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V1884-14 14 de julio de 2014 · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Criterio vigente
IRPF · Renta · comunidad de bienes

Se puede deducir la amortización de inmuebles arrendados aplicando el 3% sobre el mayor de su coste o valor catastral (sin suelo)

Se consulta sobre el importe deducible por amortización de inmuebles heredados y arrendados a terceros. La DGT aclara que, si el arrendamiento no es actividad económica, se consideran rendimientos del capital inmobiliario y se aplica el límite del 3% sobre el mayor del coste de adquisición o el valor catastral (excluyendo el suelo).

La cuestión planteada

Importe a deducir en concepto de gastos de amortización.

El criterio de la DGT

Las rentas de una comunidad de bienes se atribuyen a los comuneros y, si no son actividad económica, son rendimientos del capital inmobiliario. El gasto de amortización deducible es el que no exceda del 3% sobre el mayor de: el coste de adquisición (gastos y tributos de la herencia) o el valor catastral sin el suelo. Si no se conoce el valor del suelo, se calcula prorrateando el coste de adquisición entre los valores catastrales de suelo y construcción.

Implicaciones prácticas

  • El límite de deducibilidad se determina comparando el coste de adquisición con el valor catastral sin suelo.
  • La aplicación del 3% sobre el valor catastral requiere la exclusión previa del valor del suelo.
  • En ausencia de desglose del valor del suelo, se debe realizar un prorrateo basado en el coste de adquisición.

Puntos de planificación

  • Valoración de la base de cálculo de la amortización en inmuebles obtenidos por herencia.
  • Análisis de la correcta segregación del valor del suelo en la determinación del gasto deducible.

Checklist

  • Verificar si los ingresos por arrendamiento constituyen actividad económica o rendimientos del capital inmobiliario.
  • Identificar el coste de adquisición incluyendo gastos y tributos de la herencia.
  • Obtener el valor catastral del inmueble sin el valor del suelo.
  • Comprobar que el importe de amortización aplicado no supere el 3% del mayor de los dos valores mencionados.
  • Aplicar el método de prorrateo si no se dispone del valor del suelo por separado.

Por qué importa

Esta consulta establece criterio vinculante para supuestos similares. A continuación, el impacto específico por perfil de contribuyente.

Texto íntegro de la consulta (fuente: DGT)

SECRETARÍA DE ESTADO DE HACIENDA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS Consultas Vinculantes Documento 1 de 1 Documento seleccionado Nº de consulta V1884-14 Órgano SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas Fecha salida 14/07/2014 Normativa Ley 35/2006, arts. 8.3, 23.1 y 88; RIRPF RD 439/2007, art. 14 Descripción de hechos Inmuebles adquiridos por herencia que se encuentran arrendados a terceros. Cuestión planteada importe a deducir en concepto de gastos de amortización. Contestación completa Las comunidades de bienes no constituyen contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas sino que se configuran como una agrupación de los mismos que se atribuyen las rentas generadas en la entidad, tal como establece el artículo 8.3 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. El artículo 88 de la LIRPF dispone que “las rentas de las entidades en régimen de atribución de rentas atribuidas a los socios, herederos, comuneros o partícipes tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan para cada uno de ellos”. Al no indicarlo expresamente en el escrito de consulta, la presente contestación parte de la hipótesis de que el arrendamiento no constituye una actividad económica. Partiendo de dicha hipótesis, las rentas derivadas del arrendamiento referido tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, según lo establecido en el artículo 22.1 de la LIRPF. En desarrollo del artículo 23 de la LIRPF, el artículo 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), delimita los gastos de amortización de los rendimientos del capital inmobiliario: “1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva. 2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad: a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. b) Tratándose de bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos conjuntamente con el inmueble: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización determinados de acuerdo con la tabla de amortizaciones De acuerdo con lo expuesto, el importe a deducir en concepto de amortización en el caso planteado, será el resultado de aplicar el 3 por 100 sobre el mayor de: - Coste de adquisición satisfecho que, al haber sido adquiridos los inmuebles por herencia, será el importe de los gastos y tributos satisfechos por la adquisición. - El valor catastral, sin incluir en el cómputo el valor del suelo. Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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