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V0929-23 20 de abril de 2023 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · nuda propiedad

Se determina el valor de adquisición de la nuda propiedad y el usufructo mediante las normas del Impuesto sobre Sucesiones

Se consulta cómo calcular la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF al vender un inmueble cuya nuda propiedad y usufructo se adquirieron por herencia. La DGT aclara que, al ser una adquisición a título lucrativo, los valores de adquisición son los que resulten de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

La cuestión planteada

Solicitan saber el valor de adquisición y de transmisión de la nuda propiedad y el usufructo a efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

El valor de adquisición de la nuda propiedad y el usufructo, al ser adquiridos a título lucrativo, serán los que resulten de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder el valor de mercado, más los gastos e inversiones realizados. El valor de transmisión será el importe real de la enajenación, deduciendo los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el transmitente. El importe real de la enajenación será el efectivamente satisfecho, siempre que no sea inferior al valor normal de mercado.

Implicaciones prácticas

  • El valor de adquisición para el cálculo de la ganancia patrimonial en IRPF se determina según las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • El valor de adquisición no puede superar el valor de mercado de la nuda propiedad o del usufructo.
  • Los gastos e inversiones realizados tras la adquisición deben sumarse al valor de adquisición para reducir la base imponible de la ganancia.

Puntos de planificación

  • Valoración de la base de coste de la nuda propiedad y el usufructo tras la aceptación de la herencia.
  • Análisis de la diferencia entre el valor de mercado y el valor aplicado en el Impuesto sobre Sucesiones.

Checklist

  • Verificar que el valor de adquisición aplicado sea el resultante de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
  • Comprobar que el valor de adquisición no exceda el valor de mercado.
  • Identificar los gastos e inversiones realizados que puedan integrarse en el valor de adquisición.
  • Confirmar que el valor de transmisión sea el importe real de la enajenación.
  • Asegurar que el importe real de la enajenación no sea inferior al valor normal de mercado.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0929-23 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 20/04/2023 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, 36 Descripción de hechos En 2004 fallece el padre de la consultante. Ella junto con otros dos hermanos reciben como herencia la nuda propiedad de un inmueble. La viuda del causante recibe el usufructo vitalicio sobre el mismo. Venden la vivienda en 2021. Cuestión planteada Solicitan saber el valor de adquisición y de transmisión de la nuda propiedad y el usufructo a efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, la venta de un inmueble generará en los transmitentes una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la citada Ley. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.” Y el artículo 36: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...)”. Por lo tanto, el valor de adquisición de la nuda propiedad y el usufructo del inmueble, dado que han sido adquiridos a título lucrativo, serán los que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado, más el coste de las inversiones o mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por los adquirentes. El valor de transmisión será para la nuda propiedad y el usufructo en su respectiva proporción el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por los transmitentes. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. La ganancia o pérdida patrimonial así calculada se integrará en la base imponible del ahorro conforme a lo dispuesto en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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