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V2358-20 10 de julio de 2020 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La ganancia patrimonial por la venta de una finca debe declararse en el periodo en que se entrega el bien

Se consulta en qué momento debe declararse una ganancia patrimonial por la venta de una finca con pagos fraccionados mediante arras. La DGT responde que la ganancia se imputa en el periodo en que se produce la alteración patrimonial, que coincide con la entrega de los bienes.

La cuestión planteada

Cuándo debería la consultante declarar la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

La ganancia o pérdida patrimonial debe imputarse en el periodo impositivo en que tiene lugar la alteración patrimonial, es decir, en el momento de la entrega de los bienes. En inmuebles, esto suele coincidir con el otorgamiento de la escritura pública, salvo que se acredite la entrega en un momento anterior. Los pagos realizados antes de la escritura forman parte del valor de transmisión.

Implicaciones prácticas

  • La declaración de la ganancia patrimonial se vincula al momento de la entrega física del inmueble.
  • El otorgamiento de la escritura pública determina el periodo impositivo salvo prueba en contrario de la entrega.
  • Los importes percibidos mediante arras se integran en el valor de transmisión del ejercicio de la entrega.

Puntos de planificación

  • Valorar el momento de la entrega efectiva frente a la fecha de la escritura pública.
  • Analizar el impacto fiscal de los pagos fraccionados en el ejercicio de la alteración patrimonial.

Checklist

  • Identificar la fecha exacta de la entrega de la finca.
  • Verificar si la entrega coincide con la firma de la escritura pública.
  • Comprobar que todos los pagos previos se incluyan en el valor de transmisión.
  • Asegurar la correcta imputación de la ganancia en el periodo impositivo de la entrega.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2358-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 10/07/2020 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Art. 14 y 33. Descripción de hechos La consultante está negociando la venta de una finca por un importe de 1.000.000 euros. El comprador le ha propuesta formalizar un contrato de arras en este año 2020, en el que le entregaría la cantidad de 200.000 euros, al igual que en los años 2021 y 2022. En 2023 se firmaría la escritura de compraventa y el comprador le satisfaría los 400.000 euros restantes. Cuestión planteada Cuándo debería la consultante declarar la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa De acuerdo con la regla general de imputación temporal de rentas prevista en el artículo 14.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF-, la ganancia o pérdida patrimonial obtenida deberá imputarse en el periodo impositivo en que tiene lugar la alteración patrimonial, es decir en el momento de la entrega de los bienes objeto de compraventa. Al respecto, el artículo 1.462 del Código Civil dispone que “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”. En relación a lo anterior, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario. En consecuencia, y de acuerdo con lo anteriormente dispuesto, la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta de la finca se entenderá producida en el periodo impositivo en el que se otorgue la escritura pública, salvo que se acredite la entrega de la misma en un momento anterior. La acreditación de la entrega deberá probarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorarla, en el desempeño de sus funciones de comprobación e investigación, determinando la realidad de las pruebas que, a requerimiento de los mismos, se aporten. En ausencia de prueba, se tomará, en cualquier caso, la fecha de la escritura pública. Por último, se debe precisar que el importe de la ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34.1.a) de la LIRPF, por la diferencia entre los respectivos valores de adquisición y de transmisión. Al respecto, el artículo 35.2 de la LIRPF dispone que el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. En el caso planteado, los sucesivos pagos que realizará el comprador hasta el otorgamiento de la escritura pública formarán parte del importe real de enajenación de la finca a efectos de la determinación de dicho valor de transmisión. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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