Avocat en droit des sociétés pour l'immobilier : structure sociétaire et transactions

Les sociétés immobilières font face à une double complexité juridique : celle inhérente au droit de la propriété (contrats, urbanisme, copropriété) et celle du droit des sociétés (structure sociétaire, relations entre actionnaires, opérations de cession, financement). De nombreux promoteurs et groupes de détention d'actifs opèrent avec des structures sociétaires ad hoc, conçues projet par projet, sans pacte d'actionnaires solide, sans mécanismes de sortie et sans gouvernance claire. Lorsqu'un conflit entre actionnaires survient ou qu'un projet échoue, les conséquences sont bien plus graves et coûteuses qu'elles ne l'auraient été avec une structuration correcte dès le départ.

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Chez BMC nous conseillons les promoteurs immobiliers, les fonds d'investissement immobilier, les family offices gérant des portefeuilles immobiliers et les joint-ventures de projet sur l'ensemble de la dimension sociétaire de leur activité : de la constitution du véhicule de projet jusqu'à la résolution des conflits entre actionnaires, en passant par la due diligence juridique préalable à l'acquisition et la négociation des contrats de financement.

  • Les SPV immobilières isolent le risque de projet et structurent les relations investisseur-promoteur

    le pacte d'actionnaires doit définir la gouvernance, les distributions en cascade (waterfall), les obligations d'appel de fonds complémentaires et les mécanismes de sortie dès le premier jour.

  • La due diligence juridique d'un actif immobilier doit couvrir les charges enregistrées au Registre Foncier, la classification urbanistique, les contrats de bail subsistants, les dettes de copropriété et tout litige en cours

    chacun peut réduire la valeur ou bloquer la transaction.

  • La plusvalia municipal (IIVTNU) s'applique aux cessions d'actifs mais non aux cessions de parts

    les grandes transactions immobilières sont couramment structurées comme des cessions de parts pour éviter à la fois l'ITP et l'IIVTNU (calcul révisé post-STC 182/2021).

  • La structure du waterfall dans une JV immobilière détermine l'upside du promoteur et la protection du bas de bilan de l'investisseur

    des hurdle rates de 8 à 10 % avec un partage 70/30 au-delà du seuil sont des conditions courantes sur le marché de la promotion résidentielle espagnole.

Comment nous travaillons

Du premier contact à la clôture du dossier

  1. Structuration juridique du projet

    Nous concevons le véhicule sociétaire le plus adapté à chaque projet immobilier : société ad hoc (SPV), joint-venture, groupement d'intérêt économique ou fonds d'investissement. Nous rédigeons le pacte d'actionnaires avec ses mécanismes de gouvernance, de distribution des bénéfices, d'appels de fonds complémentaires et de sortie.

  2. Due diligence juridique immobilière

    Nous examinons la situation juridique de l'actif : charges enregistrées, situation urbanistique, contrats subsistants (baux, options d'achat, servitudes), litiges en cours, permis et licences. Nous remettons un rapport de risques assorti de propositions d'atténuation.

  3. Contrats de transaction

    Nous rédigeons et négocions les contrats propres à la transaction immobilière : vente, option d'achat, arrhes (compromis), contrat de joint-venture, contrats de construction et de promotion, contrats de financement et garanties.

  4. Résolution des conflits entre actionnaires

    Lorsqu'un litige survient entre actionnaires d'une société immobilière (blocage de gouvernance, désaccord sur la cession d'actifs, défaut d'apport convenu), nous conseillons sur les options disponibles et vous représentons devant le Tribunal de Commerce si nécessaire.

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Le problème

Les sociétés immobilières font face à une double complexité juridique : celle inhérente au droit de la propriété (contrats, urbanisme, copropriété) et celle du droit des sociétés (structure sociétaire, relations entre actionnaires, opérations de cession, financement). De nombreux promoteurs et groupes de détention d'actifs opèrent avec des structures sociétaires ad hoc, conçues projet par projet, sans pacte d'actionnaires solide, sans mécanismes de sortie et sans gouvernance claire. Lorsqu'un conflit entre actionnaires survient ou qu'un projet échoue, les conséquences sont bien plus graves et coûteuses qu'elles ne l'auraient été avec une structuration correcte dès le départ.

