Copropriété : Droits des Propriétaires et Obligations de la Communauté

Conseil en copropriété espagnole : Loi 49/1960 (LPH), restriction de la location touristique (art. 17.12 LPH), recouvrement des charges impayées, modification des statuts et litiges en assemblée.

Pourquoi les conflits de copropriété et les impayés de charges génèrent des litiges longs sans une gestion juridique rigoureuse

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910 917 811 Voir 8 FAQ
Art. 17.12 LPH
Restriction de la location touristique en copropriété (Loi 12/2023)
3/5
Majorité qualifiée pour limiter la location touristique en assemblée
3 mois / 1 an
Délai de contestation des décisions d'assemblée selon le type
4.8/5 sur Google · 50+ avisDepuis 2010 · 16 ans d'expérience14 bureaux en Espagne et Andorre500+ clients
Équipe responsable
CMCarlos Martinez· Associé — Département JuridiqueAFAndrea Fuentes· Associate — Département Juridique
Notre approche

Notre accompagnement juridique des copropriétés et des communautés de propriétaires

01

Analyse de la situation et des droits applicables

Nous examinons les statuts, le règlement intérieur et les actes d'assemblée pour déterminer les droits et obligations de chaque partie, et identifier le cadre légal applicable à votre situation spécifique.

02

Conseil sur la décision d'assemblée ou la demande administrative

Selon la situation, nous préparons les demandes de convocation d'assemblée extraordinaire, les projets de résolution à soumettre au vote, ou les communications formelles au président ou à l'administrateur.

03

Recouvrement des charges ou impugnación de acuerdos

Nous gérons la procédure monitoire pour le recouvrement des charges impayées (très efficace sous la LPH) ou la procédure d'impugnación de acuerdos (contestation des décisions d'assemblée) devant le juge civil.

04

Litiges sur la location touristique (art. 17.12 LPH)

Pour les conflits liés à la location touristique — vote de restriction, contestation de la restriction, droits des propriétaires titulaires de licences existantes — nous gérons la procédure adaptée à chaque situation.

Le défi

Les conflits au sein des communautés de propriétaires espagnoles (comunidades de propietarios) sont parmi les plus fréquents du contentieux civil. Des charges impayées depuis des années, des modifications non autorisées de parties privatives, des problèmes de gestion de président ou d'administrateur, ou des décisions d'assemblée contestables — la Loi 49/1960 sur la Propriété Horizontale (LPH) offre des recours précis mais avec des délais de contestation très brefs que les propriétaires ignorent souvent.

Notre solution

Nous conseillons propriétaires individuels et communautés de propriétaires sur tous les aspects de la copropriété espagnole — rédaction de statuts, recouvrement des charges impayées par procédure monitoire, contestation des décisions d'assemblée et gestion des conflits liés à la location touristique.

La propriété horizontale (propiedad horizontal) est régie en Espagne par la Loi 49/1960, du 21 juillet, sur la Propriété Horizontale (LPH), modifiée à plusieurs reprises dont la dernière fois par la Loi 12/2023 qui a introduit l'article 17.12 — permettant aux assemblées de copropriétaires de restreindre ou d'interdire la location touristique à la majorité qualifiée des 3/5 des copropriétaires représentant les 3/5 des quotes-parts. La LPH régit également les obligations de paiement des charges communes, la procédure de recouvrement (procédure monitoria, très efficace), les délais de contestation des décisions d'assemblée (3 mois pour les décisions ordinaires, 1 an pour les violations légales ou statutaires), et les droits et obligations du président et de l'administrateur.

Ce service s’inscrit dans notre conseil juridique.

Ce qu'inclut notre service droit de la copropriété (propriété horizontale)

Recouvrement des charges impayéesContestation des décisions d'assembléeLitiges sur la location touristique en copropriétéRévision et modification des statuts

Recouvrement des charges impayées

Procédure monitoire pour le recouvrement accéléré des charges de copropriété impayées.

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Contestation des décisions d'assemblée

Impugnación de acuerdos devant le juge civil dans les délais légaux.

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Litiges sur la location touristique en copropriété

Conseil sur l'article 17.12 LPH, défense des droits des propriétaires titulaires de licences et gestion des assemblées.

