Immobilienrecht: Vollständige Rechtssicherheit bei jeder Immobilientransaktion

Das Immobilienrecht in Spanien (Derecho Inmobiliario) wird durch ein vielschichtiges Rahmenwerk geregelt, das das Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria, Dekret vom 8. Februar 1946) zur Regelung des Grundbuchsystems umfasst, das Stadtbodengesetz (Ley del Suelo, Königliches Gesetzesdekret 7/2015) zur Regelung von Bebauungs- und Entwicklungsrechten, das Stadtmietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, Gesetz 29/1994) zur Regelung von Wohn- und Gewerbemietverhältnissen sowie ein komplexes Steuerregime einschließlich Grunderwerbsteuer (ITP), Stempelsteuer (AJD) und in bestimmten Fällen Mehrwertsteuer. Immobilientransaktionen mit nicht ansässigen Investoren aktivieren auch die Nichtresidenteneinkommensteuer (IRNR), die 3-%-Quellensteuerbehaltsobligation auf den Kaufpreis und für institutionelle Vehikel die SOCIMI-Vorschriften nach Gesetz 11/2009. Die Grundbucheintragung, obwohl nicht streng obligatorisch, ist der primäre Mechanismus des rechtlichen Schutzes von Eigentumsrechten in Spanien.

Das spanische Immobilienrecht hat seine eigenen Besonderheiten: ein duales Eintragungssystem (Grundbuch und Catastro), das manchmal nicht übereinstimmt, Bebauungsrecht auf 17 autonome Gemeinschaften aufgeteilt und komplexe Besteuerung, die je nach Transaktionstyp, Investorenprofil und dem Ort der Immobilie variiert.

Unser Team verbindet Rechtsexpertise mit Steuer- und Bebauungswissen, um wirklich umfassende Beratung in allen Phasen einer Immobilientransaktion zu liefern, von der ersten Offerte bis zum notariellen Abschluss und laufenden Vermögensmanagement.

Diese Dienstleistung ist Teil unserer Rechtsberatungspraxis.

Warum spanische Immobilien spezialisierte Rechtsberatung erfordern

Der spanische Immobilienmarkt gehört zu den attraktivsten in Europa für internationale Investoren, aber sein Rechtsrahmen ist tatsächlich komplex. Im Gegensatz zu Jurisdiktionen, wo eine Titelsuche und ein Standardvertrag ausreichen, erfordert ein spanischer Erwerb die Kreuzreferenzierung mehrerer Register — das Grundbuch (Registro de la Propiedad), das Catastro, das kommunale Bebauungsamt und, wo relevant, Umwelt- und Kulturerberegister — die jeweils eine andere Geschichte über dasselbe Objekt erzählen können.

Das Bebauungsrecht allein ist eine Spezialdisziplin: Flächennutzung (städtisch, urbanisierbar, nicht-städtisch), Bebaubarkeitskoeffizienten, Nutzungsbeschränkungen und Denkmalschutzregeln variieren nach autonomer Gemeinschaft und Gemeinde. Eine rechtlich unkompliziert erscheinende Immobilie kann Bebauungsunregelmäßigkeiten beherbergen, die ihre Nutzung oder ihr Entwicklungspotenzial einschränken oder den Käufer sogar administrativen Abrissanordnungen aussetzen. Unser Due-Diligence-Prozess behandelt diese Risiken systematisch, nicht als Formalitäten.

Strukturierung für Steuereffizenz

Die Strukturierung einer spanischen Immobilieninvestition bestimmt ihre Steuerbelastung beim Erwerb, während der Haltedauer und beim Ausstieg. Ein direkter Kauf durch eine nicht ansässige Einzelperson löst beim Erwerb die Grunderwerbsteuer (ITP) und beim Verkauf die spanische Kapitalgewinnsteuer aus. Der Erwerb über eine spanische Gesellschaft kann diese Kosten verzögern und die Finanzierungsflexibilität verbessern. Eine SOCIMI-Struktur bietet für Portfolios ab einer bestimmten Größe einen körperschaftsteuerlichen Steuersatz von 0 % auf qualifizierende Einkünfte im Austausch gegen Ausschüttungspflichten und Notierungsanforderungen.

