La agrupación de fincas tributa por la cuota variable de AJD y su base imponible es el valor de referencia o el mayor de los valores

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1968-25 Órgano SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos Fecha salida 16/10/2025 Normativa RITPAJD RD 828/1995 art. 70 TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 10, 29, 30 y 31-2 Descripción de hechos La consultante y sus dos hermanos poseen dos fincas registrales contiguas con una sola referencia catastral. En el Registro de la Propiedad en ambas fincas sólo consta el terreno, aunque hay una construcción que sí figura en el catastro. La intención es agrupar ambas fincas a fin de poder declarar la obra nueva. La finca catastral tiene valor de referencia. Cuestión planteada Base imponible de la agrupación de fincas. Contestación completa El artículo 31 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), en adelante TRLITPAJD, dispone en su apartado 2 que: “Artículo 31. (…) 2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.”. La operación no supone la transmisión de un bien, sino tan solo la modificación física de las fincas, por lo que en la medida en que se cumplan los cuatro requisitos exigidos en el artículo 31.2 del TRLITPAJD, dichas operaciones tributarán por la cuota variable del documento notarial, de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados. Dichos requisitos son los siguientes: • Tratarse de una primera copia de una escritura o un acta notarial • Tener por objeto cantidad o cosa valuable, • Contener actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Registro Mercantil, Registro de la Propiedad Industrial o Registro de Bienes Muebles • Contener actos o contratos no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del Texto Refundido del ITP y AJD, modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Operaciones Societarias Por tanto, el otorgamiento de escritura pública supondrá la concurrencia de los anteriores requisitos por lo que dicha operación deberá tributar por la cuota variable del documento notarial. Respecto a la base imponible, el artículo 30 del TRLITPAJD establece que: “Artículo 30. 1. En las primeras copias de escrituras públicas que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio dela comprobación administrativa. La base imponible en los derechos reales de garantía y en las escrituras que documenten préstamos con garantía estará constituida por el importe de la obligación o capital garantizado, comprendiendo las sumas que se aseguren por intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos. Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará como base el capital y tres años de intereses. En la posposición y mejora de rango de las hipotecas o de cualquier otro derecho de garantía, la base imponible estará constituida por la total responsabilidad asignada al derecho que empeore de rango. En la igualación de rango, la base imponible se determinará por el total importe de la responsabilidad correspondiente al derecho de garantía establecido en primer lugar. Cuando la base imponible se determine en función del valor de bienes inmuebles, el valor de estos no podrá ser inferior al determinado de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de este texto refundido.”. A este respecto, el artículo 10 del TRLITPAJD, que se modificó por el artículo 6.2 de la Ley 11/2021, de 9 de julio, establece que: “Artículo 10. 1. La base imponible está constituida por el valor del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor de los bienes, pero no las deudas, aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca. (…) 2. En el caso de los bienes inmuebles, su valor será el valor de referencia previsto en la normativa reguladora del catastro inmobiliario, a la fecha de devengo del impuesto. No obstante, si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado. 3. El valor de referencia solo se podrá impugnar cuando se recurra la liquidación que en su caso realice la Administración Tributaria o con ocasión de la solicitud de rectificación de la autoliquidación, conforme a los procedimientos regulados en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. Cuando los obligados tributarios consideren que la determinación del valor de referencia ha perjudicado sus intereses legítimos, podrán solicitar la rectificación de la autoliquidación impugnando dicho valor de referencia. (…)”. Por último, el artículo 70 del reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, (BOE de 22 de junio), -en adelante RITPAJD- dispone: “Artículo 70. Normas especiales. (…) 3. En las escrituras de agrupación, agregación y segregación de fincas, la base imponible estará constituida, respectivamente por el valor de las fincas agrupadas, por el de la finca agregada a otra mayor y por el de la finca que se segregue de otra para constituir una nueva independiente.”. Vista la normativa expuesta, para determinar la base imponible en la agrupación de fincas el artículo 30 del TRLITPAJD remite al artículo 10 del TRLITPAJD, que establece que, al tratarse de bienes inmuebles, cuando existe un valor de referencia éste será el valor que se tendrá en cuenta salvo que el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos sean superiores a su valor de referencia, en la que se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Dado que la finca tiene un valor de referencia, este valor es el que se deberá tener en cuenta a la hora de determinar la base imponible. Si no estuvieran de acuerdo con dicho valor podrán recurrirlo conforme establece el artículo 10.3 del TRLITPAJD. CONCLUSIÓN: Vista la normativa expuesta, para determinar la base imponible en la agrupación de fincas el artículo 30 del TRLITPAJD remite al artículo 10 del TRLITPAJD, que establece que, al tratarse de bienes inmuebles, cuando existe un valor de referencia éste será el valor que se tendrá en cuenta salvo que el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos sean superiores a su valor de referencia, en la que se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes. Dado que la finca tiene un valor de referencia, este valor es el que se deberá tener en cuenta a la hora de determinar la base imponible. Si no estuvieran de acuerdo con dicho valor podrán recurrirlo conforme establece el artículo 10.3 del TRLITPAJD. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.