Volver al índice
V2613-21 27 de octubre de 2021 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La ganancia patrimonial por venta de inmueble se imputa en el periodo en que se produce la entrega del bien

Un contribuyente pregunta cuándo debe declarar la ganancia por la venta de una vivienda si el precio se recibe en plazos y la escritura indica que la entrega no ocurre hasta el último pago. La DGT responde que la transmisión ocurre en el momento de la entrega de la cosa.

La cuestión planteada

Imputación temporal de la ganancia patrimonial obtenida en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El criterio de la DGT

La ganancia o pérdida patrimonial debe imputarse en el periodo impositivo en que tiene lugar la alteración patrimonial, es decir, en el momento de la entrega de los bienes. Si en la escritura pública se especifica que la entrega no se producirá hasta que se haya satisfecho el último pago, esa será la fecha de transmisión y el momento de la alteración patrimonial. En ese caso, la totalidad de la ganancia se imputará a ese periodo impositivo.

Implicaciones prácticas

  • La fecha de la escritura pública no determina por sí sola el devengo de la ganancia patrimonial.
  • El momento de la entrega efectiva de la posesión define el periodo impositivo de la declaración.
  • El cumplimiento de la condición de pago total puede desplazar la tributación a un ejercicio posterior.

Puntos de planificación

  • Valorar la inclusión de cláusulas de entrega condicionadas al pago total en las escrituras de venta.
  • Analizar el impacto fiscal de los plazos de entrega frente a los plazos de cobro.

Checklist

  • Verificar la fecha de entrega real de la posesión del inmueble.
  • Comprobar si la escritura contiene cláusulas que condicionan la entrega al último pago.
  • Contrastar el periodo de imputación con la fecha de la alteración patrimonial efectiva.
  • Asegurar la concordancia entre el cobro total y la transmisión de la propiedad.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2613-21 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 27/10/2021 Normativa Ley 35/2006, Art. 14 y 33. Descripción de hechos Persona física que ha transmitido a principios de 2021 un inmueble, percibiendo una cantidad inicial y el resto del precio mensualmente durante los próximos tres años. Según manifiesta el consultante, en la escritura notarial se especifica que no se produce la entrega hasta que se haya abonado el último pago. Cuestión planteada Imputación temporal de la ganancia patrimonial obtenida en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Contestación completa La transmisión de la vivienda generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, tal y como señala el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que establece que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36 para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente. En relación con la imputación temporal de la ganancia o pérdida, el artículo 14.1 de la LIRPF establece que la misma deberá imputarse en el periodo impositivo en que tiene lugar la alteración patrimonial, es decir en el momento de la entrega de los bienes objeto de compraventa. Al respecto, el artículo 1.462 del Código Civil dispone que “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”. En relación a lo anterior, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario. En el caso planteado, el consultante manifiesta que en la escritura pública se especifica que la entrega no se producirá hasta que se haya satisfecho el último pago. Por tanto, será esa la fecha de transmisión del inmueble y el momento en que se produce la alteración patrimonial, por lo que la totalidad de la ganancia patrimonial generada, calculada en la forma prevista en el artículo 35 de la LIRPF, se imputará a ese periodo impositivo. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Reservar primera reunión gratuita