Se consulta qué fecha y valor de adquisición deben usarse para calcular la ganancia patrimonial al vender la nuda propiedad de una vivienda recibida por herencia. La DGT responde que el valor es el resultante de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y la fecha es la del fallecimiento.
Cuestión planteada Determinación, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial derivada de la venta del inmueble en el IRPF, de la fecha y del valor de adquisición que deben tomarse en consideración.
El valor de adquisición de la nuda propiedad recibida por herencia es el que resulte de aplicar las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder el valor de mercado en la fecha del fallecimiento, sumado a las inversiones, mejoras y gastos inherentes a la adquisición. La fecha de adquisición se entiende como el momento del fallecimiento del causante, tras la aceptación de la herencia.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5682-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 30/09/2026 Normativa Ley 35/2006 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF - 33 - 34 - 35 - 36 Descripción de hechos Los consultantes adquirieron por herencia, en enero de 2022, la nuda propiedad sobre la mitad indivisa de una vivienda, correspondiendo el usufructo al cónyuge supérstite. Cuestión planteada Determinación, a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial derivada de la venta del inmueble en el IRPF, de la fecha y del valor de adquisición que deben tomarse en consideración. Contestación completa Con carácter previo, debe señalarse que, de acuerdo con la documentación aportada, la vivienda objeto de consulta formaba parte del caudal hereditario únicamente en cuanto a una participación indivisa del 50 por ciento perteneciente al causante. En consecuencia, la presente contestación se refiere exclusivamente a la determinación de la fecha y del valor de adquisición correspondientes a dicha participación en nuda propiedad adquirida por herencia a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, la transmisión de la nuda propiedad sobre la participación indivisa generará en los transmitentes una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición. Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 de la citada Ley. El artículo 35 establece lo siguiente: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Y el artículo 36: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...)”. Por lo tanto, el valor de adquisición de la nuda propiedad sobre la participación indivisa de la vivienda recibido por herencia será el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado en la fecha del fallecimiento del causante, más el coste de las inversiones o mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Respecto de la fecha de adquisición, de acuerdo con las normas del Derecho Civil, se produce la misma, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante. La ganancia o pérdida patrimonial determinada en la forma expuesta anteriormente se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Lo que aquí se publica, aplicado a una empresa o a un caso concreto. La primera reunión es gratuita.