Wohnungseigentumsrecht: Eigentümergemeinschaften mit rechtssicherer Verwaltung

Das spanische Wohnungseigentumsrecht wird durch das Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH — Wohnungseigentumsgesetz) geregelt, das mehrfach geändert wurde um den Bedürfnissen des spanischen Gebäudebestands und den neuen Herausforderungen des Zusammenlebens in Eigentümergemeinschaften gerecht zu werden. Das LPH regelt die Rechtsordnung von in Wohnungen oder Gewerbeobjekte aufgeteilten Gebäuden mit gemeinschaftlichem Eigentum das allen Eigentümern pro indiviso im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile gehört. Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft erfordert präzise Kenntnisse der für jeden Beschlusstyp erforderlichen Quoren, der Fristen zur Anfechtung von Versammlungsentscheidungen, des Einziehungsverfahrens für rückständige Beiträge sowie der Regeln für Bauarbeiten in Gemeinschafts- und Sondereigentum. Verfahrensfehler sind häufig und haben in der Regel erhebliche rechtliche Konsequenzen die vor Gericht geltend gemacht oder abgewehrt werden können.

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Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal: Rechtsstruktur der Wohnungseigentümergemeinschaften

Das LPH 49/1960 legt den rechtlichen Grundrahmen der Wohnungseigentümergemeinschaften in Spanien fest. Die Gemeinschaft hat keine eigene Rechtspersönlichkeit (obwohl sie handlungs- und vertragsfähig ist), sondern ist eine Zusammenschluss von Eigentümern die das Gemeinschaftseigentum eines Gebäudes gemeinsam innehaben. Die Verwaltungsorgane sind die Eigentümerversammlung (oberstes Beschlussorgan), der Präsident (gesetzlicher Vertreter), der Vizepräsident (fakultativ) und der Sekretär-Verwalter (der ein Eigentümer oder ein professioneller Hausverwalter sein kann).

Die Teilungserklärung — die eine notarielle Urkunde oder der Grundbucheintrag sein kann — beschreibt jede Sondereinheit (Wohnungsnummer oder Gewerbeobjekt, Fläche, Grenzen), das Gemeinschaftseigentum, den Miteigentumsanteil jedes Eigentümers am Gemeinschaftseigentum sowie besondere Nutzungsregeln. Die Gemeinschaftsordnung ergänzt die Teilungserklärung mit detaillierteren Nutzungsvorschriften: Haustierregelung, Öffnungszeiten der Anlagen, Nutzung des Parkplatzes oder der Gemeinschaftsbereiche.

Die wichtigsten Reformen der letzten Jahre betrafen die Barrierefreiheit (Pflicht zur Durchführung von Umbaumaßnahmen für Menschen mit Behinderungen ohne Versammlungsbeschluss in bestimmten Fällen), die Installation von Ladepunkten für Elektrofahrzeuge, die Energieeffizienz und — besonders bedeutsam — die Regulierung der touristischen Ferienvermietung in Gebäuden unter dem Wohnungseigentumsregime.

Eigentümerversammlungen: Quorum, Einberufung und Wirksamkeit der Beschlüsse

Die ordentliche Eigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich zur Genehmigung der Abrechnung und des Haushaltsplans stattfinden. Die Einberufung muss mit einem Vorlauf von mindestens sechs Tagen erfolgen und Ort, Datum, Uhrzeit und Tagesordnung enthalten. Eine fehlerhafte Einberufung — wegen unzureichendem Vorlauf, unvollständiger Tagesordnung oder fehlerhafter Benachrichtigung — kann zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse führen.

Die vom LPH für die verschiedenen Beschlusstypen geforderten Quoren sind folgende:

Einfache Mehrheit (mehr als 50 % der anwesenden oder vertretenen Eigentümer die zugleich mehr als 50 % der Anteile repräsentieren): Beschlüsse über die ordentliche Verwaltung, Dienstleistungsverträge, ordentliche Instandhaltungsmaßnahmen.

Drei Fünftel der Eigentümer die drei Fünftel der Anteile repräsentieren: Einrichtung oder Abschaffung von Pfortner-, Concierge-, Sicherheitsdiensten, Einschränkung der touristischen Vermietung, Änderung des Verwaltungssystems.

Einstimmigkeit aller Eigentümer die sämtliche Anteile repräsentieren: Änderungen der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung, Beschlüsse die die Genehmigung oder Änderung der in der Teilungserklärung enthaltenen Regeln beinhalten.

Das LPH erlaubt in der Versammlung abwesenden Eigentümern den gefassten Beschlüssen innerhalb von dreißig Kalendertagen ab Bekanntgabe des Beschlusses zuzustimmen oder ihre Ablehnung zu erklären. Ihre Abwesenheit gilt in bestimmten Fällen als Zustimmung.

Sonderumlagen und Beitragsrückstände: wirksame Einziehung gegen säumige Eigentümer

Beitragsrückstände in Wohnungseigentümergemeinschaften gehören zu den häufigsten und störendsten Problemen für die Gebäudeverwaltung. Ein säumiger Eigentümer kann notwendige Instandhaltungsmaßnahmen blockieren wenn seine Nichtzahlung das finanzielle Gleichgewicht der Gemeinschaft beeinträchtigt, und in Gebäuden mit vielen Eigentümern kann der kumulierte Effekt mehrerer Schuldner lähmend wirken.

