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Annulation d'hypothèque : évolution doctrinale de la DGT

Comment la doctrine de la DGT sur ce thème a évolué, et les rescrits sur lesquels elle repose.

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Évolution de la doctrine de la DGT

Doctrine consolidée Confiance élevée 15 rescrits · 2015–2025

Doctrine en vigueur

L'acte d'annulation d'hypothèque est exonéré de l'AJD (Impôt sur les actes juridiques et documentaires) selon l'article 45.I.B.18 du TRLITPAJD, mais cela n'exonère pas de l'obligation de présenter la déclaration de l'impôt. Dans les opérations de transmission d'immeubles avec une dette garantie, l'autoliquidation de la TVA (Taxe sur la valeur ajoutée) s'applique si l'acquéreur assume l'obligation d'éteindre la dette. De plus, les frais d'annulation d'un crédit hypothécaire sont déductibles pour déterminer le rendement net du capital immobilier en tant que frais de financement.

La position de la DGT reste stable concernant l'exonération de l'AJD pour l'annulation de l'hypothèque. L'évolution se concentre sur la précision de l'application de l'autoliquidation de la TVA dans les transmissions d'immeubles avec charges et sur la confirmation de la déductibilité des frais d'annulation dans l'IRPF (Impôt sur le revenu des personnes physiques).

Points de bascule

  1. V2195-20

    Définit que l'annulation de l'hypothèque n'est pas une dépense inhérente à la transmission, mais l'application du montant obtenu à une finalité spécifique.

  2. V0880-23

    Étend l'application de l'autoliquidation de la TVA lorsque l'acquéreur retient une partie du prix pour annuler l'hypothèque, en l'appliquant sur le montant total de la vente.

  3. V1821-24

    Précise que l'exonération de l'AJD n'exonère pas de l'obligation de présenter la déclaration de l'impôt selon l'article 51.1 du TRLITPAJD.

Analyse fondée sur 15 des 15 rescrits dont la doctrine est disponible. Mis à jour le 26 septembre 2026.

Rescrits sur ce thème

15
V1788-24 17 juil. 2024

Les frais de mainlevée d'hypothèque sont déductibles des revenus fonciers

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas
rendimientos de capital inmobiliariogastos deduciblesgastos de financiacióncancelación de hipotecarendimiento neto LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 22.1LIRPF — Ley 35/2006 del IRPF art. 23.1
Concerne EntrepriseExpatrié · Non-résidentParticulier
V3554-20 14 déc. 2020

Le remboursement d'un prêt hypothécaire n'est pas assujetti au droit de mutation

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos
amortización de préstamocancelación de hipotecaactos jurídicos documentadosexenciónhecho imponible TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 31.2TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 45.I.B
Concerne EntrepriseExpatrié · Non-résidentParticulier
V2999-18 21 nov. 2018

L'acte de mainlevée partielle d'hypothèque sur un immeuble est exonéré de l'AJD

SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos
cancelación de hipotecaactos jurídicos documentadosexenciónresponsabilidad hipotecariaescritura notarial TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 31.2TRITPAJD — RDLeg 1/1993 de ITP y AJD art. 45.I.B.18
Concerne EntrepriseExpatrié · Non-résidentParticulier

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