt (von 350.000 €) | 10.500 € |
| Differenz zu zahlen | 10.609 € (bei Einreichung Modelo 210) |
Anpassungen für früher vermietete Immobilien
Wenn die Immobilie vermietet war und der Eigentümer Mieteinnahmen über die IRNR erklärt hat (oder hätte erklären sollen), müssen die steuerlichen Abschreibungen der Vermietungsperiode vom Anschaffungswert abgezogen werden. Der jährliche Abschreibungssatz beträgt 3% des höheren Werts aus Anschaffungswert des Gebäudes (ohne Grundstücksanteil) oder katastermäßigem Gebäudewert. Diese Anpassung ist häufig übersehen und kann den steuerpflichtigen Gewinn für ehemalige Vermieter erheblich erhöhen.
Wichtig für deutschen Steuerpflichtige mit spanischen Mietobjekten: Wenn während der Vermietungszeit keine IRNR-Erklärungen für die Mieteinnahmen eingereicht wurden, kann die AEAT bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns dennoch Abschreibungen ansetzen, die den Anschaffungswert mindern — unabhängig davon, ob der Verkäufer jemals Abschreibungsvorteile tatsächlich genutzt hat.
Modelo 211: Der Einbehalt des Käufers
Das Modelo 211 (“Einkommensteuer für Nichtansässige. Erwerb von Grundstücken von Nichtansässigen ohne Betriebsstätte. Einbehalt”) ist das Formular, das der Immobilienkäufer einreicht, um den 3%-Einbehalt an die AEAT abzuführen.
Erforderliche Daten für das Modelo 211
Das Modelo 211 erfordert:
- Identifikation des Käufers (NIF, Name/Firmenname)
- Identifikation des nichtansässigen Verkäufers (NIE/NIF falls vorhanden, Name, Wohnsitzland)
- Beschreibung der Immobilie (Katasterkennzeichen, Adresse)
- Kaufpreis gemäß Urkunde
- Einbehaltungsbetrag (3% des Preises)
- Datum der notariellen Kaufurkunde
Einreichungsfrist
Modelo 211 muss innerhalb eines Kalendermonats nach dem Datum der notariellen Kaufurkunde elektronisch über das elektronische Finanzamt der AEAT eingereicht werden. Bei unterlassener oder falscher Einreichung haftet der Käufer subsidiär für die Steuerschuld des nichtansässigen Verkäufers — mit Zinsen und Zuschlägen bis zur Höhe des hätte einbehalten werden sollen.
Praktischer Hinweis für in Deutschland lebende Käufer spanischer Immobilien: Auch wenn Sie als Käufer in Deutschland ansässig sind, besteht die Einbehaltungspflicht nach spanischem Recht (LIRNR Art. 25.2) für jeden Erwerb einer in Spanien gelegenen Immobilie von einem nichtansässigen Verkäufer. Der Notartermin findet in Spanien statt; der Notar wird in der Regel auf die Einbehaltungspflicht hinweisen, ist aber nicht persönlich dafür verantwortlich.
Modelo 210: Die Erklärung des nichtansässigen Verkäufers
Das Modelo 210 ist die IRNR-Erklärung, die der nichtansässige Verkäufer einreicht, um den tatsächlichen Steuer auf den Veräußerungsgewinn zu begleichen und gegebenenfalls die Erstattung des überschüssigen Einbehalts zu beantragen.
Einreichungsfrist
Modelo 210 für Immobilienübertragungen muss innerhalb von 3 Monaten nach dem Datum der notariellen Urkunde eingereicht werden. Diese Frist ist zwingend: Bei verspäteter Einreichung entstehen Zuschläge.
Bei Erstattungen (3%-Einbehalt übersteigt die IRNR): Die AEAT hat 6 Monate zur Bearbeitung. Läuft diese Frist ohne Entscheidung ab, entstehen Verzugszinsen zugunsten des Steuerpflichtigen.
Bei Nachzahlungen (IRNR übersteigt den 3%-Einbehalt): Die Zahlung muss gleichzeitig mit der Einreichung des Modelo 210 erfolgen.
