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V2817-18 26 de octubre de 2018 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La fecha de transmisión de una finca para el IRPF depende de la entrega de la cosa o del otorgamiento de escritura

Se consulta qué fecha debe usarse para imputar la ganancia patrimonial de una finca vendida mediante contrato privado. La DGT indica que la transmisión ocurre cuando se produce la entrega de la cosa o el otorgamiento de escritura pública.

La cuestión planteada

Imputación temporal de la ganancia patrimonial generada en la transmisión de la finca.

El criterio de la DGT

La imputación temporal de la ganancia patrimonial se realiza en el período impositivo en que tiene lugar la alteración patrimonial. La fecha de transmisión se determina según el Código Civil, donde el otorgamiento de escritura pública equivale a la entrega, salvo que se deduzca lo contrario. Si la venta es por contrato privado, la transmisión requiere la tradición o entrega de la cosa. En ausencia de prueba de la entrega, se tomará la fecha de la escritura pública.

Implicaciones prácticas

  • La ganancia patrimonial se imputa en el ejercicio en que se produce la entrega material o el otorgamiento de escritura.
  • Los contratos privados no determinan por sí solos el devengo si no se acredita la entrega de la finca.
  • El otorgamiento de escritura pública actúa como prueba de la transmisión ante la ausencia de acreditación de la entrega.

Puntos de planificación

  • Valorar el momento de la entrega material frente a la firma de documentos privados para determinar el ejercicio fiscal.
  • Analizar la suficiencia de la prueba documental para acreditar la tradición de la cosa en ventas por contrato privado.

Checklist

  • Verificar la fecha de entrega material de la finca.
  • Comprobar si existe escritura pública otorgada.
  • Contrastar la fecha de la transmisión con el ejercicio fiscal de imputación.
  • Asegurar la existencia de medios probatorios de la entrega en caso de contratos privados.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2817-18 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 26/10/2018 Normativa LIRPF, Ley 35/2006. Artículos 14 y 33. Descripción de hechos El consultante suscribió un contrato de compraventa de una finca rustica en fecha 30 de julio de 1999 junto a su madre y hermanas. El precio total se fraccionó en 6 pagos siendo el último de ellos abonado en marzo del año 2000. El contrato de compraventa fue elevado a escritura pública el 22 de marzo de 2017. Cuestión planteada Imputación temporal de la ganancia patrimonial generada en la transmisión de la finca. Contestación completa La transmisión de la finca ha generado en los transmitentes una ganancia o pérdida patrimonial, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, según el cual: “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. En lo que respecta a la imputación temporal de las ganancias y pérdidas patrimoniales el artículo 14.1 c) de la LIRPF establece que “se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial”, circunstancia que en el presente caso cabe entenderse producida en el período impositivo en que se produzca la transmisión de la finca. La concreción de la fecha de transmisión de la finca es, por tanto, determinante a efectos de la imputación temporal de la ganancia patrimonial que pudiera generarse. En este sentido, la compraventa de un bien puede realizarse mediante el otorgamiento de escritura pública o mediante contrato privado. Por su parte, la fecha transmisión de la propiedad de un bien será aquélla que se derive de la aplicación de las normas del Código Civil. Así, el artículo 1.462 del Código Civil dispone: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”. Además, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). Es decir, la suscripción de contrato privado de compraventa no comporta, por sí mismo, la adquisición de la cosa, para transferir el dominio será necesario, además, que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida, con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas. La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse, para los bienes inmuebles, la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública, dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario. En el presente caso, el consultante manifiesta que la transmisión de la finca se formalizó en contrato privado de compraventa efectuándose la entrega en la misma fecha. No obstante, la acreditación de la tradición es una cuestión de hecho, ajena por tanto a las competencias de este Centro Directivo y que deberá probarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorarla, en el desempeño de sus funciones de comprobación e investigación, determinando la realidad de las pruebas que, a requerimiento de los mismos, se aporten. En ausencia de prueba, se tomará, en cualquier caso, la fecha de la escritura pública. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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