Unsere Immobilien- und Steuerplanungs-Teams arbeiten zusammen, um diese Alternativen im Kontext des Investorenprofils, der Haltedauer und der eventuellen Ausstiegsstrategie jedes Mandanten zu analysieren. Wir modellieren die Gesamtsteuerkosten jeder Struktur über den gesamten Investitionszyklus, bevor eine Verpflichtung eingegangen wird.

Ihre Position in Mietverträgen schützen

Ob Sie ein Vermieter sind, der die Rendite maximieren möchte, oder ein Mieter, der ein strategisches Gewerbelokal verhandelt — der Mietvertrag ist das Dokument, das Ihre Beziehung für Jahre regeln wird. Schlecht formulierte Mietverträge erzeugen Streitigkeiten über Mietanpassungsmechanismen, Renovierungspflichten beim Auszug, Untervermietungsbeschränkungen und das Recht zur Abtretung des Mietvertrags beim Unternehmensverkauf. Wir entwerfen und prüfen sowohl Wohnraummietverträge (nach LAU) als auch Gewerbemietverträge, stets mit den spezifischen operativen und finanziellen Zielen des Mandanten vor Augen.

Für Investoren, die ein Mietportfolio aufbauen, beraten wir zum Mietportfoliomanagement, Mietindexierungsstrategien und dem rechtlichen Rahmen für Räumungsverfahren — ein Prozess, der in Spanien sorgfältige Verfahrensverwaltung erfordert, um effizient abgeschlossen zu werden.

Ausländische Investoren: Ein vollständiger Service

Internationale Investoren unterschätzen häufig die administrative Komplexität des Immobilienkaufs in Spanien: NIE-Registrierung, Kontoeröffnung, Steuererklärungspflichten für Nichtresidenten und die Wechselwirkung zwischen spanischen Steuervorschriften und den Regelungen ihrer Heimatjurisdiktion. Unser Team hat Käufer aus ganz Europa, den Amerikas, dem Nahen Osten und Asien beraten. Wir bieten End-to-End-Unterstützung, damit der Investitionsprozess — von der ersten Besichtigung bis zur abgeschlossenen Eintragung — professionell und lückenlos verwaltet wird.

Regelungsrahmen: Spanisches Immobilienrecht im Detail

Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria — Dekret vom 8. Februar 1946): Regelt das spanische Grundbuchsystem. Das Grundbuch verleiht gegenüber Dritten Gutglaubensschutz: ein Käufer, der im Grundbuch prüft und auf eine eingetragene Lage vertraut, ist in der Regel geschützt, auch wenn die tatsächliche Rechtslage abweicht. Die Grundbucheintragung ist nicht obligatorisch, aber praktisch unerlässlich für vollständigen Eigentumsschutz.

Stadtbodengesetz (Königliches Gesetzesdekret 7/2015): Regelt Bebauungsplanung, Entwicklungsrechte, Reklassifizierungsverfahren und Enteignungen. Bebauungsrecht ist auf 17 autonome Gemeinschaften aufgeteilt — Madrider, Katalanisches, Andalusisches Stadtrecht unterscheiden sich erheblich.

Stadtmietgesetz (LAU — Gesetz 29/1994): Wohnraummietverträge: Mindestlaufzeit 5 Jahre (7 Jahre bei juristische Person als Vermieter), automatische Verlängerung bei Nichtbeendigung, IPC-Indexierung ab dem 3. Jahr, begrenzt seit 2023 auf 3 % in angespannten Gebieten. Gewerbemietverträge: größere Vertragsfreiheit; keine Mindestlaufzeit, keine zwingenden Verlängerungsrechte.

IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): Nichtresidente zahlen bei Mieteinnahmen aus Spanien 19 % IRNR (EU/EWR-Bürger) oder 24 % (Drittstaatangehörige) auf die Nettomieteinnahmen. Bei Immobilienverkauf: 3 % Quellensteuereinbehalt durch den Käufer auf den Kaufpreis (modelo 211); der Verkäufer kann die Differenz zur tatsächlichen Steuerschuld auf den Kapitalgewinn erstatten lassen.

