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V2256-25 25 de noviembre de 2025 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · ganancia patrimonial

Se pueden deducir la plusvalía municipal y ciertos gastos de la venta para calcular la ganancia patrimonial

La consultante pregunta si puede restar la plusvalía municipal y otros gastos del valor de transmisión de su vivienda. La DGT responde que estos gastos y tributos son deducibles siempre que hayan sido satisfechos por el transmitente y estén relacionados directamente con la venta.

La cuestión planteada

Si a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial obtenida en la venta del inmueble, puede minorar el valor de transmisión en el importe de la plusvalía municipal y los gastos mencionados.

El criterio de la DGT

El valor de transmisión es el importe real de la enajenación, del cual se deducen los gastos y tributos inherentes a la operación satisfechos por el transmitente. Entre los gastos inherentes a la transmisión se incluyen la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), gastos de notaría y registro por cancelación de hipoteca, certificados de eficiencia energética y de deudas con la comunidad. Estos gastos deben corresponder a la cuota de titularidad de cada propietario y deben poder justificarse debidamente.

Implicaciones prácticas

  • El importe de la plusvalía municipal pagada por el vendedor reduce la base imponible de la ganancia patrimonial.
  • Los gastos de notaría, registro por cancelación de hipoteca, certificados de eficiencia energética y deudas de comunidad son deducibles.
  • La deducibilidad está condicionada a que el transmitente haya satisfecho efectivamente dichos importes.
  • Los gastos deben prorratearse según la cuota de titularidad de cada propietario.

Puntos de planificación

  • Valorar la correcta asignación de gastos según la cuota de participación en la propiedad.
  • Evaluar la documentación necesaria para acreditar la satisfacción de los tributos y gastos inherentes.

Checklist

  • Verificar que la plusvalía municipal ha sido abonada por el transmitente.
  • Comprobar que los gastos de notaría y registro corresponden a la cancelación de la hipoteca.
  • Acreditar el pago de certificados de eficiencia energética y deudas de comunidad.
  • Validar que cada gasto se imputa proporcionalmente a la cuota de titularidad.
  • Confirmar que existe justificante documental de cada gasto deducido.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V2256-25 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 25/11/2025 Normativa LIRPF. Ley 35/2006. Arts. 33 a 36. Descripción de hechos La consultante, en octubre de 2024, efectúa la venta de su vivienda habitual. Manifiesta que abonó la plusvalía municipal y que satisfizo gastos de notaria, cancelación de la hipoteca y los relativos a los certificados de eficiencia energética y sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios. Cuestión planteada Si a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial obtenida en la venta del inmueble, puede minorar el valor de transmisión en el importe de la plusvalía municipal y los gastos mencionados. Contestación completa La transmisión del inmueble objeto de consulta generará en su propietaria una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la LIRPF. El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34.1.a) de la LIRPF, por “la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”. La determinación de los valores de adquisición y transmisión se recoge en el artículo 35 de la LIRPF en el caso de transmisiones onerosas, configurándose de la siguiente forma: “1. El valor de adquisición estará formado por la suma de: a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado. b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones. 2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”. Y el artículo 36, en cuanto a las adquisiciones a título lucrativo: “Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado. (...)”. Por gastos inherentes a las operaciones de adquisición y transmisión cabe entender aquellos que correspondan a actuaciones directamente relacionadas con la compra y la venta del inmueble. Ente los gastos inherentes a la transmisión cabe citar, entre otros, de acuerdo con el criterio establecido en consulta tributaria V0926-18 de fecha 10 de abril de 2018, los gastos de notaría y registro por la cancelación de la hipoteca, honorarios de la inmobiliaria con motivo de la gestión de la venta, gastos de expedición de certificados de eficiencia energética, de habitabilidad, y sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios, y el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, así como gastos de notaría, en su caso, registro, gestoría y comisiones por la intermediación en la venta siempre que dichos gastos hayan sido satisfechos por el transmitente. Al igual que los generados en la adquisición, deberán corresponder a cada uno de los propietarios en función de la cuota de titularidad que tengan sobre el citado inmueble. Tratándose de una cuestión de hecho la consultante habrá de poder justificar debidamente, en su momento, los citados gastos por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en adelante LGT, ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a los que corresponderá su oportuna valoración a requerimiento de los mismos. Finalmente, resta por indicar que, al tratarse de la transmisión de un elemento patrimonial, la ganancia patrimonial que, en su caso, se genere por la venta del inmueble, se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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