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V2280-17 8 de septiembre de 2017 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

La ganancia patrimonial por la venta de una finca se imputa en el año de la entrega o escritura pública

Un contribuyente pregunta en qué año debe declarar la ganancia por la venta de una finca pagada en plazos. La DGT responde que la transmisión ocurre cuando se produce la entrega o el otorgamiento de la escritura pública.

La cuestión planteada

Imputación temporal.

El criterio de la DGT

La ganancia o pérdida patrimonial se imputa al periodo impositivo en que tiene lugar la alteración patrimonial. La fecha de transmisión de un inmueble es la de su formalización mediante escritura pública o la puesta en posesión del comprador. En este caso, la transmisión y la alteración patrimonial se producirán cuando se eleve a escritura pública y se entregue la finca.

Implicaciones prácticas

  • La declaración de la ganancia patrimonial debe realizarse en el ejercicio en que concurran la escritura pública y la entrega de la finca.
  • El pago de la finca en plazos no determina el momento de la imputación del resultado patrimonial.

Puntos de planificación

  • Valorar el impacto fiscal de la fecha de entrega frente a la fecha de otorgamiento de la escritura.
  • Analizar la coincidencia de la transmisión con el cierre del ejercicio fiscal.

Checklist

  • Verificar la fecha de elevación a escritura pública del contrato de compraventa.
  • Comprobar la fecha efectiva de puesta en posesión del inmueble por el comprador.
  • Confirmar que el ejercicio declarado coincide con la fecha de la transmisión según el criterio de la DGT.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2280-17 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 08/09/2017 Normativa Ley 35/2006, arts. 14, 33 y 35 Descripción de hechos El consultante suscribió en el año 2016 un contrato privado de compraventa de una finca de su propiedad, pactando el cobro del precio en cuatro plazos, el primero en la fecha de suscripción del contrato y los tres restantes en los años 2017, 2018 y 2019. El otorgamiento de la escritura pública y la entrega de la finca coincidirán con el último plazo de cobro. Cuestión planteada Imputación temporal. Contestación completa La transmisión de la finca generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, según el cual: “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.” La imputación temporal de las ganancias o pérdidas patrimoniales viene regulada en el artículo 14.1.c) de la LIEPF, que establece como regla general que “Las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial.” La fecha de transmisión de la finca se determinará conforme a lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”. El Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo para determinar la fecha de transmisión, de tal manera que “no se transfiere … el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública. El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de transmisión del inmueble, a todos los efectos. Al haberse efectuado la transmisión con anterioridad a aquella mediante contrato privado, será necesario, además de dicho contrato (título), que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida (modo), con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas. Según indica el consultante, la puesta en poder y posesión de la finca se producirá cuando el comprador haya satisfecho el precio total pactado, momento en que se elevará a escritura pública. Por tanto, será esa la fecha de transmisión de la finca y el momento en que se produce la alteración patrimonial, por lo que la totalidad de la ganancia patrimonial generada, calculada en la forma prevista en el artículo 35 de la LIRPF, se imputará a ese periodo impositivo. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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