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V3054-18 28 de noviembre de 2018 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

No se considera reinversión en vivienda habitual el importe destinado a amortizar un préstamo personal no vinculado a la adquisición

El consultante quería saber si el dinero obtenido por la venta de su vivienda habitual podía usarse para amortizar un préstamo personal y seguir teniendo derecho a la exención por reinversión. La DGT responde que no, ya que ese préstamo no se destinó a la adquisición de la vivienda.

La cuestión planteada

Si se considera reinversión en inversión en vivienda habitual la cantidad que, obtenida en la venta de la vivienda habitual, fuera destinada a amortizar el préstamo personal obtenido en noviembre de 2017.

El criterio de la DGT

El importe destinado a cancelar un préstamo personal no se considera reinversión en vivienda habitual si dicho préstamo no está vinculado con el coste de adquisición de la nueva vivienda y actual residencia habitual. La exención requiere que el importe se reinvierta en la adquisición de la nueva vivienda según las condiciones reglamentarias.

Implicaciones prácticas

  • La amortización de préstamos personales ajenos a la compra de la vivienda no permite aplicar la exención por reinversión.
  • El importe de la venta debe destinarse directamente a la adquisición de la nueva vivienda para mantener el beneficio fiscal.
  • El uso de fondos para cancelar deudas previas no vinculadas al coste de adquisición de la nueva residencia invalida la exención sobre esa parte.

Puntos de planificación

  • Valorar la trazabilidad de los fondos destinados a la nueva vivienda.
  • Analizar la vinculación contractual de los préstamos existentes con la adquisición del inmueble.

Checklist

  • Verificar que el préstamo cancelado esté vinculado al coste de adquisición de la vivienda.
  • Comprobar que el destino de los fondos de la venta sea la compra de la nueva residencia habitual.
  • Asegurar que el importe reinvertido coincida con el importe exento según la normativa vigente.
  • Documentar la relación directa entre el préstamo y la adquisición del inmueble.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V3054-18 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 28/11/2018 Normativa Ley 35/2006 Art. 38.1 RD 439/2007 Art. 41.1 Descripción de hechos El consultante adquiere en octubre de 2017 su nueve residencia habitual, gravada con un préstamo hipotecario del 90% de su importe. Manifiesta, en octubre de 2018, que tiene intención de vender su precedente vivienda habitual y reinvertir para acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual. Parte del importe que obtenga lo destinaría a amortizar un préstamo personal, obtenido en noviembre de 2017, con el cual canceló otro préstamo personal, con peores condiciones financieras, concedido en mayo de 2017; este último lo había solicitado con la intención, en principio, de hacer frente a gastos (arras, impuestos, etc.) relacionados con una vivienda cuya compra resultó fallida. Cuestión planteada Si se considera reinversión en inversión en vivienda habitual la cantidad que, obtenida en la venta de la vivienda habitual, fuera destinada a amortizar el préstamo personal obtenido en noviembre de 2017. Contestación completa El artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en su apartado 1, establece: “1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.” En desarrollo del artículo 38.1 de la LIRPF, la exención por reinversión en vivienda habitual se regula en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, el cual, entre otros, dispone: “1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión. (…)”. De los antecedentes manifestados se desprende que el importe obtenido por ambos y sucesivos préstamos personales no ha sido destinado a adquirir vivienda, teniendo la finalmente adquirida una carga hipotecaria del 90% de su importe. En definitiva, el importe que destine a cancelar dicho préstamo personal, al no estar éste vinculado con el coste de adquisición de la nueva vivienda y actual residencia habitual, no cabe entender, en caso alguno, pueda ser considerado como reinversión en vivienda habitual. No siendo de aplicación la exención contenida en el artículo 38.1 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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