Ferienwohnungen in Spanien: Lizenz, Eigentümergemeinschaft und Steuern im Griff

Die Ferienvermietung von Wohnungen und Häusern in Spanien ist durch ein dreifaches normatives Regelwerk geregelt: die Tourismusgesetzgebung jeder autonomen Gemeinschaft (die die Anforderungen der Lizenz oder Genehmigung festlegt), das Wohnungseigentumsgesetz (LPH 49/1960, dessen Art. 17.12, geändert durch Gesetz 12/2023, die Eigentümergemeinschaften ermächtigt, die touristische Tätigkeit einzuschränken), und das staatliche Steuerrecht (MwSt., IAE, Einkommensteuer, Meldepflichten). Ohne gleichzeitige Einhaltung all dieser rechtlich-steuerlichen Fronten ist der Betrieb einer Ferienwohnung mit erheblichem Risiko verbunden: autonome Sanktionen, Konflikte mit der Eigentümergemeinschaft, MwSt.- und Einkommensteuer-Nachzahlungen und sogar Verlust der Lizenz.

Diese Dienstleistung ist Teil unserer Rechtsberatungspraxis.

Rechtlicher Rahmen der Ferienvermietung in Spanien: Autonomes Recht, Gesetz 12/2023 und LPH

Die Ferienvermietung in Spanien hat keine einheitliche staatliche Regulierung: die Verfassung überträgt den autonomen Gemeinschaften die Zuständigkeit für den Tourismus, weshalb jede ihr eigenes Recht über Wohnungen zur touristischen Nutzung (VUT) erlassen hat. Das Ergebnis ist eine heterogene Landschaft von Anforderungen, Bezeichnungen und Verfahren.

Eigentümergemeinschaft und Ferienvermietung: Art. 17.12 LPH nach Gesetz 12/2023

Die Reform von Art. 17.12 LPH durch das Gesetz 12/2023 war eine der von Eigentümergemeinschaften am meisten erwarteten Maßnahmen, die von der Ausbreitung von Ferienwohnungen in ihren Gebäuden betroffen waren. Nach der Reform kann die Eigentümerversammlung mit dem günstigen Votum von drei Fünfteln der Eigentümer und Miteigentumsanteile einen Beschluss fassen, der die touristische Tätigkeit einschränkt oder konditioniert.

MwSt. bei Ferienvermietung: Wann gilt der 10%-Satz und wann ist sie befreit?

Die Unterwerfung der Ferienvermietung unter die Mehrwertsteuer ist eine der umstrittensten Fragen der Besteuerung in diesem Sektor. Die Grundregel (Art. 20.1.23 MwSt.-Gesetz) ist, dass die Vermietung von Immobilien zur Wohn- oder touristischen Nutzung von der Mehrwertsteuer befreit ist. Die Befreiung gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter hotelierietypische Dienstleistungen erbringt. Wer nur bei An- und Abreise reinigt und die Bettwäsche wechselt, ist von der MwSt. befreit. Wer zusätzlich Reinigung während des Aufenthalts oder andere der genannten Dienstleistungen anbietet, muss 10 % MwSt. auf den Gesamtpreis berechnen.