La vente d'un bien immobilier en Espagne par un non-résident implique deux événements fiscaux critiques qui doivent être correctement coordonnés : la retenue de 3% que l'acheteur dépose auprès de l'AEAT au moment de la signature, et la déclaration réelle de plus-value (Modèle 210) que le vendeur dépose dans les trois mois suivants. Une mauvaise coordination peut entraîner la perte du droit à un remboursement significatif ou des pénalités. Ce guide explique le processus complet, le taux d'imposition réel et les erreurs les plus fréquentes.
Le mécanisme de la retenue de 3% : pourquoi il existe et comment il fonctionne
L’article 25.2 de la Loi de l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (LIRNR, Décret Législatif Royal 5/2004) établit l’obligation de retenue à la charge de l’acheteur lorsqu’il acquiert un bien immobilier auprès d’un vendeur non-résident. La logique est identique à toute retenue à la source : l’IRNR est difficile à percevoir auprès d’un contribuable qui ne réside pas en Espagne et pourrait ne plus avoir d’obligations fiscales dans ce pays après la vente. La retenue garantit que l’administration fiscale espagnole perçoit au moins une partie de l’impôt avant que le vendeur non-résident ne quitte le territoire.
Le mécanisme fonctionne ainsi :
- Au moment de l’acte authentique : l’acheteur retient 3% du prix indiqué dans l’acte.
- Dans les 30 jours suivant l’acte : l’acheteur dépose le Modèle 211 et verse la retenue à l’AEAT.
- Dans les 3 mois suivant l’acte : le vendeur non-résident peut déposer le Modèle 210 pour liquider l’impôt réel sur la plus-value.
- Si la retenue dépasse l’impôt réel (ou en cas de moins-value) : l’AEAT rembourse l’excédent au vendeur.
- Si la retenue est inférieure à l’impôt réel : le vendeur doit payer la différence.
Exemple chiffré
Bien vendu par : Marie, citoyenne française non-résidente en Espagne. Prix de vente indiqué dans l’acte : 300 000 €
Retenue de l’acheteur (3%) : 9 000 € — déposés auprès de l’AEAT via le Modèle 211.
Coût d’acquisition (prix d’achat + frais d’acquisition) : 200 000 € Améliorations documentées : 15 000 € Frais de cession (agence + notaire vendeur + plusvalía municipal) : 8 000 €
Plus-value : 300 000 € − 200 000 € − 15 000 € − 8 000 € = 77 000 € Impôt (19% × 77 000 €) : 14 630 €
Retenue déjà versée : 9 000 € Solde à payer : 5 630 € (Marie doit payer ce montant lors du dépôt du Modèle 210)
Si les frais d’acquisition ou les améliorations avaient été plus importants, la plus-value se réduirait et la retenue de 3% (9 000 €) pourrait dépasser l’impôt réel, générant un remboursement.
Le taux de 19% : pour tous les non-résidents, sans exception
L’article 25.1.f.3 de la LIRNR établit clairement que les plus-values de cession de biens immobiliers situés en Espagne sont imposées à 19% pour tous les contribuables IRNR, quelle que soit leur nationalité ou leur pays de résidence.
| Taux | Quand il s’applique |
|---|---|
| 19% | Plus-values de cession immobilière (toujours, pour tous les non-résidents) |
| 19% | Dividendes, intérêts, redevances — pour résidents UE/EEE |
| 24% | Revenus du travail, d’activités économiques, revenus locatifs — pour résidents de pays tiers SANS convention |
| 19% | Revenus du travail, d’activités économiques, revenus locatifs — pour résidents UE/EEE |
Le taux de 24% ne s’applique jamais aux plus-values de cession immobilière. La confusion vient du fait que 24% s’applique aux revenus locatifs perçus par des non-résidents de pays tiers sans convention de double imposition. Mais pour la vente du bien lui-même, le taux est toujours de 19%.
La convention franco-espagnole et les plus-values immobilières
La Convention fiscale franco-espagnole de 1995 prévoit à son article 13 que les gains en capital provenant de biens immobiliers situés en Espagne peuvent être imposés en Espagne. Cela confirme que le taux interne de 19% s’applique aux vendeurs français. La France peut également imposer cette plus-value, mais doit éliminer la double imposition via un crédit d’impôt. L’articulation précise entre les deux systèmes doit être analysée au cas par cas.
Calcul de la plus-value : composantes et déductions
Valeur de cession
Prix indiqué dans l’acte, diminué des frais à la charge du vendeur : commission d’agence, impôt municipal sur la plus-value foncière (IIVTNU / plusvalía municipal), frais de notaire et d’enregistrement incombant au vendeur.
Coût d’acquisition
Prix d’achat original, plus : impôts payés à l’acquisition (TVA si neuf, droit de mutation si ancien), frais de notaire et d’enregistrement, commission d’agence à l’achat, et coût documenté des améliorations. Depuis 2015, aucun coefficient de réévaluation monétaire n’est disponible pour aucun bien.
Ajustements pour les biens précédemment loués
Si le bien a été loué, les amortissements fiscaux de la période de location doivent être déduits du coût d’acquisition — un ajustement souvent négligé qui peut augmenter significativement la plus-value imposable.
Le Modèle 211 : la retenue à la charge de l’acheteur
Le Modèle 211 doit être déposé dans un délai d’un mois calendaire à compter de la date de l’acte authentique de vente. Si l’acheteur ne dépose pas le Modèle 211 correctement, il devient responsable subsidiaire de l’impôt du vendeur non-résident — une dette inattendue potentiellement significative.
Le Modèle 210 : la déclaration du vendeur non-résident
Le Modèle 210 doit être déposé dans les 3 mois suivant la date de l’acte authentique. En cas de remboursement, l’AEAT dispose de 6 mois pour traiter la demande. Le droit au remboursement se prescrit par 4 ans à compter de la fin du délai de dépôt du Modèle 210 — un délai fréquemment oublié qui entraîne la perte définitive du droit à récupérer la retenue excédentaire.
Cas particulier : moins-value lors de la vente
Si le vendeur non-résident vend en dessous du coût d’acquisition (moins-value), l’IRNR est nul et la totalité de la retenue de 3% est récupérable. Le Modèle 210 doit quand même être déposé (avec un résultat IRNR nul) pour réclamer le remboursement intégral.
Le processus BMC pour la vente immobilière par non-résidents
Chez BMC, nous coordonnons l’ensemble du processus fiscal pour les ventes immobilières par non-résidents : estimation avant signature, coordination avec le notaire et l’acheteur, dépôt du Modèle 210 dans le délai de 3 mois et suivi du remboursement jusqu’à réception.
Le Guide fiscal des expatriés en Espagne 2026 de BMC inclut la fiscalité immobilière dans l’analyse complète de la situation fiscale des non-résidents en Espagne. Pour une consultation spécifique sur la vente de votre bien immobilier en Espagne, notre équipe peut préparer une simulation avant la date de l’acte.
Sources
- LIRNR — Décret Législatif Royal 5/2004 — BOE-A-2004-4527
- Règlement du IRNR — Décret Royal 1776/2004 — BOE-A-2004-19200
- Ordonnance EHA/3290/2008, Modèle 211 — BOE-A-2008-19657
- Ordonnance HAP/2488/2014, Modèle 210 — BOE-A-2014-13358
- Convention franco-espagnole de double imposition 1995 — BOE-A-1997-17755
- AEAT — IRNR plus-values immobilières — sede.agenciatributaria.gob.es
