No se puede aplicar el régimen de neutralidad fiscal a la aportación de inmuebles si no hay actividad económica

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V5128-26 Órgano SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas Fecha salida 08/07/2026 Normativa Ley 27/2014 Impuesto sobre Sociedades - 17.3 - 17.4 - 87 Ley 35/2006 Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF - 25.4 c) - 27.1 - 27.2 - 37.1.d) - 37.3 Descripción de hechos PF1 percibe actualmente rendimientos inmobiliarios derivados de viviendas vacacionales y otros arrendamientos respecto de los que ostenta la titularidad de los inmuebles. Concretamente, de la siguiente forma: -Arrendamiento de las viviendas vacacionales sitas en España, cuyos rendimientos constan en la declaración del IRPF. -Subarrendamientos de diez viviendas que se arrendan a una empresa arrendadora y se subarriendan a terceros. -Arrendamiento de una vivienda para alquiler de larga duración sita en España. PF1 prevé constituir una sociedad limitada Newco residente en España cuyo objeto social incluirá la tenencia, arrendamiento y subarrendamiento de bienes inmuebles, así como la gestión y explotación de alojamientos de uso turístico. De esta forma, la intención es aportar a la Sociedad Newco, de una sola vez o de forma escalonada, los elementos afectos y contratos necesarios para la continuidad de la explotación (inmuebles, derechos de arrendamiento/subarrendamientos, reservas, plataformas, material, mobiliario/equipamiento, fianzas, etc…) con la finalidad de centralizar dicha actividad inmobiliaria. De esa forma, PF1 entiende que existen unos motivos económicos válidos, suficientes y empresariales para la realización de esta operación fiscal debido a que se profesionaliza y centraliza la gestión de los arrendamientos y subarrendamientos que ya existen (facturación, tesorería, contratos, atención al cliente, etc), separando los riesgos y ordenándolos patrimonialmente entre el patrimonio personal y la actividad inmobiliaria; siendo un modelo escalable y de plena eficiencia operativa y de cumplimiento normativo, que igualmente incluiría la gestión de una planificación sucesoria de la forma más adecuada posible. Entiende el consultante que dicha operación consiste en la aportación de una unidad económica autónoma susceptible de funcionar por sus propios medios, es decir, una rama de actividad. En el caso planteado, existe: -Una propia organización de medios materiales y personales (gestión de reservas, limpieza/mantenimiento, atención al cliente, administración) suficientes para la continuidad de la actividad. Actualmente no utiliza a ninguna persona empleada con contrato laboral en la actividad de arrendamientos de inmuebles que gestiona como persona física. Sin embargo, con la constitución de la sociedad que se pretende, se prevé la incorporación de trabajadores en materia de limpieza de inmuebles o similar. -Una transmisión conjunta de los elementos afectos esenciales (inmuebles/contratos de arrendamiento y subarrendamiento, licencias, mobiliario/equipamiento, fianzas y sistemas operativos). -Se prevé una continuidad de la explotación por la sociedad sin interrupción relevante. La actividad de arrendamiento de inmuebles que realiza lleva la contabilidad reglada correspondiente. Por lo que PF1 entiende que la operación responde a motivos empresariales reales y prevalentes. Accesoriamente, PF1 constituiría dicha sociedad holding Newco participada al 100% por el mismo, y realizaría una aportación no dineraria a la misma de las participaciones que ostenta como socio fundador desde febrero de 2014 en la entidad E (16,37% del capital), entendiendo que esta aportación es compatible con las actividades que se desarrollarán. A la sociedad E no le es de aplicación el régimen especial de agrupaciones de interés económico, españolas o europeas, y de uniones temporales de empresas, previstos en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, ni tiene como actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario en los términos previstos en el artículo 4.ocho.dos de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio. Por ello, siendo PF1 titular de un 16,37% en E, transmitiría dichas participaciones a la nueva sociedad integrante, a fin de dar estructura societaria a la actividad que viene desarrollando y dejar de actuar como persona física para actuar como persona jurídica en absolutamente todas las actividades económicas, sin que se desvirtúe la existencia de motivos económicos válidos. Cuestión planteada 1. Si la aportación no dineraria a la nueva sociedad de la actividad de arrendamiento/subarrendamiento de inmuebles (incluyendo alquiler vacacional y alquiler de larga duración) puede acogerse al régimen del art. 87 LIS como aportación de rama de actividad, atendiendo a la existencia de una organización de medios suficiente. 2. En su defecto, tratamiento fiscal de la aportación de inmuebles aislados no constitutivos de rama, y alternativas de estructuración. 3. Compatibilidad de la estructura con la cláusula antiabuso del art. 89.2 LIS y con la coexistencia de modalidades de arrendamiento (vacacional y larga duración) y subarrendamiento. Contestación completa IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES E IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS En primer lugar, cabe traer a colación, el artículo 17, apartados 3 y 4, de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, LIS), de acuerdo con el cual: “3. Los elementos patrimoniales transmitidos en virtud de fusión y escisión total o parcial, se valorarán, en sede de las entidades y de sus socios, de acuerdo con lo establecido en el Capítulo VII del Título VII de esta Ley. Los elementos patrimoniales aportados a entidades y los valores recibidos en contraprestación, así como los valores adquiridos por canje, se valorarán de acuerdo con lo establecido en el Capítulo VII del Título VII de esta Ley. No obstante, en caso de no resultar de aplicación el régimen establecido en el Capítulo VII del Título VII de esta Ley en cualquiera de las operaciones mencionadas en este apartado, los referidos elementos patrimoniales se valorarán de acuerdo con lo establecido en el apartado siguiente. 