La vivienda habitual es la residencia en la que el contribuyente reside de forma continuada y permanente durante al menos tres años, según los artículos 41 y 41 bis del Reglamento del IRPF. Su calificación activa beneficios fiscales relevantes: la exención de la ganancia patrimonial por reinversión (art. 38 LIRPF), la exención total para contribuyentes mayores de 65 años, y la deducción por inversión estatal para adquisiciones anteriores a 2013. La transmisión de la vivienda habitual también puede quedar exenta del IRNR cuando el transmitente es un residente en la UE.
En la práctica
Qué es la vivienda habitual
La vivienda habitual es la residencia en la que el contribuyente vive de forma continuada y permanente. El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF (RD 439/2007) establece los requisitos para que una vivienda sea considerada habitual:
- El contribuyente debe habitarla de manera efectiva y con carácter permanente.
- Debe haber residido en ella durante un plazo continuado de al menos tres años (salvo circunstancias excepcionales: fallecimiento, matrimonio, separación, traslado laboral, u otras causas que necesariamente exijan el cambio de domicilio).
- Debe constituir la residencia habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores.
Beneficios fiscales vinculados a la vivienda habitual
Exención por reinversión (art. 38 LIRPF)
La ganancia patrimonial obtenida al transmitir la vivienda habitual queda exenta de IRPF si el importe total obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la transmisión.
Exención para mayores de 65 años (art. 33.4.b LIRPF)
Los contribuyentes mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual quedan completamente exentos de la ganancia patrimonial, sin necesidad de reinversión. Esta exención es especialmente relevante en la planificación de la transmisión del patrimonio inmobiliario.
Deducción por inversión en vivienda habitual
Para adquisiciones realizadas antes del 1 de enero de 2013, los contribuyentes que venían aplicando esta deducción conservan el derecho a seguir haciéndolo (régimen transitorio). La base máxima de deducción es de 9.040 euros anuales, con un tipo de deducción general del 15 por ciento.
Vivienda habitual en el IRNR
Los no residentes en España que transmiten su vivienda habitual y son residentes en otro Estado miembro de la UE o del EEE pueden beneficiarse de la exención del artículo 24.4 del texto refundido de la Ley del IRNR, en las mismas condiciones que los residentes fiscales en España.