El consultante pregunta si su vivienda es habitual para la exención por reinversión pese a no haber residido en ella tres años, debido a la necesidad de asistir a una familiar con discapacidad. La DGT señala que la normativa permite excepcionar el plazo de tres años si concurren circunstancias que exijan necesariamente el cambio de domicilio.
Cuestión planteada Si, teniendo en cuenta las circunstancias descritas, la vivienda objeto de consulta ha alcanzado la consideración de habitual pese a no haber residido en ella tres años a efectos de la exención por reinversión.
Para que una vivienda sea habitual, debe haber sido residencia efectiva durante al menos tres años continuados desde su adquisición. No obstante, se puede considerar habitual si concurren circunstancias que exijan necesariamente el cambio de domicilio, como las enumeradas en el RIRPF o situaciones análogas justificadas. La Administración valorará si la situación de asistencia a un familiar con discapacidad constituye una necesidad que obligue al cambio de residencia o si es una opción voluntaria.
Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.
SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0918-26 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 27/04/2026 Normativa LIRPF. Ley 35/2006, artículo 38 y disposición adicional vigésima tercera. RIRPF. RD 439/2007, artículos 41 y 41 bis. Descripción de hechos Con fecha 1 de enero de 2023, el consultante formalizó un contrato de arrendamiento con opción a compra, respecto de inmueble en el ha vivido desde esa fecha. Con fecha 13 de octubre de 2023, ejercitó el derecho de opción y adquirió el inmueble en cuestión, continuando residiendo en él hasta el momento de su venta que fue el 30 de junio de 2025. Con el importe obtenido de su venta (tras deducir el capital necesario para amortizar préstamo hipotecario solicitado para su financiación) lo reinvertió en julio de 2025, en la adquisición de una nueva vivienda que constituye su residencia habitual. La venta del inmueble en la fecha señalada estuvo condicionada por el hecho de que su pareja se ha visto obligada a asistir a su hermana que tiene un grado de discapacidad del 85%, y que vive con su madre, por lo que ha sido necesaria una proximidad al domicilio materno de su pareja a fin de poder prestar ese apoyo y auxilio imprescindible a la madre para con su hermana. Cuestión planteada Si, teniendo en cuenta las circunstancias descritas, la vivienda objeto de consulta ha alcanzado la consideración de habitual pese a no haber residido en ella tres años a efectos de la exención por reinversión. Contestación completa La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente: "1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…). Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento. (…)”. El concepto de vivienda habitual a efectos de la exención de la ganancia patrimonial generada en su transmisión se regula, a partir del ejercicio fiscal de 2013, en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF, la cual dispone: “Disposición adicional vigésima tercera. Consideración de vivienda habitual a los efectos de determinadas exenciones. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de esta Ley se considerará vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas. Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el párrafo anterior se computará desde esta última fecha”. Conforme con tal regulación, este Centro Directivo viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales vinculados a la vivienda habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio, aunque sea compartida, de la vivienda. En este mismo sentido, se ha pronunciado el Tribunal Supremo en sentencia nº 1858/2018 resolviendo recurso de casación sobre un supuesto similar, como es el de la exención por transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años, si bien el concepto de vivienda habitual a efectos de ambas exenciones es el mismo tal y como establece el citado artículo 41 bis del RIRPF. Así, el Tribunal Supremo ha señalado en la referida sentencia que “…si la exención se produce por la transmisión de la titularidad del dominio sobre la vivienda habitual, esa titularidad jurídica debe haberse producido durante el periodo de tiempo exigido por la norma para la aplicación de la exención, que es el de tres años, y precisamente por el derecho transmitido, pues es esa transmisión la que origina la alteración de la composición del patrimonio, poniendo de manifiesto la ganancia patrimonial gravada y exenta…”. El Tribunal concluye fijando como doctrina que la aplicación de la exención “…requiere que la vivienda transmitida haya constituido la residencia habitual durante el plazo continuado de, al menos, tres años continuados, y que haya ostentando durante dicho periodo el pleno dominio de la misma”. Por tanto, según lo expuesto, para que una vivienda alcance la consideración de habitual se requiere que esta haya constituido la residencia del contribuyente de manera efectiva y por un período de permanencia mínimo de tres años continuados desde su adquisición por el mismo; sin que, por tanto, pueda considerarse en tal cómputo el período de permanencia en ésta previo a su adquisición. Alcanzada la consideración de habitual podrá acogerse a la exención por inversión en vivienda habitual. En cuanto a la consideración de la obligación asistencial por parte de la pareja del consultante para con su hermana con discapacidad, cabe señalar los siguientes extremos: Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”. Además, debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente: “3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”. De dicha redacción se desprende que, salvo en el caso de fallecimiento, en el que la exención opera de forma automática, ante la concurrencia de concretas circunstancias, estas han de exigir “necesariamente” el cambio de domicilio o el no poder llegar a ocupar la vivienda adquirida, según proceda, teniendo que existir una relación directa entre la causa y el efecto. Señalar que, la LIRPF cita también como circunstancia la obtención de “empleo más ventajoso” (disposición adicional vigésima tercera). La expresión reglamentaria "circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio" comporta una obligatoriedad en dicho cambio. El término “necesariamente” es un adverbio de modo que, de acuerdo con el Diccionario de la Real Academia, significa “con o por necesidad o precisión”. A su vez, el término “necesidad” puede indicar todo aquello a lo que es imposible substraerse, faltar o resistir. Aún es más esclarecedor el sustantivo “precisión”, incluido en la definición de “necesariamente”, pues supone obligación o necesidad indispensable que fuerza y precisa a ejecutar una cosa. Por último, confirma lo anterior una de las definiciones de “necesario”: dícese de lo que se hace y ejecuta obligado de otra cosa, como opuesto a voluntario y espontáneo. En consecuencia, la aplicación de esta norma requiere plantearse si ante una determinada situación, cambiar de domicilio es una opción para el contribuyente o queda al margen de su voluntad o conveniencia; es decir, que el hecho de que concurra una de las circunstancias enumeradas u otras análogas no es determinante por sí solo, ni supone sin más, una excepción a la exigencia del plazo general de residencia efectiva durante tres años. En el primero de los casos, es decir, si el contribuyente mantiene la posibilidad de elegir, no se estará en presencia de una circunstancia que permita excepcional el plazo de tres años, y, por tanto, si el contribuyente decide cambiar de domicilio, no por ello la vivienda alcanzará la consideración de habitual. En la misma línea, puede afirmarse que si se prueba la concurrencia de circunstancias análogas a las enumeradas por la normativa se podrá excepcionar el plazo de tres años, siempre que las mismas exijan también el cambio de domicilio. Llegados a este punto, es necesario determinar si las circunstancias concretas que concurren en este caso, descritas por el contribuyente, exigen el cambio de domicilio. Las circunstancias que el consultante manifiesta como necesarias, habiendo cambiado de domicilio sin haber llegado a residir durante tres años continuados en el mismo, y habiéndose vendido la vivienda objeto de consulta, acogiéndose a la exención por reinversión en vivienda habitual vienen determinadas por las circunstancias particulares de la hermana de su pareja, con un grado de discapacidad del 85%. Con fecha 13 de octubre de 2023, el consultante ejercitó el derecho de opción de compra y adquirió el inmueble donde ya vivía, continuando residiendo en él hasta el momento de su venta. Con fecha de 30 de junio de 2025 transmitió su vivienda en propiedad aplicando la exención por reinversión en vivienda habitual, sin haber residido en ella durante al menos los tres años que marca la normativa, argumentando como circunstancias necesarias la cercanía de la nueva vivienda, que adquirió en julio de 2025, respecto a la casa donde residen solas la madre y la hermana con discapacidad de su pareja – el 4 de agosto de 2025, un mes después de haber adquirido la segunda vivienda, se inscribió junto a su pareja en el Registro de Parejas de su Comunidad Autónoma-, debido a la obligación de asistencia de su pareja respecto a su hermana con discapacidad, teniendo que prestar apoyo y auxilio necesariamente a la madre para con su hermana. En este sentido, cabe señalar que tales circunstancias no son contempladas específicamente por la normativa del Impuesto entre aquellas que necesariamente exigen el cambio de domicilio, No obstante, las circunstancias enumeradas en el artículo 41 bis del RIRPF no constituyen una relación cerrada, dando la expresión “u otras análogas justificadas” cabida a considerar otras necesarias. En todo caso, al tratarse de cuestiones de hecho esta Subdirección General no puede entrar a valorar su alcance ni consecuencias, ni, por tanto, la decisión adoptada. En consecuencia, cabe concluir que las circunstancias podrían justificar o no el cambio de vivienda antes del transcurso de 3 años de residencia continuada en ella, de acuerdo con lo señalado anteriormente. El contribuyente deberá poder justificar suficientemente las circunstancias como necesarias por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre, BOE del 18), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorarlas, a requerimiento de los mismos, siendo éste el momento, y no otro anterior, de aportar las pruebas que estime oportunas. Sobre los medios de prueba que pueden aportarse como justificación, el artículo 106 de la Ley General Tributaria declara que: “En los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, salvo que la ley establezca otra cosa”. Solo en el caso de que se llegara a considerar que la vivienda ha alcanzado la consideración de habitual al tiempo de dejar de residir en ella, antes de cumplir tres años de permanencia continuada en ella, la ganancia patrimonial generada en su transmisión, antes de dichos tres años, podría quedar exonerada de gravamen de conformidad con lo dispuesto en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.