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V1674-25 16 de septiembre de 2025 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · imputación de rentas inmobiliarias

No procede la imputación de rentas inmobiliarias si el derecho de habitación sobre la vivienda es total

Un consultante pregunta si debe imputar rentas inmobiliarias por una vivienda heredada donde vive un hermano con discapacidad con derecho de habitación. La DGT responde que, si el derecho de habitación es total para cubrir las necesidades del usuario, no hay obligación de imputar rentas.

La cuestión planteada

Rendimiento a imputar por el consultante en su declaración del IRPF.

El criterio de la DGT

Si el derecho de habitación es parcial, los copropietarios que no vivan en la vivienda deben imputar rentas inmobiliarias por su parte de titularidad, excluyendo la parte ocupada. Sin embargo, si el derecho de habitación es total porque las necesidades del habitacionista y su familia así lo requieren, no procede efectuar imputación inmobiliaria alguna por parte de los demás hermanos.

Implicaciones prácticas

  • Exención de la imputación de rentas inmobiliarias para copropietarios cuando el derecho de habitación es total.
  • Necesidad de acreditar que el derecho de habitación cubre las necesidades del usuario y su familia para evitar la imputación.
  • Obligación de imputar rentas si el derecho de habitación se considera parcial o insuficiente para las necesidades del habitacionista.

Puntos de planificación

  • Valorar la naturaleza y alcance del derecho de habitación establecido en el título sucesorio o documento jurídico.
  • Analizar si las condiciones de vida del habitacionista justifican la totalidad del derecho de habitación.

Checklist

  • Verificar si el derecho de habitación es total o parcial.
  • Comprobar si el derecho de habitación responde a las necesidades del usuario y su familia.
  • Confirmar la titularidad de los copropietarios que no ocupan la vivienda.
  • Revisar la documentación que acredita la discapacidad o necesidades especiales del habitacionista.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1674-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 16/09/2025 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Art. 85.1. Descripción de hechos El consultante expone que son diez hermanos, uno de ellos con un grado de discapacidad del 90%. En la vivienda que han heredado de sus padres, viven actualmenten el hermano con discapacidad que disfruta de un derecho de habitación sobre la misma, y su tutor legal (uno de los hermanos), estando este último declarando dicho inmueble como su vivienda habitual en su declaración de IRPF. Cuestión planteada Rendimiento a imputar por el consultante en su declaración del IRPF. Contestación completa En cuanto a la regulación legal del derecho de habitación se refiere, el artículo 524 del Código Civil establece: “El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente. La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.”. Mientras que, el artículo 822 del Código Civil establece lo siguiente: “La donación o legado de un derecho de habitación sobre la vivienda habitual que su titular haga a favor de un legitimario que se encuentre en una situación de discapacidad, no se computará para el cálculo de las legítimas si en el momento del fallecimiento ambos estuvieren conviviendo en ella. Este derecho de habitación se atribuirá por ministerio de la ley en las mismas condiciones al legitimario que se halle en la situación prevista en el párrafo anterior, que lo necesite y que estuviere conviviendo con el fallecido, a menos que el testador hubiera dispuesto otra cosa o lo hubiera excluido expresamente, pero su titular no podrá impedir que continúen conviviendo los demás legitimarios mientras lo necesiten. El derecho a que se refieren los dos párrafos anteriores será intransmisible. Lo dispuesto en los dos primeros párrafos no impedirá la atribución al cónyuge de los derechos regulados en los artículos 1406 y 1407 de este Código, que coexistirán con el de habitación.”. Teniendo en cuenta lo establecido en dichos preceptos, para resolver esta consulta se va a partir de la premisa de que, en este caso, respecto del derecho de habitación que disfruta el hermano con discapacidad en la vivienda que han heredado de sus padres objeto de consulta, es de aplicación lo establecido en el artículo 822 del Código Civil, por cumplirse todas las condiciones y requisitos necesarios para que dicho precepto sea de aplicación. Por otro lado, hay que tener en cuenta, que teniendo en cuenta lo establecido en el último párrafo del artículo 524 del Código Civil, en caso de que el derecho de habitación sea parcial -sólo se esté ocupando una parte de la casa por parte del hermano con discapacidad y su familia-, el consultante y el resto de sus hermanos – siempre que dicha vivienda no constituya su vivienda habitual, es decir, excluidos el tutor legal y el hermano con discapacidad –, deberán efectuar la imputación de rentas inmobiliarias respecto a la citada vivienda, excluyendo la parte afectada por el derecho de habitación al que se refiere en su escrito de consulta – cumpliéndose en este caso, todos los requisitos para que sea de aplicación lo establecido en el artículo 822 del Código Civil –, teniendo en cuenta en porcentaje de titularidad jurídica que le corresponda a cada uno de los hermanos, establecida en el artículo 85 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, ya que se trata de un inmueble urbano que no genera rendimientos del capital, ni está afecto a actividad económica alguna. No obstante, para resolver esta consulta, se parte de la premisa de que el derecho de habitación objeto de consulta – que cumple con todos los requisitos legales establecidos en el artículo 822 del Código Civil –, es total en el sentido de que se extiende a toda la vivienda porque las necesidades del habitacionista – el hermano con discapacidad –, y su familia –su tutor legal –, así lo requieren, por lo que en este caso no procedería efectuar imputación inmobiliaria alguna (artículo 85 de la LIRPF), en cuanto al consultante y al resto de sus hermanos que no son ni el hermano con discapacidad ni el tutor legal de este último, se refiere. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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