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V0912-25 26 de mayo de 2025 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · imputación de rentas inmobiliarias

La imputación de rentas inmobiliarias corresponde a los titulares del bien o a los titulares de los derechos reales de disfrute

Una legataria con derecho al 10% del valor de venta de una vivienda pregunta si debe imputar rentas inmobiliarias o si estas corresponden a quienes tienen el uso y disfrute. La DGT responde que la imputación corresponde a los titulares de los derechos reales de disfrute.

La cuestión planteada

"Si la imputación de rentas que esta vivienda genera deben de ser atribuidas a la totalidad de los legatarios, en funciónde su correspondiente porcentaje de propiedad, o bien sólamente a los legatarios que han sido designados como unicas personas que pueden hacer uso y disfrute de la vivienda".

El criterio de la DGT

La imputación de rentas inmobiliarias corresponde a los titulares de los bienes o a los titulares de los derechos reales de disfrute. En este caso, al existir legatarios con derecho a usar y disfrutar libremente la vivienda, la renta computable se atribuye a estos últimos. Por tanto, quien solo tiene un derecho sobre el valor de venta no debe realizar la imputación de rentas inmobiliarias.

Implicaciones prácticas

  • La imputación de rentas inmobiliarias recae sobre quienes ostentan el derecho de uso y disfrute, no sobre la nuda propiedad.
  • Los legatarios con derechos limitados al valor de venta quedan exentos de la imputación de rentas.
  • La titularidad del derecho real de disfrute prevalece sobre la propiedad económica para efectos de la imputación de rentas.

Puntos de planificación

  • Identificación de la naturaleza jurídica de los derechos sobre el inmueble en sucesiones.
  • Determinación de quién ostenta efectivamente el derecho real de uso y disfrute para la correcta declaración de rentas.

Checklist

  • Verificar si el legatario posee derecho de uso y disfrute o solo derecho al valor de venta.
  • Comprobar la existencia de derechos reales de disfrute inscritos o establecidos por testamento.
  • Confirmar la base legal de la atribución de rentas según la titularidad del derecho real.
  • Validar que la imputación de rentas se asigne exclusivamente a los beneficiarios del uso y disfrute.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V0912-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 26/05/2025 Normativa Ley 35/2006, art. 85 Descripción de hechos Refiere la consultante: "Tengo la condición de legatario en un testamento según el cual me legan el 10% del valor de venta de una vivienda siendo el 90% restante legado a otras personas en diferentes proporciones. Según consta en el testamento el contador-partidor/albacea (nombrado en el testamento), dispone de tres años, prorrogable por otros dos, para realizar su venta. Mientras esto ocurre dos de los restantes legatarios (según se manifiesta en el testamento) podran usar y disfrutar libremente de dicha vivienda, corriendo ellos con los gastos que su mantenimiento ordinario genere". Cuestión planteada "Si la imputación de rentas que esta vivienda genera deben de ser atribuidas a la totalidad de los legatarios, en funciónde su correspondiente porcentaje de propiedad, o bien sólamente a los legatarios que han sido designados como unicas personas que pueden hacer uso y disfrute de la vivienda". Contestación completa La imputación de rentas inmobiliarias se encuentra recogida en el artículo 85 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, donde se establece lo siguiente: “1. En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como tales en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, así como en el caso de los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo. En el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores, el porcentaje será el 1,1 por ciento. Si a la fecha de devengo del impuesto el inmueble careciera de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, el porcentaje será del 1,1 por ciento y se aplicará sobre el 50 por ciento del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición. Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna. 2. Estas rentas se imputarán a los titulares de los bienes inmuebles de acuerdo con el apartado 3 del artículo 11 de esta Ley. Cuando existan derechos reales de disfrute, la renta computable a estos efectos en el titular del derecho será la que correspondería al propietario. (…)”. Por tanto, en los términos de esta regulación legal, la imputación de rentas inmobiliarias de un concreto inmueble corresponde realizarla a sus titulares o, en su caso, a los titulares de los derechos reales de disfrute, circunstancia —esta última— que parece concurrir en el presente caso en cuanto a los dos legatarios restantes pues, según se manifiesta en el testamento (así se indica en el escrito de consulta) estos últimos podrán usar y disfrutar libremente de dicha vivienda mientras no sea objeto de venta por el contador-partidor/albacea. Por ello, conforme con lo expuesto, la consultante no tendrá que realizar la imputación de rentas inmobiliarias que pudiera corresponder al inmueble respecto al que el (la) causante le lega el 10 por ciento del valor de venta. Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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