SOCIMI-Regime (Gesetz 11/2009): Spanisches REIT-Äquivalent. IS-Satz 0 % auf qualifizierende Vermietungseinkünfte; Pflicht zur Ausschüttung von ≥80 % der Mieteinnahmen, ≥50 % der Kapitalgewinne. Muss an BME Growth oder einem regulierten Markt notiert sein. Mindestbestand: ≥1 Immobilie im Mietportfolio; keine Mindestanzahl von Immobilien. Investoren zahlen 19 % auf Dividenden (oder Abkommenssatz).

Praxisbeispiel mit Zahlen: Ausländischer Investor erwirbt Gewerbeimmobilienportfolio in Madrid

Ausgangssituation: Ein deutscher Familienoffice (kein institutioneller Investor) wollte 7 Gewerbeimmobilien in Madrid (Büros + Logistikhallen) für insgesamt 18,5 Mio. EUR erwerben. Akquisitionsstruktur noch offen: direkt als natürliche Person, über eine deutsche GmbH, über eine spanische SL oder über eine SOCIMI.

Rechtsanalyse: (1) Direkterwerb als natürliche Person: ITP 6 % auf Gewerbeimmobilien in Madrid = 1,11 Mio. EUR. Laufende Besteuerung: IRNR 19 % auf Nettomieteinnahmen. Veräußerungsgewinn: IRNR auf Kapitalgewinn. (2) Über deutsche GmbH: ITP beim Erwerb; laufende IS-Vorauszahlungen; Betriebsstättenpflicht in Spanien möglich. (3) Über spanische SL: Kein ITP auf Immobiliengesellschaft (unter Bedingungen); laufende IS 25 %; späterer Anteilsverkauf steuerpflichtiger als direkter Immobilienverkauf für den Käufer. (4) SOCIMI: IS 0 % auf Mieteinnahmen; Notierungsanforderung an BME Growth; komplexere Governance und Ausschüttungspflichten.

Empfehlung und Ergebnis: Spanische SL für die 7 Immobilien (Holdingstruktur mit separater Betriebs-SL für das Property Management). Kein ITP auf den Anteilskauf (Art. 108 LMV-Regel analysiert — kein Immobilien-Holding-Qualifikationsrisiko nach Kriterien). Laufende Mieteinnahmen durch IS-Steuergestaltung (Finanzierungsstruktur) optimiert. Effektive Steuerbelastung auf Mieteinnahmen 15–18 % vs. 19–24 % IRNR für direkten Erwerb. Strukturierungskosten: 85.000 EUR (Rechtsberatung + Notarkosten + Registrierungsgebühren für 7 Immobilien). Steuerersparnis über 10-jährigen Haltezeitraum: schätzungsweise 2,3 Mio. EUR gegenüber direktem IRNR-Regime.

Betroffene Branchen und Investorprofile

Internationale Privatinvestoren und Family Offices: Wohnimmobilien an der Costa del Sol, Ferienobjekte auf den Balearen und Kanaren, Gewerbeimmobilien in Madrid und Barcelona. Key issues: NIE, Steuerstrukturierung, Nachfolgeplanung, plusvalía municipal.

Immobilien-Developper und Projektentwickler: Grundstücksankäufe, Bebauungsrecht-Analyse, Baugenehmigungen, Pre-Sale-Verträge (contratos de reserva), Off-Plan-Käuferverträge, Fertigstellungsgarantien nach Wohnungsbaugesetz 57/1968.

Institutionelle Investoren und Family Offices (mittleres Segment): Gewerbeportfolien, Logistikimmobilien, Büros, Einzelhandel. Strukturierungsfragen: SOCIMI vs. Nicht-SOCIMI, Finanzierungsstruktur, Betriebsstättenrisiken, Ausschüttungsstrategien.

Unternehmen mit betrieblichen Immobilienbedürfnissen: Mietverträge für Büros, Produktionshallen und Logistikflächen; Standortwahl und Genehmigungen; Betriebslizenzverfahren.

Unternehmensgrößen-Segmentierung: Due-Diligence-Tiefe und Kosten

Einzelimmobilienerwerb (bis 500.000 EUR): Standard-Due-Diligence (Grundbuch, Catastro, Bebauungsstatus, Belastungen); Vertragsverhandlung; Steuerberatung. Honorar: 1.500–4.000 EUR rechtliche Due Diligence + 1.000–2.500 EUR Vertragsbegleitung.