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Révision et modification des statuts

Rédaction et adaptation des statuts et règlement intérieur de la communauté.

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Analyses et perspectives

Responsable du service

Carlos Martinez

Associé — Département Juridique

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FAQ

Questions fréquentes sur le droit de la copropriété en Espagne

La Loi sur la Propriété Horizontale (LPH) prévoit une procédure spéciale et accélérée pour le recouvrement des charges de copropriété impayées : la procédure monitoria. La communauté de propriétaires peut demander directement au tribunal la mise en demeure de paiement, sans audience préalable et sans avoir à prouver la créance au fond. Si le débiteur ne s'oppose pas dans les 20 jours suivant la mise en demeure, le tribunal délivre automatiquement un titre exécutoire. Cette procédure est l'une des plus efficaces du droit espagnol pour les créances liquides et documentées.
Le délai de contestation (impugnación de acuerdos) est de 3 mois à partir de la date d'adoption de la décision pour les décisions ordinaires, et de 1 an pour les décisions contraires à la loi ou aux statuts de la communauté. Ces délais sont de déchéance — une fois expirés, la contestation est irrecevable quel que soit le fondement. Il est donc impératif d'agir rapidement lorsqu'une décision d'assemblée vous semble illégale ou préjudiciable.
Non. L'article 17.12 LPH, introduit par la Loi 12/2023, permet aux communautés de propriétaires de limiter ou d'interdire la location touristique à l'avenir, par vote en assemblée aux 3/5 des copropriétaires représentant les 3/5 des quotes-parts. Mais cette restriction ne peut pas s'appliquer rétroactivement aux propriétaires qui disposent déjà d'une licence de location touristique valide à la date d'adoption de la décision. La protection des droits acquis est un principe général du droit espagnol que la LPH ne permet pas de contourner.
Tout propriétaire peut convoquer une assemblée extraordinaire en collectant les signatures de représentants d'au moins le quart des copropriétaires ou d'un quart des quotes-parts de la communauté. L'assemblée extraordinaire peut révoquer l'administrateur, nommer un nouveau président ou adopter toute décision urgente. En cas de gestion abusive ou délictuelle de l'administrateur, des actions civiles en responsabilité ou pénales (selon la gravité) peuvent être engagées.
La Ley de Propiedad Horizontal distingue plusieurs niveaux de majorité : unanimité pour les actes de modification du titre constitutif et du règlement de copropriété ; majorité de 3/5 des propriétaires et des quotas pour l'établissement ou suppression de services communs et les limites aux activités de location touristique ; majorité simple (la moitié plus un) pour les décisions administratives ordinaires et l'approbation des comptes ; et vote favorable de la majorité des présents et représentés pour certaines améliorations non obligatoires.
La LPH prévoit un régime spécial de recouvrement des charges de copropriété (art. 21 LPH) : après une mise en demeure, la communauté peut agir en monitorio (injonction de payer simplifiée) devant le Juzgado de Primera Instancia. L'immeuble du débiteur est grevé d'une charge réelle pour les charges impayées des trois dernières années plus l'exercice en cours. En cas de vente de l'immeuble, le nouveau propriétaire répond des charges impayées dans cette limite — un risque à vérifier systématiquement lors de tout achat.
Cela dépend de la nature des travaux. Les travaux intérieurs qui n'affectent pas les éléments communs, la structure ou le système général de l'immeuble ne nécessitent pas l'accord de la communauté — seulement la licence municipale le cas échéant. En revanche, tout travail touchant les parties communes (façade, toiture, colonnes, murs porteurs) requiert l'autorisation de l'assemblée de copropriétaires. Le non-respect de cette règle peut entraîner une action de la communauté en cessation et remise en état.
La Loi 15/2022 sur l'égalité de traitement et la non-discrimination a renforcé les obligations d'accessibilité. Les communautés de propriétaires sont tenues d'approuver des travaux d'accessibilité (ascenseur, rampe, élargissement de portes) lorsqu'ils sont demandés par un propriétaire ou locataire en situation de handicap ou de mobilité réduite, et que le coût ne dépasse pas 12 mensualités de charges ordinaires. Cette obligation s'étend également aux travaux nécessaires à l'habitat d'une personne âgée de plus de 70 ans.
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