Requisitos para la exención de vivienda habitual: residencia efectiva y pleno dominio durante tres años

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5685-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 30/09/2026 Normativa Ley 35/2006 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF - 33.4.b) - 38 RD 439/2007 IRPF Reglamento Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas - 41 - 41 bis Descripción de hechos La consultante, que según parece desprenderse del escrito de consulta es mayor de 65 años, tiene su residencia habitual en una vivienda de Madrid desde hace 40 años. Señala que consolidó el dominio al extinguirse el usufructo por fallecimiento de su madre en agosto de 2023, habiendo aceptado la herencia en febrero de 2026. Actualmente pretende donar a sus hijos de la nuda propiedad del mencionado inmueble. Cuestión planteada Solicita conocer si la vivienda tiene la consideración de vivienda habitual a efectos de la aplicación de la exención para mayores de 65 años prevista en el artículo 33.4.b) de la LIRPF o de la exención por reinversión en vivienda habitual. Contestación completa La donación de la nuda propiedad generará en la consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, por tanto, estará sujeta al impuesto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6.1. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. No obstante, el artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en su apartado 1, establece: “1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen. (…).” Por otro lado, la letra b) del apartado 4 del artículo 33 de la LIRPF establece que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”. El concepto de vivienda habitual a efectos de las mencionadas exenciones se regula en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual dispone: “1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas. 2. (…). 3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.” A estos efectos, debe señalarse que este Centro Directivo viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales vinculados a la vivienda habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio, aunque sea compartido del inmueble. En este mismo sentido, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia nº 1858/2018, de 20 de diciembre de 2018, resolviendo recurso de casación sobre un supuesto similar relativo a la aplicación de la exención por transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años, señalando que “…si la exención se produce por la transmisión de la titularidad del dominio sobre la vivienda habitual, esa titularidad jurídica debe haberse producido durante el periodo de tiempo exigido por la norma para la aplicación de la exención, que es el de tres años, y precisamente por el derecho transmitido, pues es esa transmisión la que origina la alteración de la composición del patrimonio, poniendo de manifiesto la ganancia patrimonial gravada y exenta…”. El Tribunal concluye fijando como doctrina que la aplicación de la exención “…requiere que la vivienda transmitida haya constituido la residencia habitual durante el plazo continuado de, al menos, tres años continuados, y que haya ostentado durante dicho periodo el pleno dominio de la misma”. Por tanto, según lo expuesto, para que una vivienda alcance la consideración de habitual se requiere que ésta haya constituido la residencia del contribuyente de manera efectiva y por un período de permanencia mínimo de tres años continuados desde su adquisición por el mismo; sin que, por tanto, pueda considerarse en tal cómputo el período de permanencia en ésta previo a su adquisición. En el presente supuesto, si bien la consultante ha residido en la vivienda que se plantea transmitir desde hace 40 años, no lo ha hecho como titular del pleno dominio desde agosto de 2023. Por tanto, para que esta llegue a alcanzar la consideración de vivienda habitual, a efectos de acogerse a la exención para mayores de 65 años prevista en el artículo 33.4.b) de la LIRPF o de la exención por reinversión en vivienda habitual, deberá residir en la referida vivienda durante un plazo continuado de al menos tres años desde la adquisición del pleno dominio. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la citada Ley General Tributaria.