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V1018-15 30 de marzo de 2015 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

El valor de adquisición de una vivienda heredada sin liquidación de sucesiones será su valor de mercado

Un contribuyente consulta cómo calcular el valor de adquisición de una vivienda compuesta por partes heredadas y partes donadas para determinar la ganancia patrimonial por su venta. La DGT responde que, al ser una adquisición a título lucrativo, se debe usar el valor resultante de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

La cuestión planteada

Valor de adquisición de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta.

El criterio de la DGT

El valor de adquisición de bienes adquiridos a título lucrativo se determina por los valores resultantes de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin exceder el valor de mercado. En el caso de una herencia donde no se presentó declaración, el valor real será el valor de mercado de la vivienda en la fecha del fallecimiento. Este valor puede acreditarse mediante medios de prueba admitidos en derecho.

Implicaciones prácticas

  • La ausencia de liquidación del Impuesto sobre Sucesiones obliga a utilizar el valor de mercado para el cálculo de la ganancia patrimonial.
  • El contribuyente debe aportar medios de prueba para acreditar el valor de mercado en la fecha del fallecimiento.
  • El valor de adquisición no podrá superar el valor de mercado de la vivienda.

Puntos de planificación

  • Valoración de la necesidad de aportar pruebas documentales sobre el valor de mercado en el momento de la transmisión.
  • Análisis de la composición de la propiedad para distinguir entre las partes heredadas y las partes donadas.

Checklist

  • Verificar si existe liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones de la vivienda.
  • Obtener tasaciones o pruebas documentales que acrediten el valor de mercado a la fecha del fallecimiento.
  • Comprobar que el valor de adquisición aplicado no exceda el valor de mercado.
  • Distinguir la base de cálculo para las partes adquiridas por herencia frente a las donadas.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1018-15 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 30/03/2015 Normativa Ley 35/2006, arts. 33, 34, 35 y 36 Descripción de hechos El consultante y su hermana adquirieron una vivienda en dos momentos distintos: el 20,84 por 100 del pleno dominio y el 4,16 por ciento de la nuda propiedad, respectivamente, siendo usufructuaria la madre, por herencia de su padre fallecido en el año 1979, sin haber sido presentada liquidación por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y el resto hasta completar el 100 por ciento del pleno dominio por donación de la madre en el año 1998, por la que fue presentada declaración a efectos del citado impuesto. Dicha vivienda ha sido vendida en el año 2014. Cuestión planteada Valor de adquisición de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la venta. Contestación completa De acuerdo con lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.” El artículo 34.1 de la LIRPF Ley dispone, en su letra a), que el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será, en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales, definidos en los artículos 35 y 36 de la LIRPF, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente. El artículo 35 establece lo siguiente: "1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. (…).” Y el artículo 36 dispone que: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.” De acuerdo con lo anteriormente expuesto, el valor de adquisición de la vivienda transmitida, al haber sido adquirida en su totalidad a título lucrativo, estará constituido por el valor que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado, más las inversiones y mejoras, y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Este valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes de actualización previstos en la Ley 22/2013, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2014 (BOE de 26 de diciembre), que se aplicarán sobre los distintos componentes del valor de adquisición atendiendo al año en que hubieran sido satisfechos. En el caso consultado, al no haber sido presentada declaración del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por la parte de la vivienda adquirida por herencia del padre, el valor real a que se refiere este Impuesto será el valor de mercado de la vivienda en la fecha del devengo, que será la de fallecimiento del causante. Este valor de mercado podrá acreditarse a través de medios de prueba admitidos en derecho, cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo, sino que corresponderá efectuar a los órganos de comprobación del citado impuesto, teniendo en cuenta, que en los procedimientos tributarios habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18), que dispone que “en los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa”. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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