Mittelgroße Transaktion (500.000–5 Mio. EUR): Vollständige rechtliche, steuerliche und bebauungsrechtliche Due Diligence; Strukturierungsberatung (direkt vs. Gesellschaft); vollständige Vertragsverhandlung. Honorar: 4.000–15.000 EUR.

Große Transaktionen (5–50 Mio. EUR): Portfolioerwerb; komplexe Strukturierung (SOCIMI, SL-Holding); steuerlich integrierte Due Diligence; Fremdfinanzierungsbegleitung; CNMC-Analyse wo relevant. Honorar: 20.000–80.000 EUR.

Projektentwicklung (Greenfield und Brownfield): Grundstücksankauf + Bebauungsrecht-Analyse + Baugenehmigungsbegleitung + Pre-Sale-Vertragssystem. Projektbasiert: 30.000–150.000 EUR je nach Volumen.

Geografische Abdeckung: Spaniens Immobilienmärkte

Madrid: Büro, Logistik, Luxuswohnimmobilien, Grundstücksentwicklungen. Madrider Handelsregister und Grundbücher — wir haben langjährige Arbeitsbeziehungen mit Notaren und Registraren.

Málaga und Costa del Sol: Ferienimmobilien, Tourismusentwicklungen, internationale Privatinvestoren. Besondere Kenntnisse der andalusischen Bebauungsvorschriften und PGOU-Bestimmungen der Küstengemeinden.

Las Palmas de Gran Canaria und Teneriffa (Kanarische Inseln): ZEC-Steuerzone, Tourismusimmobilien, Logistikimmobilien im Freihafen. Kanarisches Steuerrecht (IGIC statt MwSt.) hat spezifische Implikationen für Immobilientransaktionen.

Alicante, Valencia und Costa Blanca: Bedeutende internationale Investorenpräsenz (britisch, deutsch, skandinavisch). Valencianisches Bebauungsrecht (LOTUP). Besonderheiten der Küstenzonen-Gesetzgebung.

Häufige Fehler Top 5: Immobilienkäufe in Spanien

1. Due Diligence auf das Grundbuch beschränken: Das Grundbuch enthält Hypotheken und eingetragene Belastungen, aber nicht notwendigerweise: städtebauliche Verstöße, nicht abgeschlossene Bauarbeiten, laufende Bebauungsplanänderungen, Altlasten, Gemeinschaft-der-Eigentümer-Schulden und Verwaltungslasten. Eine vollständige Due Diligence erfordert mehrere parallele Register.

2. Catastro und Grundbuch nicht abgleichen: Die Katasternummer und -fläche stimmt nicht immer mit dem Grundbuch überein. Unterschiede können Bebauungsunregelmäßigkeiten, nicht eingetragene Anbauten oder Grenzstreitigkeiten anzeigen. Investoren, die nur das Grundbuch prüfen, übersehen diese Risiken.

3. Plusvalía municipal nicht prüfen: Die Gemeinden berechnen die plusvalía auf einer Formel, die Bodenwertsteigerungen berücksichtigt. Nach dem Verfassungsgerichtsurteil 2021 ist die Steuer bei realen Wertminderungen nicht anwendbar — aber Gemeinden erteilen mitunter trotzdem Bescheide. Wir berechnen die tatsächlich geschuldete Steuer und fechten überhöhte Bescheide an.

4. Investitionsstruktur nach der Kaufentscheidung wählen: Die optimale Erwerbsstruktur (direkt, SL, SOCIMI) muss vor der Unterzeichnung des Vorvertrags analysiert werden. Eine nachträgliche Umstrukturierung ist kostspielig und manchmal steuerlich nachteilig.

5. Bebauungsrecht-Legalität der Immobilie nicht prüfen: Immobilien mit illegalen Anbauten, nicht abgeschlossenen Bauwerken oder abgelaufenen Lizenzen können Abrissanordnungen oder Legalisierungsverfahren ausgesetzt sein. Diese Risiken sind im Grundbuch oft nicht eingetragen — sie erscheinen nur in den Gemeindeakten und Bebauungsregistern.

