Los alquileres cobrados por anticipado tributan en el ejercicio en que resulten exigibles

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2755-20 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 10/09/2020 Normativa LIRPF, 35/2006, Art. 14, 22, 27 y 28. RIRPF, RD 439/2007, Art. 7. Descripción de hechos El consultante ha alquilado una vivienda de su propiedad, proponiéndole el inquilino el pago anticipado de un determinado importe correspondiente al alquiler. Cuestión planteada Tributación de dicho pago en el IRPF. Contestación completa El artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, regula los rendimientos íntegros de actividades económicas, disponiendo lo siguiente: “1. Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. (…). 2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.” Expuesto lo anterior, se parte de la hipótesis de que el arrendamiento no constituye una actividad económica, al no manifestarse la concurrencia del requisito establecido en el artículo 27.2 de la LIRPF, consistente en que se cuente para el desarrollo de la actividad de arrendamiento con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para la ordenación de dicha actividad. No cumpliéndose dicho requisito, las rentas derivadas del alquiler tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, según lo establecido en el artículo 22.1 de la LIRPF, que dispone que “tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza”. Por lo que respecta a la imputación temporal de los rendimientos derivados del arrendamiento, y partiendo de su consideración como rendimientos de capital inmobiliario, el artículo 14.1.a) de la Ley del Impuesto establece, en relación con las reglas generales de imputación relativas a los rendimientos de capital: “1. Regla general. Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios: a) Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor. (…).” Por lo tanto, con carácter general, los rendimientos de capital mobiliario deben imputarse al periodo en que resulten exigibles por su perceptor. Debe tenerse en cuenta, que dentro de las reglas especiales de imputación temporal establecidas en el artículo 14.2 de la Ley del Impuesto y las establecidas reglamentariamente, únicamente se prevé la posible periodificación en ejercicios posteriores de anticipos a cuenta recibidos (sin perjuicio de su posible periodificación en el caso de rendimientos de actividades económicas al aplicarse la normativa del Impuesto sobre Sociedades por aplicación del artículo 28.1 de la Ley del Impuesto) en relación con los rendimientos derivados de la cesión de la explotación de los derechos de autor, al disponer el artículo 7.3 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), que: “3. En el caso de los rendimientos derivados de la cesión de la explotación de los derechos de autor que se devenguen a lo largo de varios años, el contribuyente podrá optar por imputar el anticipo a cuenta de los mismos a medida que vayan devengándose los derechos.” Al no existir una regla especial equivalente para los rendimientos a los que se refiere la consulta, será aplicable la regla general: imputación al ejercicio en que resulten exigibles por su perceptor. En consecuencia, procederá imputar los rendimientos referidos al ejercicio en que se pacte su exigibilidad. Se consulta asimismo respecto a la validez de la exigencia de alquileres anticipados en el caso de arrendamiento de vivienda. No corresponde a las competencias de este Centro Directivo valorar la aplicación y adecuación de la normativa de arrendamientos urbanos, por lo que no procede hacer un pronunciamiento al respecto, sin perjuicio de indicar que el artículo 17.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE de 25 de noviembre) establece que en ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.