La Direction générale de la sécurité juridique et de la foi publique (DGSJFP) espagnole a fait droit au recours d'un propriétaire contre le refus d'attribution d'un Numéro d'enregistrement unique de location (NRA), créant un précédent important pour le secteur de la location touristique en Espagne.
Source : BOE-A-2026-6063 — Résolution du 24 novembre 2025, publiée au Journal officiel (BOE) le 14 mars 2026. Données législatives : CIFEX Intelligence
Les faits
Une société (Majchrowicz Real Estate, S.L.) a acquis un appartement en décembre 2021 et l’a enregistré comme hébergement touristique auprès du Registre du tourisme d’Andalousie en janvier 2022. Elle a ensuite sollicité l’attribution du NRA en application du Décret royal 1312/2024.
Le conservateur du registre foncier a rejeté la demande au motif que la copropriété avait adopté une résolution interdisant les nouvelles locations touristiques dans l’immeuble. Le problème : l’interdiction avait été votée le 28 septembre 2021 — avant l’acquisition par la société — mais n’avait été inscrite au Registre foncier qu’en mars 2024.
La décision de la DGSJFP
La Direction générale a fait droit au recours et annulé le refus du conservateur. Le raisonnement est limpide :
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Principe de foi publique (art. 32, Loi hypothécaire) : Un acquéreur qui se fie au contenu du Registre ne peut être lésé par des restrictions qui n’y figuraient pas au moment de l’achat.
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Article 5 de la Loi sur la propriété horizontale : Les statuts de copropriété peuvent inclure des règles relatives à l’usage de l’immeuble, y compris des interdictions de location touristique, mais celles-ci ne sont opposables aux tiers que si elles sont inscrites au Registre foncier.
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L’interdiction existait mais était invisble au registre : L’interdiction avait été adoptée en septembre 2021 mais n’a été inscrite qu’en mars 2024. Lorsque la société a acquis le bien en décembre 2021, le Registre ne mentionnait aucune restriction.
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La licence touristique régionale prévaut : La société avait obtenu son inscription auprès du Registre du tourisme d’Andalousie conformément à la législation régionale applicable, et cette autorisation administrative satisfait aux exigences documentaires du RD 1312/2024.
Personnes concernées
Cette résolution intéresse :
- Les propriétaires de biens en location touristique ayant acquis avant l’inscription d’une interdiction par la copropriété — elle confirme que l’interdiction ne leur est pas opposable.
- Les copropriétés souhaitant interdire la location touristique — elles doivent inscrire la résolution au Registre foncier immédiatement afin de la rendre opposable aux futurs acquéreurs.
- Les investisseurs étrangers et non-résidents achetant en Espagne à des fins de location saisonnière — la vérification préalable du registre foncier avant l’achat revêt désormais une importance capitale.
- Les conservateurs du registre foncier chargés d’attribuer le NRA — ils doivent vérifier si l’interdiction était inscrite à la date d’acquisition, et non simplement si elle existe à ce jour.
Mesures à prendre
Si vous êtes propriétaire d’un bien en location touristique :
- Vérifiez la date d’inscription de toute interdiction de la copropriété sur la nota simple de votre bien. Si vous avez acquis le bien avant l’inscription de l’interdiction, celle-ci ne vous concerne pas.
- Demandez le NRA si vous ne l’avez pas encore fait — le RD 1312/2024 l’exige pour opérer sur les plateformes.
- Conservez à disposition la documentation relative à votre inscription au registre régional du tourisme.
Si vous êtes une copropriété :
- Inscrivez toute interdiction ou restriction immédiatement au Registre foncier. Sans inscription, la résolution ne lie que les propriétaires actuels et non les futurs acquéreurs.
- Rappel de la majorité requise : 3/5 de l’ensemble des propriétaires et des quotes-parts de participation (art. 17.12 LPH, réformé par le RDL 21/2018).
Si vous envisagez un achat destiné à la location :
- Demandez une nota simple actualisée avant de signer — vérifiez si une interdiction de location touristique est inscrite.
- Consultez la réglementation régionale applicable dans votre zone (chaque communauté autonome dispose de son propre régime d’hébergement touristique).
- Faites appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour évaluer la faisabilité de la location touristique dans l’immeuble concerné.
Législation applicable
| Réglementation | Pertinence |
|---|---|
| RD 1312/2024 | Instaure le NRA obligatoire pour les hébergements touristiques |
| Art. 5 LPH (Loi 49/1960) | Les statuts de copropriété ne sont opposables aux tiers que s’ils sont inscrits |
| Art. 32 Loi hypothécaire | Principe de foi publique — protection de l’acquéreur |
| Art. 17.12 LPH (RDL 21/2018) | Majorité des 3/5 requise pour restreindre la location touristique |
| Loi andalouse du tourisme 13/2011 | Régime régional des hébergements touristiques |
Implications pour les clients de BMC
Cette résolution renforce l’importance d’une due diligence immobilière approfondie avant l’acquisition, en particulier pour les investisseurs non-résidents acquérant des biens côtiers destinés à l’exploitation touristique.
Chez BMC, nous recommandons à nos clients investisseurs :
- Un examen complet du registre foncier avant la signature
- La vérification du statut des résolutions de copropriété (examen des procès-verbaux d’assemblées générales)
- Le traitement simultané de l’inscription au registre régional du tourisme et de la demande de NRA
- Une structuration fiscalement optimisée des revenus de location touristique (IRNR pour les non-résidents, IRPF pour les résidents)
Vous envisagez d’investir dans un bien en location touristique en Espagne ? Contactez notre équipe de droit immobilier pour un examen complet avant l’acquisition.
Données législatives fournies par CIFEX Intelligence. Analyse par Bárbara Botía, avocate inscrite à l’ICAM Málaga n° 11 233.