Notre solution

Chez BMC nous conseillons les promoteurs immobiliers, les fonds d'investissement immobilier, les family offices gérant des portefeuilles immobiliers et les joint-ventures de projet sur l'ensemble de la dimension sociétaire de leur activité : de la constitution du véhicule de projet jusqu'à la résolution des conflits entre actionnaires, en passant par la due diligence juridique préalable à l'acquisition et la négociation des contrats de financement.

Processus

Comment nous procédons

1

Structuration juridique du projet

Nous concevons le véhicule sociétaire le plus adapté à chaque projet immobilier : société ad hoc (SPV), joint-venture, groupement d'intérêt économique ou fonds d'investissement. Nous rédigeons le pacte d'actionnaires avec ses mécanismes de gouvernance, de distribution des bénéfices, d'appels de fonds complémentaires et de sortie.

2

Due diligence juridique immobilière

Nous examinons la situation juridique de l'actif : charges enregistrées, situation urbanistique, contrats subsistants (baux, options d'achat, servitudes), litiges en cours, permis et licences. Nous remettons un rapport de risques assorti de propositions d'atténuation.

3

Contrats de transaction

Nous rédigeons et négocions les contrats propres à la transaction immobilière : vente, option d'achat, arrhes (compromis), contrat de joint-venture, contrats de construction et de promotion, contrats de financement et garanties.

4

Résolution des conflits entre actionnaires

Lorsqu'un litige survient entre actionnaires d'une société immobilière (blocage de gouvernance, désaccord sur la cession d'actifs, défaut d'apport convenu), nous conseillons sur les options disponibles et vous représentons devant le Tribunal de Commerce si nécessaire.

Droit des sociétés en immobilier : la dimension trop souvent négligée

Lorsque l’on évoque le conseil juridique dans le secteur immobilier, la réflexion porte généralement sur les contrats de vente, les permis d’urbanisme et les baux. Mais il existe une dimension sociétaire tout aussi critique qui demeure fréquemment sans réponse : la structure sociétaire des projets, les pactes d’actionnaires, la gouvernance des joint-ventures et la gestion des conflits entre associés lorsqu’un projet ne se déroule pas comme prévu.

Chez BMC nous couvrons cette dimension sociétaire pour les sociétés et les fonds opérant dans le secteur immobilier. Notre équipe de droit des sociétés connaît à la fois le droit des sociétés et les caractéristiques propres au secteur immobilier : la structure des projets de promotion, le fonctionnement des fonds d’investissement immobilier, les mécanismes de financement et les structures de désinvestissement.

SPV et véhicules d’investissement immobilier

La plupart des projets immobiliers d’une certaine envergure sont structurés via une société ad hoc (SPV) constituée spécifiquement pour ce projet. Cette structure isole le risque du projet du patrimoine personnel des actionnaires et permet d’articuler de façon claire et maîtrisée la relation entre le promoteur opérateur et l’investisseur financier.

Nous constituons les SPV, rédigeons leurs statuts adaptés aux besoins du projet, préparons le pacte d'actionnaires régissant les relations entre les participants et accompagnons les actionnaires tout au long de la vie du véhicule jusqu’à sa liquidation.

Due diligence juridique : connaître l’actif avant de l’acquérir

La due diligence juridique réalisée avant l’acquisition d’un actif immobilier constitue la première ligne de défense contre les risques cachés : charges enregistrées non divulguées, irrégularités urbanistiques, baux aux conditions défavorables, litiges en cours ou permis d’usage restreints. Un rapport de due diligence rigoureux permet de négocier dans le contrat de vente des déclarations et garanties qui transfèrent les risques identifiés au vendeur.

Nous réalisons des due diligences juridiques sur des actifs résidentiels, commerciaux, industriels et à usage mixte, en coordonnant avec les conseils techniques et urbanistiques lorsque la situation le requiert.