Ein wirksames Einziehungsverfahren folgt einer präzisen Reihenfolge. Zunächst muss die Eigentümerversammlung die Forderung feststellen und den Präsidenten oder Sekretär-Verwalter zur gerichtlichen Geltendmachung bevollmächtigen. Die vom Sekretär-Verwalter mit Zustimmung des Präsidenten unterzeichnete Schuldbescheinigung ist der Titel auf dem das Mahnverfahren basiert.

Das spanische Mahnverfahren (proceso monitorio, Art. 21 LPH) ist das effizienteste Verfahren zur Einziehung von Gemeinschaftsschulden: das Gericht fordert den Schuldner zur Zahlung des bescheinigten Betrags auf, und wenn dieser weder zahlt noch innerhalb von zwanzig Tagen Widerspruch erhebt erlässt das Gericht einen Beschluss mit vollstreckbarer Wirkung. Ein Urteil ist nicht erforderlich. Das Grundstück des säumigen Eigentümers haftet vorrangig für Gemeinschaftsschulden des laufenden Jahres und der drei Vorjahre, auch gegenüber der finanzierenden Bank.

Einschränkung der touristischen Vermietung in Gemeinschaften: Art. 17.12 LPH nach Ley 12/2023

Die Zunahme von Ferienwohnungen in Wohngebäuden hat zu wachsenden Konflikten in Eigentümergemeinschaften geführt: massiver Touristenstrom in Gemeinschaftsbereichen, schnellerer Verschleiß von Anlagen, Nachbarschaftskonflikte und Verlust des Wohncharakters des Gebäudes.

Artikel 17.12 LPH in der Fassung nach Ley 12/2023 gibt den Wohnungseigentümergemeinschaften ein wirksames Instrument zur Steuerung dieser Situation: mit dem Ja-Votum von drei Fünfteln der Eigentümer die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile repräsentieren kann die Versammlung:

• Die Ausübung der Tätigkeit der touristischen Ferienvermietung im Gebäude einschränken oder an Bedingungen knüpfen.
• Nutzungsregeln aufstellen die von Eigentümern die touristisch vermieten eingehalten werden müssen.
• Eine Erhöhung der Beteiligung an den Gemeinschaftskosten um bis zu 20 % für Eigentümer die die touristische Aktivität ausüben beschließen, als Anerkennung der stärkeren Nutzung der Gemeinschaftsanlagen.

Dieser Beschluss berührt nicht die zum Zeitpunkt seiner Fassung bereits laufenden Ferienmietverträge, gilt aber für ab diesem Zeitpunkt neu abgeschlossene Verträge. Für Gemeinschaften die die touristische Aktivität vollständig verbieten wollen verlangt das LPH Einstimmigkeit — was in der Praxis sehr schwer zu erreichen ist —, es sei denn die Gemeinschaftsordnung enthielt das Verbot bereits vor der Reform.

Anfechtung von Gemeinschaftsbeschlüssen: Gründe, Fristen und Verfahren

Die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung ist der Rechtsbehelf des widersprechenden Eigentümers um seine Interessen zu wahren wenn er der Auffassung ist dass die Gemeinschaft außerhalb der gesetzlichen Grenzen, der Gemeinschaftsordnung oder zum Schaden seiner Rechte gehandelt hat.

Die vom LPH anerkannten Anfechtungsgründe sind: dass der Beschluss gegen das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung verstößt, dass er die Interessen der Gemeinschaft zum Vorteil einzelner Eigentümer erheblich schädigt, oder dass er einem Eigentümer erheblich schadet ohne rechtliche Duldungspflicht einschließlich unter Rechtsmissbrauch gefasster Beschlüsse.

Die Anfechtungsfristen sind kurz und ihre Versäumnis bewirkt die Bestandskraft des Beschlusses auch wenn er rechtswidrig ist: drei Monate ab Bekanntgabe des Beschlusses (oder ab Kenntnisnahme durch den Eigentümer) für anfechtbare Beschlüsse wegen Interessenverletzung, und ein Jahr für gesetz- oder ordnungswidrige Beschlüsse. Nichtige Beschlüsse — ohne Einberufung gefasst, ohne ausreichendes formelles Quorum oder in offensichtlicher Verletzung von Grundrechten — unterliegen keiner Anfechtungsfrist.

Die Klage wird beim Gericht erster Instanz am Belegenheitsort des Grundstücks erhoben und richtet sich gegen die durch ihren Präsidenten vertretene Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz zur Aussetzung des Beschlusses während des laufenden Verfahrens kann gestellt werden wenn dessen Ausführung irreparable Schäden verursachen könnte.

