Cálculo de la ganancia patrimonial en la transmisión de nuda propiedad heredada

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1472-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 06/08/2025 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Artículos 33-36. Descripción de hechos La consultante manifiesta que, junto con una hermana y su padre, vendieron en 2024 un inmueble. Su padre tenía el pleno dominio de una mitad indivisa y el usufructo de la otra mitad, correspondiéndoles la nuda propiedad de esta mitad indivisa a la consultante y a su hermana a partes iguales. Cuestión planteada Cálculo del valor de adquisición y transmisión del inmueble a efectos de determinar la ganancia o la pérdida patrimonial en el IRPF 2024. Contestación completa La transmisión del inmueble generará en la consultante, así como en su padre y su hermana, una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación en su valor, de acuerdo con lo previsto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34.1.a) de la LIRPF, por “la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”. La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de la LIRPF en el caso de transmisiones onerosas, configurándose de la siguiente forma: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. En el caso de transmisiones a título lucrativo, el artículo 36 de la LIRPF dispone que: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...)”. Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble. En el caso planteado, la consultante pregunta sobre el cálculo del valor de adquisición del porcentaje de nuda propiedad del que es titular, y de conformidad con el escrito de consulta de donde se señala que se recibió por herencia, la fecha de adquisición será la de su adquisición por herencia, según las normas del Código Civil, que se produce, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento de la causante. Conforme con lo anterior, el valor de adquisición del porcentaje de nuda propiedad del inmueble transmitido, estará constituido por la suma de: a) El valor que, por aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones le corresponda a dicho bien de acuerdo con el porcentaje heredado, sin que pueda exceder del valor de mercado. b) La parte de la cuota satisfecha por la consultante por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que proporcionalmente corresponda a dicho bien, y de acuerdo con el porcentaje heredado por ésta, más los gastos y otros tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por la adquirente. El valor de transmisión será el importe real por el que se hubiera efectuado la transmisión (cada copartícipe en proporción a su cuota de participación), siempre que no resulte inferior al valor de mercado, del que se deducirán proporcionalmente los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por la transmitente. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.