Conflits entre actionnaires dans les sociétés immobilières

Les conflits entre actionnaires dans le secteur immobilier présentent des caractéristiques particulières : la valorisation de l’actif sous-jacent est l’élément central du litige, et les délais d’un projet immobilier créent des urgences qu’un conflit entre actionnaires peut bloquer. Un actionnaire qui empêche la cession d’un actif au moment où le marché est au plus haut, ou qui bloque des décisions du conseil d’administration, peut causer un préjudice financier considérable en peu de temps.

Nous conseillons sur la gestion de ces litiges à travers des options allant de la négociation d’un accord de sortie à la contestation de résolutions sociales ou à la demande de dissolution judiciaire pour blocage des organes de gouvernance.

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FAQ

Questions fréquentes

Le pacte d'actionnaires d'une société ad hoc (SPV) immobilière doit régler : la gouvernance de la société (majorités requises pour les décisions clés, composition de l'organe de direction), les apports en capital et les éventuels apports complémentaires si le projet en a besoin, la distribution des rendements (waterfall) entre actionnaires avec des priorités de retour différentes, les mécanismes de sortie (droit de préemption, drag-along, tag-along, options sur participations), et les causes de résiliation anticipée du projet.
Une due diligence juridique immobilière couvre : la vérification du titre de propriété et de la chaîne des transmissions au Registre Foncier, la vérification des charges (hypothèques, saisies, servitudes, charges urbanistiques), l'analyse de la situation urbanistique (classification du sol, permis de construire, licences en cours), l'examen des contrats subsistants affectant l'actif (baux, options, licences d'usage), la vérification des procès-verbaux de copropriété et des dettes de charges, et l'analyse des litiges en cours relatifs au bien.
La structure la plus courante consiste à constituer une SPV sous forme de SL dans laquelle le promoteur apporte son expertise de projet et sa gestion, et l'investisseur apporte le capital. Le pacte d'actionnaires fixe les pourcentages de participation, la priorité sur le retour (l'investisseur bénéficie généralement d'une préférence jusqu'au recouvrement de son capital majoré d'un rendement minimum), les décisions réservées à l'investisseur et les conditions de sortie. La structure peut également inclure des prêts participatifs de l'investisseur à la SPV pour optimiser la structure du capital.
Si un pacte d'actionnaires existe, c'est lui qui régit la procédure : en principe, un droit de préemption en faveur des actionnaires restants est déclenché, leur permettant d'acquérir aux mêmes conditions proposées au tiers. En l'absence d'un tel accord, ou si l'accord ne traite pas la situation, les règles légales applicables aux sociétés à responsabilité limitée s'appliquent : les statuts déterminent le régime de cession, avec un éventuel droit de préférence ou l'agrément de l'organe de gestion. Un pacte d'actionnaires bien rédigé dès le départ prévient ces situations de blocage.
Un waterfall est l'ordre de priorité dans lequel les rendements d'un projet immobilier sont distribués entre investisseurs ayant des profils de retour différents. Une structure type : en premier lieu, l'investisseur prioritaire récupère 100 % du capital apporté ; en deuxième lieu, l'investisseur prioritaire perçoit un rendement préférentiel (hurdle rate, généralement 8 à 10 %) ; en troisième lieu, les rendements restants sont répartis entre l'investisseur financier et le promoteur dans des proportions convenues (souvent 70/30 ou 80/20). Le waterfall détermine la structure d'incitation du promoteur : s'il n'atteint pas le seuil de l'investisseur prioritaire, il ne perçoit rien. La négociation des conditions du waterfall et leur mise en oeuvre correcte dans le pacte d'actionnaires sont l'un des aspects les plus déterminants de la structuration d'une joint-venture immobilière.
La plusvalia municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) est un impôt local perçu par la municipalité sur l'augmentation de valeur du terrain urbain depuis le dernier transfert. À la suite de la décision du Tribunal Constitutionnel d'octobre 2021 (STC 182/2021), l'ancien calcul forfaitaire a été déclaré inconstitutionnel ; les municipalités utilisent désormais un calcul révisé fondé soit sur la méthode par coefficients, soit sur la comparaison du gain réel. Par usage, le vendeur supporte la plusvalia dans une vente ordinaire. Dans les transactions sociétaires (cession de parts plutôt que d'actifs), l'IIVTNU ne s'applique pas, ce qui est l'une des raisons fiscales pour lesquelles les grandes transactions immobilières en Espagne sont souvent structurées comme des cessions de parts plutôt que comme des cessions d'actifs.

