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V3130-19 11 de noviembre de 2019 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · valor de adquisición

El valor de adquisición para la ganancia patrimonial será el importe realmente satisfecho en la compra

Un contribuyente pregunta qué valor de adquisición debe usar para calcular la ganancia patrimonial tras una compra de inmuebles cuya escritura no coincidía con el precio real pagado. La DGT responde que se debe utilizar el importe realmente satisfecho en la adquisición.

La cuestión planteada

Cual sería el valor de adquisición a los efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en una futura transmisión de los inmuebles.

El criterio de la DGT

El valor de adquisición está formado por el importe real por el que se efectuó la adquisición, más el coste de inversiones, mejoras, gastos y tributos inherentes, excluyendo intereses. El importe que debe tenerse en cuenta es el realmente satisfecho, el cual puede ser acreditado por el contribuyente mediante medios de prueba admitidos en Derecho. La valoración de dicho importe corresponde a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.

Implicaciones prácticas

  • El valor de adquisición para el cálculo de la ganancia patrimonial es el importe real pagado, independientemente de lo consignado en la escritura pública.
  • La carga de la prueba sobre el importe realmente satisfecho recae sobre el contribuyente mediante medios de prueba admitidos en Derecho.
  • La Administración Tributaria tiene la potestad de valorar la veracidad del importe declarado durante la inspección.

Puntos de planificación

  • Valorar la suficiencia de la documentación de soporte para acreditar el precio real de compra.
  • Analizar la coherencia entre los flujos de caja y los importes declarados en la transmisión.

Checklist

  • Verificar que se dispone de justificantes de pago que acrediten el importe real satisfecho.
  • Comprobar la inclusión de gastos, tributos e inversiones en el valor de adquisición.
  • Asegurar la exclusión de los intereses del coste de adquisición.
  • Validar que la documentación de soporte cumple con los requisitos de la Ley General Tributaria.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3130-19 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 11/11/2019 Normativa LIRPF, Ley 35/2006, artículo 35. Descripción de hechos El consultante manifiesta que adquirió varios inmuebles de una entidad promotora y que se negó a elevar a escritura pública los contratos privados de compraventa al no coincidir el importe satisfecho y el que se pretendía reflejar en la escritura, así como la superficie de los inmuebles. Asimismo manifiesta que realizó varias denuncias y que un Juzgado le declaró en rebeldía al negarse a firmar las escrituras, procediéndose a firmar éstas por el apoderado de la inmobiliaria en ejecución de sentencia. Cuestión planteada Cual sería el valor de adquisición a los efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en una futura transmisión de los inmuebles. Contestación completa Con carácter previo debe indicarse que el consultante no ha aportado la citada sentencia, limitándose las referencias a la misma a los hechos antes expuestos, lo que implica que se desconozca el alcance y efectos de dicha sentencia, así como los posibles hechos considerados en la sentencia que pudieran, en su caso, afectar a la cuestión consultada. Hecha la anterior salvedad, debe indicarse que, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 35 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.” Conforme a lo anterior, será el importe realmente satisfecho en la adquisición, que si todo se ha realizado correctamente coincidirá con el escriturado, el que se tenga en cuenta a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial que se generara en su caso en el futuro en la transmisión de los inmuebles. La determinación del importe efectivamente satisfecho, al tratarse de una cuestión de hecho, es ajena a las competencias de este Centro Directivo, pudiendo ser acreditada por el contribuyente a través de medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre), correspondiendo su valoración a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la citada Ley General Tributaria.

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