4. Se valorarán por su valor de mercado los siguientes elementos patrimoniales: a) (…). b) Los aportados a entidades y los valores recibidos en contraprestación, salvo que resulte de aplicación el régimen previsto en el Capítulo VII del Título VII de esta Ley o bien que resulte de aplicación el apartado 2 anterior. c) (…). d) Los transmitidos en virtud de fusión, y escisión total o parcial, salvo que resulte de aplicación el régimen previsto en el Capítulo VII del Título VII de esta Ley. e) (…). f) Los adquiridos por canje o conversión, salvo que resulte de aplicación el régimen previsto en el Capítulo VII del Título VII de esta Ley. Se entenderá por valor de mercado el que hubiera sido acordado entre partes independientes, pudiendo admitirse cualquiera de los métodos previstos en el artículo 18.4 de esta Ley”. Por tanto, con arreglo a lo anterior, no se integrarán en la base imponible de las sociedades ni de los socios, las plusvalías asociadas a los elementos transmitidos con ocasión de una operación de fusión, escisión, aportación de activos o canje de valores, salvo en aquellos supuestos en los que no resulte de aplicación el régimen de neutralidad fiscal establecido en el Capítulo VII del Título VII de esta Ley (artículos 76 a 89 de la LIS). El Capítulo VII del Título VII de la LIS, regula el régimen especial de las operaciones de fusión, escisión, aportación de activos, canje de valores y cambio de domicilio social de una Sociedad Europea o una Sociedad Cooperativa Europea de un Estado miembro a otro de la Unión Europea. En el escrito de consulta se plantea una operación de reestructuración consistente en una aportación no dineraria de los elementos afectos y contratos necesarios para la continuidad de una actividad de arrendamiento de inmuebles a una sociedad de nueva creación que se dedicará a la explotación de los mismos. Al respecto, el artículo 87 de la LIS establece que: “1. El régimen previsto en el presente capítulo se aplicará, a opción del contribuyente de este Impuesto, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, a las aportaciones no dinerarias en las que concurran los siguientes requisitos: a) Que la entidad que recibe la aportación sea residente en territorio español o realice actividades en este por medio de un establecimiento permanente al que se afecten los bienes aportados. b) Que una vez realizada la aportación el contribuyente aportante de este Impuesto, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, participe en los fondos propios de la entidad que recibe la aportación en, al menos, el 5 por ciento. c) Que, en el caso de aportación de acciones o participaciones sociales por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se tendrán que cumplir además de los requisitos señalados en los párrafos a) y b), los siguientes: (…). d) Que, en el caso de aportación de elementos patrimoniales distintos de los mencionados en la letra c) por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o del Impuesto sobre la Renta de no Residentes que sean residentes en Estados miembros de la Unión Europea, dichos elementos estén afectos a actividades económicas cuya contabilidad se lleve con arreglo a lo dispuesto en el Código de Comercio o legislación equivalente. 2. El régimen previsto en el presente capítulo se aplicará también a las aportaciones de ramas de actividad, efectuadas por los contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y del Impuesto sobre la Renta de no Residentes que sean residentes en Estados miembros de la Unión Europea, siempre que lleven su contabilidad de acuerdo con el Código de Comercio o legislación equivalente.” De acuerdo con este artículo, para poder aplicar el régimen recogido es necesario cumplir una serie de requisitos. En particular, en el caso de aportación de elementos patrimoniales que no tengan la consideración de acciones o participaciones sociales por contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se exige que dichos elementos estén afectos a actividades económicas o constituyan ramas de actividad, siempre que la contabilidad se lleve con arreglo a lo dispuesto en el Código de Comercio. Para determinar si un elemento patrimonial se encuentra o no afecto a una actividad económica, se atenderá a lo dispuesto en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. En el caso consultado debe tenerse en cuenta que para la consideración de los inmuebles a aportar a la sociedad como elementos afectos a una actividad económica, será necesario que la actividad de arrendamiento tenga la naturaleza de actividad económica, lo que exige el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 27.2 de la LIRPF, que dispone que “A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.” La finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter. En relación al requisito exigido de que el arrendador tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, se debe precisar que sólo se entenderá cumplido si dicho contrato es calificado como laboral por la normativa laboral vigente, cuestión ajena al ámbito tributario, y es a jornada completa. En el caso planteado, y según se manifiesta en el escrito de consulta, no se utiliza a ninguna persona empleada