Recht auf Erstattung: 4-jährige Verjährungsfrist
Das Recht, die Erstattung des überschüssigen Einbehalts zu beantragen, verjährt nach 4 Jahren ab dem Tag nach dem Ende der Einreichungsfrist des Modelo 210. Beispiel: Wenn die Urkunde im Juni 2022 unterzeichnet wurde, war Modelo 210 bis zum 30. September 2022 fällig, und das Recht auf Erstattung verjährt am 30. September 2026. Nach diesem Datum ist der Erstattungsanspruch endgültig verloren — auch wenn der überschüssige Einbehalt offensichtlich ist.
Sonderfall: Veräußerungsverlust
Wenn der nichtansässige Verkäufer die Immobilie unter den Anschaffungskosten verkauft (Veräußerungsverlust), beträgt der steuerpflichtige Gewinn null und damit auch die IRNR null. In diesem Fall ist der gesamte vom Käufer eingezahlte 3%-Einbehalt erstattungsfähig. Dennoch muss Modelo 210 eingereicht werden (mit null IRNR), um die vollständige Erstattung zu beantragen.
Häufige Fallkonstellation: Immobilien, die 2006-2008 auf dem Höhepunkt des spanischen Immobilienmarkts zu Höchstpreisen gekauft wurden und danach an Wert verloren haben. Viele deutsche Investoren, die damals spanische Ferienwohnungen erworben haben, verkaufen heute mit Verlust. Die vollständige Erstattung des 3%-Einbehalts ist in diesen Fällen möglich, aber nur wenn der Verkäufer Modelo 210 fristgerecht einreicht.
Koordination mit der Gemeindesteuer auf Grundstückswertzuwachs (IIVTNU)
Der spanische Veräußerungsgewinn im Rahmen der IRNR und die Gemeindesteuer auf den Grundstückswertzuwachs (IIVTNU / “plusvalía municipal”) sind zwei getrennte Steuern auf denselben Vorgang. Das Verfassungsgericht erklärte am 26. Oktober 2021 die frühere Berechnungsmethode für verfassungswidrig, wenn kein tatsächlicher Wertzuwachs vorliegt oder wenn die Steuer den tatsächlichen Gewinn übersteigt. Verkäufer haben nun die Möglichkeit zu beweisen, dass der tatsächliche Anstieg des Grundstückswerts unter dem durch die objektive Formel der Gemeinde ermittelten Betrag liegt.
Die gezahlte IIVTNU ist ein abzugsfähiger Aufwand bei der IRNR-Veräußerungsgewinn-Berechnung (als Teil des Veräußerungswerts). Die Koordination zwischen beiden Steuern muss sorgfältig gehandhabt werden, um Doppelabzüge zu vermeiden.
Der BMC-Prozess für Immobilienverkäufe durch Nichtansässige
BMC koordiniert den vollständigen Steuerprozess für Immobilienverkäufe durch Nichtansässige: Schätzung vor der Unterzeichnung, Koordination mit Notar und Käufer, Einreichung von Modelo 210 innerhalb der 3-Monats-Frist und Überwachung der Erstattung bis zum Geldeingang.
Der Spanien Expat Steuerleitfaden 2026 von BMC umfasst die spanische Immobilienbesteuerung in der vollständigen Analyse der steuerlichen Situation von Nichtansässigen in Spanien. Für eine spezifische Beratung zu Ihrem Immobilienverkauf in Spanien kann unser Team eine IRNR-Simulation vor dem Urkundendatum erstellen.
Quellen
- LIRNR — Gesetzgebendes Königliches Dekret 5/2004 — BOE-A-2004-4527
- IRNR-Verordnung — Königliches Dekret 1776/2004 — BOE-A-2004-19200
- Verordnung EHA/3290/2008, Modelo 211 — BOE-A-2008-19657
- Verordnung HAP/2488/2014, Modelo 210 — BOE-A-2014-13358
- DBA Deutschland-Spanien 2011 — BOE-A-2012-15104
- AEAT — IRNR Veräußerungsgewinne Immobilien — sede.agenciatributaria.gob.es