Immobilienstreitigkeiten und Prozessführung

Immobilienstreitigkeiten entstehen in mehreren Konstellationen: latente Mängel nach dem Kauf, Streitigkeiten zwischen Entwickler und Käufer, Gesellschafterstreitigkeiten in Immobiliengesellschaften, Mietstreitigkeiten und Räumungsverfahren, und Bebauungsrechtliche Anfechtigungen von Behördenentscheidungen.

Latente Mängel (vicios ocultos — Art. 1484-1490 CC): Der Verkäufer haftet für verborgene Mängel, die die Immobilie ungeeignet für ihren Zweck machen oder ihren Nutzen erheblich mindern — wenn sie nicht offensichtlich sind und der Käufer sie bei gewöhnlicher Sorgfalt nicht entdeckt hätte. Die Klageverjährung beträgt 6 Monate ab Feststellung des Mangels. Wir vertreten sowohl Käufer (Klage auf Preisminderung oder Vertragsauflösung) als auch Verkäufer (Verteidigung gegen ungerechtfertigte Mängelansprüche).

Räumungsverfahren (desahucio): Das spanische Räumungsverfahren ist für Wohnraum komplex und zeitintensiv (12-24 Monate ohne die neuen Schutzmaßnahmen für sozial vulnerable Mieter). Für Gewerberäume ist das Verfahren schneller, aber die Verteidigung durch den Mieter kann auf spezifische Rechtsgründe (Renovierungsrecht, Vorvermietungsrecht) gestützt sein. Wir beraten Vermieter zur optimalen Vertragsgestaltung zur Minderung von Räumungsrisiken.

Gemeinschaft der Eigentümer (Comunidad de Propietarios — Ley de Propiedad Horizontal): Streitigkeiten in Eigentümergemeinschaften betreffen: Beitragsschulden, bauliche Veränderungen ohne Genehmigung, Nutzungskonflikte, Anfechtung von Hauptversammlungsbeschlüssen. Wir vertreten Eigentümer und Gemeinschaften in diesen Verfahren.

Notarielle Verfahren und Grundbuchrecht in der Praxis

Die notarielle Beurkundung ist das zentrale formale Element einer spanischen Immobilientransaktion:

Escritura de Compraventa: Die notarielle Kaufurkunde ist der rechtliche Übertragungsakt. Notar prüft die Identität der Parteien und die Vollmachten (für ausländische Unternehmen: Apostille und beeidete Übersetzung); liest die Urkunde vollständig vor; beurkundet die Zahlung des Kaufpreises (Bankcheck oder Banküberweisung vor Notartermin). Nach Unterzeichnung: der Notar leitet die Eintragungsanfrage an das Grundbuch weiter.

Nota Simple: Unbürokratischer Grundbuchauszug, der Eigentümer, eingetragene Belastungen und Eigenschaften einer Immobilie ausweist. Kein Eigentumsnachweis, aber ein schnelles Prüfinstrument (online verfügbar in 24 Stunden). Für vollständige Rechtssicherheit ist die Certificación Registral (beglaubigter Auszug) zu verwenden.

Tasación: Offizielle Bewertung einer Immobilie durch eine von der Banco de España zugelassene Bewertungsgesellschaft. Erforderlich für Hypothekendarlehen. Nicht identisch mit dem Marktwert — Tasación-Werte können erheblich unter dem Transaktionspreis liegen, was die Hypothekenfinanzierung begrenzen kann.

Geldwäscheprävention im Immobiliensektor

Der spanische Immobiliensektor ist ein Hochrisikosektor für Geldwäsche. Das Geldwäschegesetz (Ley 10/2010) legt für Immobilienmakler, Notare und Anwälte bei Immobilientransaktionen spezifische Sorgfaltspflichten fest:

Sorgfaltspflichten bei Immobilientransaktionen: Identifizierung und Verifizierung des wirtschaftlich Berechtigten (UBO) — wer ist der letzte natürliche Eigentümer über 25 % des Immobilienkäufers, wenn dieser eine Gesellschaft ist? Prüfung auf PEP-Status (politisch exponierte Person). Angemessene Erläuterung des wirtschaftlichen Zwecks der Transaktion und der Mittelherkunft.