con contrato laboral en la actividad, si bien, se prevé la incorporación a la nueva sociedad de trabajadores en materia de limpieza de inmuebles o similar. Es decir, no dispone por ello de los medios humanos necesarios para el desarrollo de dicha actividad, y, por tanto, la actividad de arrendamiento no tendría la naturaleza de actividad económica en el ámbito del IRPF. No existiendo actividad económica ni pudiéndose considerar en consecuencia los inmuebles afectos a la misma, el régimen especial previsto en el Capítulo VII del Título VII de la LIS no resultaría aplicable a la aportación de los inmuebles referidos a la sociedad de nueva creación. A los efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, con carácter general, el artículo 37.1.d) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, establece que en el caso de aportaciones no dinerarias a sociedades, “…la ganancia o pérdida se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición de los bienes o derechos aportados y la cantidad mayor de las siguientes: Primera. El valor nominal de las acciones o participaciones sociales recibidas por la aportación o, en su caso, la parte correspondiente del mismo. A este valor se añadirá el importe de las primas de emisión. Segunda. El valor de cotización de los títulos recibidos en el día en que se formalice la aportación o el inmediato anterior. Tercera. El valor de mercado del bien o derecho aportado. El valor de transmisión así calculado se tendrá en cuenta para determinar el valor de adquisición de los títulos recibidos como consecuencia de la aportación no dineraria.” No obstante, el apartado 3 de dicho artículo 37 de la LIRPF, establece que “Lo dispuesto en los párrafos d), e) y h), para el canje de valores, del apartado 1 de este artículo se entenderá sin perjuicio de lo establecido en el capítulo VIII del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades”. Al respecto, el artículo 87 de la LIS anteriormente reproducido, declara aplicable el referido régimen especial a las aportaciones no dinerarias realizadas por personas físicas contribuyentes del IRPF, consistentes en acciones o participaciones sociales, en elementos patrimoniales afectos a actividades económicas cuya contabilidad se lleve con arreglo a lo dispuesto en el Código de Comercio o en ramas de actividad, que cumplan los requisitos exigidos para la aplicación de dicho régimen (anteriormente señalados). Por otra parte, en los supuestos de arrendamiento vacacional, si el alquiler del inmueble de uso turístico no se limita a la mera puesta a disposición del inmueble durante periodos de tiempo, sino que se complementa con la prestación de servicios propios de la industria hotelera tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos, las rentas derivadas del mismo tendrán la calificación de rendimientos de actividades económicas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 27.1 de la LIRPF. En consecuencia, si el contribuyente presta este tipo de servicios estaríamos ante rendimientos derivados de actividades económicas, mientras que si no lo hace estaríamos ante rendimientos del capital inmobiliario, salvo que concurrieran las circunstancias previstas en el apartado 2 del artículo 27 de la LIRPF, en cuyo caso, también estaríamos ante rendimientos derivados de actividades económicas. En el caso planteado, el consultante no dispone de empleados y viene declarando sus rendimientos como rendimientos del capital inmobiliario. Además, cabe entender por dichas declaraciones que tampoco presta servicios propios de la industria hotelera, lo cual implica que la actividad de arrendamiento no tiene la naturaleza de actividad económica y los inmuebles, por tanto, no se encuentran afectos a actividad económica alguna. En relación a los inmuebles que subarrienda, el artículo 25.4 c) de la LIRPF califica de rendimientos del capital mobiliario “los procedentes del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas, así como los procedentes del subarrendamiento percibidos por el subarrendador, que no constituyan actividades económicas”. En consecuencia, las rentas derivadas del subarrendamiento de las viviendas tendrán para el consultante la consideración de rendimientos del capital mobiliario, salvo que supongan la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios, elementos definitorios de una actividad económica, en cuyo caso, los rendimientos obtenidos por el subarrendamiento se calificarán como rendimientos de actividades económicas, lo que concurriría en el supuesto de que se prestaran servicios complementarios propios de la industria hotelera. De las manifestaciones realizadas en su escrito de consulta se desprende que tampoco en la actividad de subarriendo concurren los requisitos para la consideración de dicha actividad como actividad económica, prueba de lo cual está el hecho de que el consultante no declara ninguna de las rentas que percibe como rendimientos de actividades económicas. En definitiva, dado que ninguno de los elementos patrimoniales a aportar a la sociedad tiene la consideración de elementos afectos a una actividad económica, el citado régimen especial no será aplicable. La presente contestación se realiza conforme a la información proporcionada por la consultante, sin tener en cuenta otras circunstancias no mencionadas y que pudieran tener relevancia en la determinación del objetivo principal de la operación proyectada, de tal modo que podrían alterar el juicio de la misma, lo que podrá ser objeto de comprobación administrativa a la vista de la totalidad de las circunstancias previas, simultáneas y posteriores concurrentes en la operación realizada. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.