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Questions fréquentes

Questions sur Avocat en droit des sociétés pour le secteur immobilier

Le pacte d'actionnaires d'une société ad hoc (SPV) immobilière doit régler : la gouvernance de la société (majorités requises pour les décisions clés, composition de l'organe de direction), les apports en capital et les éventuels apports complémentaires si le projet en a besoin, la distribution des rendements (waterfall) entre actionnaires avec des priorités de retour différentes, les mécanismes de sortie (droit de préemption, drag-along, tag-along, options sur participations), et les causes de résiliation anticipée du projet.
Une due diligence juridique immobilière couvre : la vérification du titre de propriété et de la chaîne des transmissions au Registre Foncier, la vérification des charges (hypothèques, saisies, servitudes, charges urbanistiques), l'analyse de la situation urbanistique (classification du sol, permis de construire, licences en cours), l'examen des contrats subsistants affectant l'actif (baux, options, licences d'usage), la vérification des procès-verbaux de copropriété et des dettes de charges, et l'analyse des litiges en cours relatifs au bien.
La structure la plus courante consiste à constituer une SPV sous forme de SL dans laquelle le promoteur apporte son expertise de projet et sa gestion, et l'investisseur apporte le capital. Le pacte d'actionnaires fixe les pourcentages de participation, la priorité sur le retour (l'investisseur bénéficie généralement d'une préférence jusqu'au recouvrement de son capital majoré d'un rendement minimum), les décisions réservées à l'investisseur et les conditions de sortie. La structure peut également inclure des prêts participatifs de l'investisseur à la SPV pour optimiser la structure du capital.
Si un pacte d'actionnaires existe, c'est lui qui régit la procédure : en principe, un droit de préemption en faveur des actionnaires restants est déclenché, leur permettant d'acquérir aux mêmes conditions proposées au tiers. En l'absence d'un tel accord, ou si l'accord ne traite pas la situation, les règles légales applicables aux sociétés à responsabilité limitée s'appliquent : les statuts déterminent le régime de cession, avec un éventuel droit de préférence ou l'agrément de l'organe de gestion. Un pacte d'actionnaires bien rédigé dès le départ prévient ces situations de blocage.
Un waterfall est l'ordre de priorité dans lequel les rendements d'un projet immobilier sont distribués entre investisseurs ayant des profils de retour différents. Une structure type : en premier lieu, l'investisseur prioritaire récupère 100 % du capital apporté ; en deuxième lieu, l'investisseur prioritaire perçoit un rendement préférentiel (hurdle rate, généralement 8 à 10 %) ; en troisième lieu, les rendements restants sont répartis entre l'investisseur financier et le promoteur dans des proportions convenues (souvent 70/30 ou 80/20). Le waterfall détermine la structure d'incitation du promoteur : s'il n'atteint pas le seuil de l'investisseur prioritaire, il ne perçoit rien. La négociation des conditions du waterfall et leur mise en oeuvre correcte dans le pacte d'actionnaires sont l'un des aspects les plus déterminants de la structuration d'une joint-venture immobilière.
La plusvalia municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) est un impôt local perçu par la municipalité sur l'augmentation de valeur du terrain urbain depuis le dernier transfert. À la suite de la décision du Tribunal Constitutionnel d'octobre 2021 (STC 182/2021), l'ancien calcul forfaitaire a été déclaré inconstitutionnel ; les municipalités utilisent désormais un calcul révisé fondé soit sur la méthode par coefficients, soit sur la comparaison du gain réel. Par usage, le vendeur supporte la plusvalia dans une vente ordinaire. Dans les transactions sociétaires (cession de parts plutôt que d'actifs), l'IIVTNU ne s'applique pas, ce qui est l'une des raisons fiscales pour lesquelles les grandes transactions immobilières en Espagne sont souvent structurées comme des cessions de parts plutôt que comme des cessions d'actifs.

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