Barzahlungsbeschränkungen: Barzahlungen über 1.000 EUR zwischen Unternehmen und zwischen Unternehmen und Verbrauchern sind in Spanien verboten (Gesetz 7/2012). Bei Immobilientransaktionen sind alle Zahlungen über Banküberweisung oder Bankcheck abzuwickeln.

SEPBLAC-Meldepflichten: Verdächtige Transaktionen müssen an SEPBLAC (Servicio Ejecutivo de la Comisión de Prevención del Blanqueo de Capitales) gemeldet werden. Für unsere Mandanten gewährleisten wir die korrekte AML-Dokumentation aller Immobilientransaktionen.

Kontaktieren Sie unser Immobilienrechtsteam für eine kostenlose Erstberatung zu Ihrer Transaktion. Das Erstgespräch ist unverbindlich und ermöglicht eine erste Risikoeinschätzung vor jeder Verpflichtung.

Projektentwicklung in Spanien: Rechtliche Begleitung von der Grundstückssuche bis zum Verkauf

Für Projektentwickler — ob Residential, Gewerbe oder Mixed-Use — ist die rechtliche Begleitung über den gesamten Entwicklungszyklus entscheidend:

Phase 1 — Grundstückserwerb und Due Diligence: Bebauungsplan-Analyse (PGOU der Gemeinde); Reklassifizierbarkeit von ländlichem in städtisches Bauland; Infrastrukturanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom, Erschließung); Altlastenprüfung; bestehende Dienstbarkeiten. Für nicht-städtisches Bauland: Prüfung der Bebaubarkeitsausnahmen (Agrarbetriebe, touristisches Bauland in bestimmten Regionen).

Phase 2 — Genehmigungen und Planungsrecht: Bauantrag (licencia de obras mayor oder minor); Denkmalschutz-Prüfung in historischen Stadtkernen; Küstenzonenschutz (Ley de Costas) für Küstenprojekte; Umweltverträglichkeitsprüfung bei größeren Projekten. Zeitrahmen für Baugenehmigungen: 3–18 Monate je nach Gemeinde und Komplexität.

Phase 3 — Projektfinanzierung und Off-Plan-Verkäufe: Off-Plan-Käuferverträge (contratos de compraventa de viviendas en construcción) unterliegen strengen Vorschriften: Vorfinanzierungsgarantien durch Banken oder Versicherungen (Ley 57/1968 bzw. Disposición Adicional Primera LOE), Verpflichtung zur Rückerstattung bei Nichtrefertigstellung, notarielle Beurkundung.

Phase 4 — Fertigstellung und Übergabe: Erstzulassung (licencia de primera ocupación oder certificado de conformidad); Buche der Gemeinschaft der Eigentümer; handover-Protokolle; Gewährleistungsbürgschaften (1 Jahr für Ausstattungsmängel, 3 Jahre für Installationsmängel, 10 Jahre für Bauschäden nach LOE Art. 17).

Erbbaurecht, Nießbrauch und atypische Rechtsstrukturen

Neben dem klassischen Eigentumserwerb gibt es in Spanien weitere Rechtsformen für den Immobilienzugang:

Erbbaurecht (derecho de superficie — Art. 53 TRLSRU): Ermöglicht die Übertragung des Gebäudeeigentums vom Grundstückseigentum: der Erbbaurechtsnehmer baut und nutzt auf fremdem Grund für eine bestimmte Laufzeit (typisch 50–99 Jahre). Attraktiv für: Solarprojekte auf landwirtschaftlichem Grund, Projektentwicklungen auf öffentlichem Eigentum, städtische Erneuerungsprojekte.

Nießbrauch (usufructo — Art. 467-522 CC): Recht, eine fremde Sache zu nutzen und die Früchte zu ziehen, unter der Pflicht, die Substanz zu erhalten. Häufig in der Familienplanung (Eltern behalten Nießbrauch; Kinder erhalten nacktes Eigentum) und im Real-Estate-Bereich (institutionelle Eigentümer übertragen Nießbrauch an Betreiber).