Häufige Fehler in der Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften

Die kostspieligsten Konflikte im Wohnungseigentumsrecht haben ihren Ursprung in Fehlern die mit einer angemessenen Rechtsverwaltung gut vermeidbar wären:

1. Beschlüsse ohne korrektes Quorum fassen. Das LPH legt je nach Art des Beschlusses unterschiedliche Mehrheiten fest: Einstimmigkeit für Änderungen der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, drei Fünftel für touristische Vermietung und Abschaffung des Aufzugs bei Neukauf, Mehrheit von Eigentümern und Anteilen für neue Gemeinschaftsanlagen, und einfache Mehrheit für ordentliche Verwaltungshandlungen. Die Verwechslung der erforderlichen Mehrheiten ist der häufigste Grund für erfolgreich anfechtbare Beschlüsse.

2. Beschlüsse nicht korrekt beurkunden und bekanntgeben. Ein in der Versammlung wirksam gefasster Beschluss kann mit Erfolg angefochten werden wenn das Protokoll das Geschehene nicht korrekt wiedergibt, wenn Gegenstimmen oder Enthaltungen nicht erfasst werden, oder wenn die Benachrichtigung abwesender Eigentümer nicht innerhalb der vom LPH vorgesehenen dreißig-Tages-Frist erfolgt. Verwaltungsfahrlässigkeit kann inhaltlich einwandfreie Beschlüsse zu Fall bringen.

3. Bauarbeiten in Gemeinschaftseigentum ohne Versammlungsbeschluss beginnen. Der Präsident oder der Verwalter sind nicht befugt Bauarbeiten in Gemeinschaftseigentum — Fassade, Struktur, Dach, allgemeine Installationen — ohne vorherigen Versammlungsbeschluss zu genehmigen. Ohne Genehmigung durchgeführte Arbeiten können Anlass zu einer Unterlassungsklage und Schadensersatzforderungen sein und in schwerwiegenden Fällen persönliche Haftung des Präsidenten begründen.

4. Gemeinschaftsschulden aus Konfliktscheu nicht gerichtlich einziehen. Höflichkeit gegenüber dem säumigen Eigentümer kostet die Gemeinschaft Geld. Solange die Schuld nicht gerichtlich eingefordert wird, läuft die fünfjährige Verjährungsfrist des Art. 1966 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuches (Código Civil). Zudem kann der Käufer bei Veräußerung des Grundstücks an einen Dritten ohne gerichtlich geltend gemachte Schuld von rückständigen Beiträgen nichts wissen wenn die Gemeinschaftsbescheinigung diese nicht korrekt ausweist.

5. Gemeinschaftsordnung bei Nutzungsänderungen nicht aktualisieren. Die Zunahme gewerblicher Nutzungen — in Praxen umgewandelte Gewerbeflächen, in Büros oder Ferienwohnungen umgewandelte Wohnräume — verändert das in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzungsgleichgewicht. Wenn die Gemeinschaftsordnung diese Situationen nicht vorsieht und die Gemeinschaft sie nicht aktualisiert, entstehen Rechtslücken die Maßnahmen gegen störende Nutzungen erschweren.

Typischer Ablauf einer außerordentlichen Versammlung für wichtige Bauvorhaben

Die Einberufung und Durchführung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zur Genehmigung bedeutsamer Sanierungs- oder Verbesserungsmaßnahmen folgt diesem Ablauf:

Woche 1-2 — Vorbereitung der Einberufung. Der Präsident auf Antrag von mindestens 25 % der Eigentümer oder der Inhaber von 25 % der Anteile oder auf eigene Initiative beruft die Versammlung ein. Die Einberufung muss Tagesordnung, Ort, Datum und Uhrzeit mit mindestens sechs Tagen Vorlauf enthalten. Die Einberufung wird per eingeschriebenem Brief oder persönlicher Zustellung bekanntgegeben.

Woche 2-3 — Vorabkonsultationsphase. Es empfiehlt sich dass der Verwalter oder der Rechtsberater vorab mit den Eigentümern mit den meisten Zweifeln oder Widerständen spricht um Überraschungen in der Versammlung zu vermeiden und die Beschlussfassung zu beschleunigen.

Woche 3 — Durchführung der Versammlung. Die Versammlung findet in erster Einberufung statt wenn Eigentümer erscheinen die die Mehrheit der Anteile repräsentieren. In zweiter Einberufung (eine halbe Stunde später) ist die Versammlung mit jeder Anzahl von Anwesenden beschlussfähig, obwohl Beschlüsse die besondere Mehrheiten erfordern der Unterstützung abwesender Eigentümer bedürfen die innerhalb von dreißig Tagen keine Ablehnung erklären.

Woche 4-5 — Abfassung und Bekanntgabe des Protokolls. Der Sekretär-Verwalter verfasst das Protokoll innerhalb von maximal zehn Tagen, unterzeichnet es mit Zustimmung des Präsidenten und gibt es allen Eigentümern bekannt, einschließlich der Abwesenden und der Gegenstimmer. Abwesende Eigentümer haben dreißig Tage um dem Beschluss zuzustimmen oder ihn anzufechten.

Rechtsrahmen des Wohnungseigentumsrechts

• BOE — Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal
• BOE — Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda
• Consejo General de Administradores de Fincas