Modelo 210 IRNR : Gérez Vos Obligations Fiscales Espagnoles depuis l'Étranger

L'IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — impôt sur le revenu des non-résidents en Espagne) est régi par le Real Decreto Legislativo 5/2004 (LIRNR). Il impose les revenus de source espagnole obtenus par les personnes physiques et morales non résidentes fiscales en Espagne : loyers des immeubles situés en Espagne, imputations de revenus immobiliers pour les immeubles non loués (calculées comme 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale), gains en capital sur la cession d'immeubles espagnols ou de participations dans des sociétés dont l'actif principal est immobilier, et dividendes et intérêts de source espagnole. Le taux IRNR est de 19 % pour les résidents dans l'UE/EEE (sur la base nette des revenus locatifs) et de 24 % pour les résidents hors UE/EEE (sur la base brute). La déclaration se dépose via le Modelo 210. Lors de la vente d'un immeuble à un non-résident, l'acheteur retient 3 % du prix de vente (art. 25.2 LIRNR) à titre de paiement à compte de l'IRNR du vendeur.

Pourquoi les non-résidents propriétaires en Espagne doivent gérer leurs obligations IRNR

La méconnaissance des obligations IRNR génère deux catégories de risques pour les non-résidents propriétaires d’immeubles en Espagne :

Le risque de pénalités cumulatives : les Modelo 210 de loyers étaient auparavant déclarés par trimestre ; depuis l’Orden HAC/623/2026 (BOE du 23 juin 2026), les loyers se déclarent une fois par an, du 1er au 20 avril de l’année suivante : ceux de 2026, du 1er au 20 avril 2027 en déclaration groupée (en déclaration séparée, la règle annuelle commence avec les loyers du quatrième trimestre 2026). Un propriétaire non-résident qui n’a rien déposé pendant 4 ans cumule de nombreuses déclarations non déposées, avec des pénalités qui s’accumulent sur chaque exercice. La régularisation volontaire permet de réduire ces pénalités, mais ne les élimine pas totalement.

Le risque lors de la vente : lors de la vente d’un immeuble espagnol, le notaire retient 3 % du prix de vente. Si le vendeur non-résident a des obligations IRNR antérieures non déposées (notamment des déclarations d’imputation de revenus pour les années précédentes), l’AEAT peut compenser la retenue avec ces dettes fiscales avant tout remboursement. Un vendeur qui espère récupérer une partie de la retenue de 3 % peut se retrouver avec peu ou rien à récupérer si son dossier IRNR n’est pas à jour.

Pour les résidents dans l’UE/EEE — notamment les citoyens français, allemands, britanniques, belges et néerlandais propriétaires en Espagne — l’obligation de déposer le Modelo 210 est bien établie mais fréquemment ignorée, surtout pour les immeubles non loués pour lesquels l’obligation d’imputation annuelle (1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale) est moins intuitive.

La déclaration qui vous concerne selon votre cas (modèle 720, 721, 210 ou la déclaration de revenus) est expliquée dans déclarations pour investisseurs et non-résidents en Espagne. Si vous investissez depuis l’Espagne, voyez aussi la déclaration de revenus de l’investisseur.

Notre service de gestion des Modelo 210 pour non-résidents

Nous gérons l’intégralité du cycle IRNR pour les non-résidents propriétaires en Espagne : audit des obligations déclaratives, régularisation des exercices non déposés avec application des réductions de pénalités pour régularisation volontaire, et gestion du cycle déclaratif continu.

Pour les propriétaires d’immeubles loués, nous préparons et déposons le Modelo 210 annuel des loyers, avec calcul de la base imposable nette (pour les résidents UE/EEE) incluant les dépenses déductibles : intérêts d’emprunt, frais d’entretien et de réparation, assurances, amortissement de l’immeuble (3 % de la valeur de construction par an), et charges de copropriété.

Pour les immeubles non loués, nous préparons la déclaration annuelle d’imputation de revenus (Modelo 210 annuel) en calculant la base imposable : 1,1 % de la valeur cadastrale si la révision cadastrale a eu lieu depuis 2014, ou 2 % dans le cas contraire.

Pour les ventes d’immeubles, nous coordonnons avec le notaire la gestion de la retenue de 3 %, préparons le Modelo 210 de plus-value dans les trois mois qui suivent le premier mois après la vente, et demandons le remboursement de l’excédent de retenue si la cuota IRNR calculée est inférieure au montant retenu.

Cadre légal : LIRNR et art. 25.2 — retenue 3 % sur ventes immobilières

• Real Decreto Legislativo 5/2004 (LIRNR) : texte fondateur de l’IRNR.
• Art. 13 LIRNR : liste des revenus de source espagnole soumis à l’IRNR.
• Art. 24 LIRNR : base imposable pour les non-résidents sans établissement permanent.
• Art. 25 LIRNR : taux IRNR (19 % UE/EEE, 24 % hors UE/EEE).
• Art. 25.2 LIRNR : retenue obligatoire de 3 % lors de la vente d’un immeuble à un non-résident.
• Art. 10 LIRNR : obligation de nommer un représentant fiscal pour certains non-résidents hors UE/EEE.

Résultats concrets dans la gestion du Modelo 210

• Régularisation des obligations IRNR non déposées avec réduction maximale des pénalités grâce à la régularisation volontaire.
• Récupération des excédents de retenue de 3 % lors des ventes d’immeubles, avec demande de remboursement auprès de l’AEAT.
• Gestion continue des Modelo 210 annuels pour les non-résidents propriétaires en Espagne, avec délais respectés.
• Application des taux réduits des conventions fiscales bilatérales pour les résidents dans les pays avec lesquels l’Espagne a conclu une convention.

La gestion du Modelo 210 est le service de base pour tout non-résident propriétaire en Espagne. Pour les non-résidents hors UE/EEE qui doivent nommer un représentant fiscal en Espagne (art. 10 LIRNR), nous coordinons ce service avec notre offre de représentation fiscale pour non-résidents. Pour les non-résidents qui envisagent de transférer leur résidence fiscale en Espagne — notamment sous le régime Beckham — nous gérons la transition entre les obligations IRNR et les obligations IRPF du nouvel arrivant.