Pacht und Landpacht: Das Arrendamientos Rústicos-Gesetz (Gesetz 49/2003) regelt Landpachtverträge; diese haben besondere Mindestlaufzeiten (3 Jahre, mit Verlängerungsoptionen für den Pächter) und erschwerte Kündigungsbedingungen. Für Agroalimentar-Investoren, die Agrarland nutzen möchten, ohne es zu kaufen, ist die Landpacht das primäre Instrument.

Für alle diese Strukturen bieten wir die vollständige rechtliche Gestaltung, notarielle Beurkundung, Grundbucheintragung und laufende rechtliche Begleitung.

Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung zu Ihrer spanischen Immobilientransaktion oder Projektentwicklung.

Kostentransparenz: Honorare für Immobilienrechtsberatung

Klarheit über Honorare ermöglicht eine fundierte Entscheidung:

Immobilien-Due-Diligence (Wohnimmobilien bis 500.000 EUR): 1.200–2.500 EUR — vollständige Grundbuch-, Catastro-, Bebauungsrecht- und Belastungsprüfung; schriftlicher Due-Diligence-Bericht; Empfehlungen für Vertragsverhandlung.

Kaufvertrag-Begleitung (Wohnimmobilien): 800–1.500 EUR — Prüfung und Verhandlung des Kaufvorvertrags und der Escritura; Koordination der Steuerzahlungen; Grundbucheintragungsbegleitung.

Gewerbeimmobilien-Transaktion (500.000–5 Mio. EUR): 5.000–15.000 EUR — vollständige Due Diligence, Strukturierungsberatung, Vertragsverhandlung und Abschlussbegleitung.

Mietvertrags-Gestaltung oder Überprüfung: 800–2.500 EUR — je nach Komplexität des Objekts, Vertragsdauer und Verhandlungsintensität.

Baugenehmigungsbegleitung (einfach): 1.500–3.500 EUR — Vollmacht, Antragsunterlagen, Behördenkommunikation bis Genehmigungserteilung. Komplexe Projekte: stundenbasiert (180–250 EUR/Stunde).

Rechtsdurchsetzung (Klage wegen latenter Mängel oder Mietstreitigkeit): Prozesskostenhonorar nach ICAM-Gebührenordnung oder vereinbartes Stundenhonorar (180–250 EUR/Stunde) plus Erfolgskomponente für Schadensersatzklagen.

Die Erstberatung (bis 45 Minuten) ist kostenlos und ermöglicht eine erste Einschätzung der Transaktion und der empfohlenen Schritte. Kontaktieren Sie uns über unser Madrider Büro oder Málager Büro.

Auslandsvermögenserklärung (Modelo 721) für Immobilieneigentümer

Spanische Steuerresidenten, die Immobilien im Ausland mit einem Wert über 50.000 EUR besitzen, müssen diese im Modelo 721 (ab 2024, ersetzt das frühere Modelo 720) deklarieren. Gleichzeitig müssen nicht-ansässige Eigentümer spanischer Immobilien die IRNR-Pflichten (Modelo 210) erfüllen.

Modelo 721 (Auslandsvermögen): Jährliche Erklärung bis 31. März. Umfasst: ausländische Bankkonten, Wertpapiere, Lebensversicherungen und Immobilien. Bußgelder für Nichteinreichung: 250 EUR pro fehlende Datengruppe. Wichtig: Modelo 721 ersetzt Modelo 720, aber mit unterschiedlichen Sanktionsregeln nach dem EuGH-Urteil gegen Spanien 2022, das die alten übermäßigen Sanktionen für unvereinbar mit EU-Recht erklärte.

Modelo 210 für Nicht-Ansässige: Nichtresidente Eigentümer spanischer Immobilien zahlen jährlich IRNR auf einen imputierten Mietwert (bei nicht-vermieteten Immobilien: 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, abhängig von der letzten Katasterwertrevision). Bei tatsächlicher Vermietung: 19 % auf Nettomieteinnahmen (EU/EWR) oder 24 % (Drittstaatler).

Wir koordinieren die Steuererklärungspflichten für spanische Immobilieneigentümer in allen Konstellationen — Inländer mit ausländischem Immobilienbesitz und Nicht-Ansässige mit spanischen Objekten.